[選址指南]沿街鋪的二樓位置就一定差嗎

休閑類品類的餐廳開在沿街店鋪二樓經常有看到，但快餐小吃類餐廳開二樓的還真不多見。前幾天去調研，就看到這樣一家開在二樓的快餐食堂。

先說商圈情況

老城區兩條主街的十字路口，最顯眼位置是一家肯德基，做過測算，年營業額在700萬以上，肯德基背靠在一個老步行街改造的鄉村版「sopping mall」，也就是綜合體商場。因為在原基礎上改造的商場，整體設計和規劃跟目前新造的廣場沒法比。

裡面有一家大型品牌超市，還有電影院，常見的品牌都有，完全滿足四周街坊鄰居的休閑娛樂購物。當然餐飲店也非常多，這樣的地段，餐飲店競爭是非常激烈的。

咋一眼看，如此高昂租金又競爭激烈的地方，沒有拿得出手的產品，個人店真不敢在這裡開。

那這家快餐店開在哪裡？

它開在肯德基對面街一樓老樓的二樓位置，有一塊垂直牆面的廣告牌。

廣告牌做得挺醒目，但我第一眼抬頭望去，看到的是老樓陽台上曬著不知誰家的內衣。（開玩笑）

這家快餐店為什麼活得很好。

我講選址的時候，強調過一點。

先看商圈，再看地段

先看外部條件

快餐店覆蓋範圍200米

商圈200米範圍內的住宅數量，這是來消費的常住人口

寫字樓數量和辦公人數，但三四線城市的寫字樓很少，那調查200米範圍內上班族人群。

競爭情況

這個地方餐飲店當然很多，包括各種小吃，對面馬路還有一整條的美食街。

眼睛所能掃到的地方，居然沒有一家中式快餐。如此人流密集區域，中式快餐式可是剛需，為什麼會沒有快餐店？

無位置可開，好的位置已被眼鏡、手機、服飾類所搶佔，目前無空鋪。

而且好地段面積又大的鋪子很難找。這個條件很重要。

租金便宜

二樓的租金比一樓至少相差一倍以上，這個地段B點位置，實用面積150平方左右鋪子，年租金在50萬左右。解釋下，選址當中，在一個商圈內，我們會把位置分成三個級別，分為A點，B點，C點位置。A點是最好的位置，一般肯德基所在的這個位置，依次推B次於A，C次於B。再次於C點的位置，品牌店很少會考慮。作這樣一個分類，我們個人店選址時，可以當做一個參考。

盈利分析

這家快餐店的年租金在18萬左右，實用面積有400平方。大概毛算一下他的盈利狀況，我在那裡呆了三天，工作日的消費客流在450單左右，人均單價15元，一天營業額6800塊（外賣沒算），這樣一個營業額在快餐品類算很一般，對這家足夠滋潤了。

毛利在一半左右，一天成本估算，房租+人工+水電=1800（一天工資，兩個廚師500，服務員6個,550元）

一天利潤差不多在1600元，年利潤50萬有的。

老闆很年輕，這個正常，大家要改變對原有飯店土老闆的認知。餐飲店老闆群體目前越來偏年輕化並且有學歷。這也是我想做的一件事情，急需建立一個關於餐飲創業的社群，大家互相交流，開店是一門經營學問，不是簡單炒幾菜而已。

另外店鋪的指引做的很到位，跟著廣告走，不難被發現。跟房東談合同的時候要涉及；外立牆面顯眼處，必須要有廣告牌指引。

成功的偶然條件

我原先長篇大論地講到選址的一些必要條件。

但在實際情況下，請全部推翻條條框框的必要條件。

商業本來就是很神奇的事情。

人家怎麼就成功了昵。敢在這個位置開店，老闆確實有膽識。

這不是否定我自己講的內容，我講到的是普遍性規律。但究其這家店成功的原因，有一點是跟我強調的選址論點完全契合。

選址的目的是什麼呢？

多數人的理解還只是認為，找到一個好位置？

找到A點地段不難，只要出的起租金，個人店怕承受不起。

即使給了你A點位置，但沒有品牌店強大的捕獲率，昂貴的租金下，經營堪憂。

選址目的是分析商圈人群的痛點才能找到市場的切入點，找到整個商圈一帶沒有一家中式快餐食堂，這是痛點

好位置的稀缺性

這麼多零售行業要開店，A點位置很難搶到。

一樓短時間沒有同類產品競爭。如果後面再有人來競爭，也不怕，房租就是優勢。

我們再來設想這樣一個問題，你的位置在B點或C點，如果A點位置開了同樣的店，你如何應對？

酒香也怕巷子深？

這個主要原因是前期沒有一個展現的機會，客人被好地段的鋪子截流了，如果你的酒確實香，前期有客戶積累，口碑度已經傳開，那就可以活得很好。

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