怕被開發商坑？趕緊看看這些新房收房知識

一、新房交房需要哪些條件？

按照規定開發商交付商品房屋必須符合以下條件：

1、開發商能提供《竣工驗收備案表》，也就是代表建築工程質量核驗合格。

2、開發商能提供《住宅交付使用許可證》，由國土局頒發。

3、開發商能提供商品房房地產權證。這是所謂的大產證，注意和房產證區分。

二、新房收房一般是什麼流程？

1、通知

開發商取得大產證之後，通知業主進行驗收交接，一般收樓期限在通知書寄出30天內，如果業主沒有在約定期間辦理收房手續，會被認定為房子已交付。

2、驗收

業主根據合同約定條款進行驗收，注意要開發商提供建設工程質量檢驗合格單和商品房房地產權證。（大產證）

3、檢查《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

需要確定開發商能提供這兩個文件，並承擔保修責任和明確住宅使用注意事項。

4、簽房屋交接書

業主對房屋檢驗覺得符合合同條款之後和開發商簽訂房屋交接書，覺得不符合則做好記錄讓開發商改進。

三、新房收房需繳納費用

1、物業管理費

業主收房之後就必須要繳納物業管理費，但業主可以按月交費，物業公司無權強行要求業主一次性繳納長期物業管理費作為收房入住的條件。需要提醒業主注意的是，這時所說的必須向物業公司繳納的物業管理費只是上述規定中的綜合管理服務費，而不包括其他幾項服務的費用。

2、公共維修基金

此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。公共維修基金不需要在入住時繳納，但應在產權證辦理前繳清。

3、裝修押金

關於是否收取裝修押金和裝修管理費的問題，業主和物業公司爭議最大，現實操作中也多發生糾紛。

一方面，由於裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重牆、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。因此，一般物業公司要求業主在裝修前交幾百甚至上千元的裝修押金，並承諾裝修結束後退還。

另一方面，根據《規範物業收費通知》的規定：物業公司不得自行收取裝修押金和裝修管理費。已收取的裝修押金待業主裝修完畢後一個月內清退。

從小區的整體環境和保護鄰里的住宅質量考慮，物業收取裝修押金有其合理性，但如無特殊約定，根據現行政策，業主仍可拒交。裝修管理費則屬不合理收費，業主不必繳納。

4、煤氣開通費

從實際情況來講，收不收煤氣開通費取決於開發商與住戶之間是否有協議，比如在售房時，開發商並未承諾煤氣管道入戶，而是寫明由業主承擔，則在交房時收取煤氣開通費就有了前提。一般來講，煤氣開通費由開發商交給煤氣公司，這筆費用無形之中已納入了總房價款，如果開發商在售房時承諾管道煤氣入戶，一般可推定這筆費用已經包含在房價款中了。

5、有線電視、寬頻網開戶費

該項費用不屬於物業收費的範圍，如果業主與開發商沒有協議的話，業主沒有義務在入住前繳納該等費用，業主可以自己與相關機構（有線電視管理機構和電信機構）辦理相關開戶手續並繳交費用。

6、產權代辦費

如無合同依據或業主自願，開發商均無權強制代辦產權。對一次性付清購房款的業主，因為開發商已經沒有任何風險，收取代辦費用的理由就不充分；以按揭貸款方式購房的業主，因為開發商還承擔階段性擔保的風險，其之所以代為辦理產權，也是為了避免風險，其要求代辦雖然沒有法律和合同依據，但還是有一定的合理性，不過亦應徵得業主同意。有合同依據或徵得業主同意的情況下，開發商代辦產權的可以收取合理的代辦費。

7、面積測繪費

面積測繪費收取原則為「誰委託，誰付費」，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

8、停車費

停車費不屬於物業管理綜合費用，業主無需在入住時繳納。物業公司應根據當地物價局核定的收費標準向業主收取停車費。

四、業主收房需要注意什麼？

1、在驗房之前，如果開發商要求交費或者是簽署文件，那業主一定不要答應，否則在驗房時業主發現的質量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發商提出代辦產權證，業主是可以拒絕的，因為產權證業主完全可以自己辦，如果交給開發商，那業主還要給開發商交代辦費。

3、必須先驗房後收住宅鑰匙。

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規定，「交鑰匙」就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以後驗房發現問題，開發商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

4、驗房中所發現的質量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發商的口頭承諾，並且在房屋問題的後面，還要寫明開發商承諾的解決時間，這樣業主才不會在開發商無限期拖延之後毫無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業主應該查看以下文件：

第一：房產開發商必須已經取得《建築工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

第二：常說的「兩書」---「質量保證書」和「使用說明書」，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都應提供。

第三：開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據，看是否與購房合同中約定的有出入，以便儘早使問題獲得解決。

6、各種收房資料要齊備

業主到現場收房時，必須要看開發商是否具備以下文件：一是《建築工程竣工備案表》，二是房屋的質量保證書和使用說明書，三是國家認可的專業測繪單位出具的關於住房面積實測數據和公攤面積的報告。同時，業主要查看房屋條件是否與購房合同中的約定存在出入。如果開發商不能提供這些文件，業主就應該拒絕收房。

7、和開發商共同驗收新房

一定要和開發商共同驗收新房，有問題當面註明，並書面約定開發商承諾解決的時間和責任。收房時最好和開發商共同進行驗收交接工作，主要包括所交付的房屋結構設計是否和原圖相符，房屋質量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項目是否符合要求。專家提醒，要在交房承諾中約定解決的時間和責任，最後，向開發商索取單獨的「二書」（質量保證書和使用說明書）和竣工後房屋水遇管線圖，交納尾款後，再領鑰匙。

8、簽收房文件時「留一手」

一些小區交房時，開發商要求業主必須把一些配套費用交齊後才讓業主進新房查看。專家建議，在簽合同時應約定「交房時，應先驗房然後簽收房手續。」如當初合同沒有這個約定，則可採取變通的方法，在收樓文件中註明「房內情況未看」或「未驗房」等字樣，萬一驗房出現什麼情況，也可保護自己的權益。

9、仔細查看《備案表》

按照規定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，而一些開發商卻用一張《備案表》來應付所有的項目。業主收房時不能只簡單地看有沒有《竣工驗收備案表》，而是要仔細查看所購的房屋是否在該表的範圍內，以及表內的各個分項是不是都備了案。

10、未收房不應提前繳費

一些小區的物業公司在業主收房前，會要求業主先交一年的物業管理費。專家提醒，業主可拒絕這項要求。根據規定，業主在收房後才與物業公司簽訂服務協議，才能付費，業主還未驗房，這個時候還沒享受物業服務，不應提前繳費。

11、發生面積誤差怎麼辦

在商品房買賣中，應當在合同中註明建築面積和分攤的共有建築面積，並註上房屋交付時的實測面積（產權登記面積）與合同約定面積發生誤差時的處理辦法，以保證一旦發生面積誤差時，可以按照合同來解決。

12、逾期交房還能追究開發商責任嗎

開發商逾期交房，業主可以收房之後繼續追究開發商違約責任，但是需要在訴訟有效期2年限制內追究。

五、哪些情況可以退房？

1、開發商逾期交房

一般超過3個月開發商還不能交房，業主就可以要求開發商退房，並要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開發商缺「證」，導致合同無效

文中之前提到的需要開發商提供的相關證件如果沒有，則說明是無效購房合同，業主應當騰空房屋，開發商應當返還業主交納的房款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

發生開發商未經業主同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計，業主可以依據合同約定要求開發商退房。

4、開發商的原因導致無法公積金貸款

如果由於開發商的原因導致業主無法獲得公積金貸款，業主可以要求退房。

5、拿不到產權證

由於開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過3%

如果交房時實測面積與簽約暫測面積的誤差比絕對值在3%以內（含3%），業主要求退房的，法院將不予支持。如果面積誤差比絕對值超出3%，業主要求退房並要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

7、房屋質量不合格

房屋質量不合格是房屋的「硬傷」。出現這種情況，首先是開發商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。

8、房屋質量導致嚴重影響使用

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，業主要求退房並要求開發商賠償損失的，法院也會支持。

9、開發商把房子抵押

如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給業主後，又把房子抵押給他人，業主查明後，就可以要求退房。

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