房屋買賣遇授權需謹慎

案例背景

兩個案情幾乎一模一樣的案例（代理律師都一模一樣），均是賣家委託他人售房，後漲價違約，買家起訴要求賠償損失，結果一個勝訴，一個敗訴。究其原因，勝訴案例中賣家向委託售房人出具了授權書，敗訴案例中委託售房人未取得授權書。

敗訴案例

2016年6月28日，原告張某通過中介與被告陳某的代理人黎某簽訂了房屋買賣合同，合同約定於2016年7月28日之前辦理過戶手續。被告陳某未按約履行，並於2016年8月16日告知原告張某要求漲價80萬，原告不同意。後被告陳某明確表示不繼續履行合同。

張某訴至法院，要求解除合同，賠償違約造成的損失約113萬元。

被告陳某辯稱，並未與第三人黎某簽訂任何協議，也未授權其代表我本人簽訂任何協議，因此對黎某與張某簽訂的合同不予確認與追認。

法院查明，陳某未出具任何委託書，授權情況不能認定，法院認為應當將第三人黎某認定為本案房屋買賣合同相對方，由其承擔合同項下的義務。

法院判決：駁回原告全部訴請。

勝訴案例

2016年6月22日，原告王某通過中介與被告塗某的代理人黎某簽訂了房屋買賣合同，合同約定於2016年7月27日之前辦理過戶手續。被告塗某未按約履行，並於2016年8月16日告知原告張某要求漲價90萬，原告不同意。後被告塗某明確表示不繼續履行合同。

王某訴至法院，要求解除合同，賠償違約造成的損失約114萬元。

被告塗某辯稱，在不明真相的情況下出具了授權書，但是認為該授權書只是為了第三人黎某辦事，不清楚居間協議的內容與簽字情況。

法院查明，被告塗某向第三人黎某出具授權委託書，載明「茲授權黎某全權處理某處房屋出售事宜」。法院認為原被告簽訂的《房地產居間買賣協議》合法、有效，被告應承擔違約責任。

法院判決：合同解除，被告賠償原告差價損失約108萬元。

時兵觀點

1、授權他人需謹慎，法律後果是由委託人直接承擔。

現行有效的《民法通則》與即將於2017年10月1日生效的《民法總則》均有代理一章，對代理、委託作出了比較明確的規定。根據相關法條，代理人的行為後果直接由被代理人承受。勝訴案例中，代理人黎某代為簽訂的《房地產居間買賣協議》真實有效，該協議直接作用於委託人塗某。

2、能夠取得書面的委託書，對委託人與代理人均有利。

雖然在沒有明確法律規定的情況下，委託人可以通過口頭形式委託他人，但是實踐中舉證比較困難，往往需要自認、證人證言，相對而言出具書面的委託書更加穩妥，引發爭議時舉證難度小。敗訴案例與勝訴案例的案情基本一致，唯一的區別就是有無書面委託書。在沒有書面委託書的情況下，授權情況不能認定，法院出於謹慎態度，判決原告敗訴無可厚非。

3、委託書應當具體明確，以免不必要的麻煩。

法律規定，授權不明時，委託人與代理人需要承擔連帶責任。筆者曾經遇到一個案件，兩被告即為委託人與代理人的關係，由於授權不明，最終法院判決兩被告承擔連帶責任，當然，這不影響二者之間內部最終如何劃分賠償責任，對原告而言，一口氣兩個都起訴，方便自己維權。

4、委託書簽字需謹慎，盡量避免表見代理的情況。

所謂代理，包括委託代理、法定代理、指定代理，委託其實只是代理的一種情況。代理中有一個表見代理的概念，指的是基於被代理人的過失或被代理人與無權代理人之間存在特殊關係，使相對人有理由相信無權代理人享有代理權而與之為民事法律行為，代理行為的後果由被代理人承擔的一種特殊的無權代理。

實踐中會出現即使沒有出具書面委託書，代理人的行為後果也由被代理人承擔的情況。更何況有些當事人做事不謹慎，出於過失做出空白委託書，在委託事項、委託時間空白的情況下簽字，那麼代理人拿著這樣的委託書可以做出很多對當事人不利的事情。

5、分項委託比全項委託、概括性委託更能維護雙方利益。

最近北京市老人「以房養老、公證售房被騙」事件引發熱議，司法部公布了《關於公證執業「五不準」的通知》，不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。這為委託售房帶來了一定的麻煩，但是保護了售房人、購房人兩者的利益。即使沒有公證，筆者也建議分項委託。