教你在上海挑房子

點開的同學別失望，這並不是教你如何快速致富的 ?? ……

上海政府在 11-28 出了房屋新政 via，對房價進行進一步調控。 其核心思想是「認房又認貸」。3 月份的政策 via 是限制購房資格。 這次 11 月份調整則是提高二套房首付比例。 雙管齊下，進一步給上海房市進行降溫。

在這種嚴苛的政策下面，如何挑選一套自己滿意，家人住得安心的房子就尤為關鍵了。 我對房市一直比較關注，也曾有幾位朋友諮詢我的一些經驗。之前我是將 Evernote 筆記鏈接貼給別人，這次我就詳細講講，如何在上海挑房子。

第一步，是建立有價值的 Indicator，並對具體房源進行計算。 Indicator 的含義是建立一系列評價指標，比如價格、戶型、位置， 再根據這些 Indicator 給房源進行打分。 如果我是一個購房者，我挺希望我的置業顧問告訴我這套房有哪些優點、缺點，綜合評價得幾份。 （當然實際情況下這些置業顧問都是吹得天花亂墜，盡睜眼說瞎話。） 看房的過程可能長達數月，而人的記憶會隨著時間逐步失真，只對最近看到的事物有深刻印象。 使用客觀的數字評價房源，則可以進行精準的評價，避免產生主觀臆斷。

我使用的 Indicator 和評價細項羅列如下，供參考：

• 價格
• 面積
• 地理位置：內環、中環、外環
• 交通：離地鐵距離，換乘便利性；多地鐵線換乘；
• 戶型：南北通透；客廳朝南；全明；戶型方正；無暗室
• 裝修：毛胚；簡裝；普通；精裝；豪裝
• 商圈：購物中心；超市；菜場
• 學區房
• 產權：滿五唯一
• 樓層
• 房齡：5 / 10 / 15 / 20
• 政策發展前景
• 停車

第二步，就是和家人達成一致的期望，避免潛在的糾紛。 每個人對未來的住房有自己的期望，即便是一家人， 各自看中的點也不會太一樣。不管平時家庭決策是什麼流程，我都建議坐下來一起討論討論。 將 Indicator 依次列出，大家討論各自心中的優先順序。

除了優先順序的討論，還要考慮一下各自對 Indicator 劃分等級的理解。 比如對房型、裝修這兩項，評價標準就會很模糊，這一切都需要討論清楚。

我個人最為看中價格、位置、交通，可以放棄的有學區房、停車、戶型。

第三步，劃定圈子，判斷趨勢。 眾多 Indicator 裡面，價格是固定的，戶型、樓層等是和具體房源相關的， 我們能夠撬動的最重要因素，其實就是位置。

作為上海這個擁有 2500w 人口的超大型城市，是不可能把各個位置的房源都掃一遍的， 所以必須重點規劃自己準備實地考察的區域。 那麼我們就在上海地圖上面劃幾個圈了，數據可以通過鏈家、中原地產等多網站收集。 安居客有一個大顆粒度的圈子，展示了社區集中點 via， 下圖是我篩選條件之後形成的幾個簇：

（數據爬取分析這一塊，我只服一個人，他專門寫了一堆爬蟲撈數據然後分析， 如果對杭州的房地產投資感興趣，可以私信我，我可以幫忙問問。）

從城市級別來看，其實不同區域的變化趨勢基本是一致的，但是局部地區可能受外部因素而出現較大波動。 比如上海閘北併入靜安，價格就大漲；大寧板塊產生一個地王，也會讓這片區域價格大幅波動； 甚至新開業一個 Mall，都會讓周邊價格波動。 這些外部因素，必須提前關注政府市政規劃方案、房產網站、公眾號、房產微博。 政策相關推薦閱讀：「上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要概要」 via 規划了整體發展格調。 「上海市商業網點布局規劃（2013-2020）」via 規划了 14 個市級商圈，之前只有 10 個，還有若干區級商圈。

第四步，快速行動，快速決策。

還記得撿西瓜的故事么，小猴子一直想找個大西瓜，但一路看過去最後什麼都沒撿到。 看房不僅僅是一個體力活，而且非常講究時效性的，必須能夠快速響應，快速決策。 在上海這中剛需強需求旺盛的城市，一套評價都不錯的房源，半天內就會被別人拿下。 所以前期觀察一段時間之後，必須摸清楚自己的需求和承受能力，遇到合適的房源， 就速戰速決。

速戰速決還依賴實地看房源的效率。 從我的經驗來看，一天至多可以看 10 套左右的房源。 出發前一天約好中介、房東，列一個清單，時間、地點、聯繫方式全部羅列下來，第二天依照清單行動。 另外為了提高速度，全程應該打車，對於上海這樣的一線城市，計程車費用和房產價格相比，真的是小錢。

在看中合適的房源之後，有些人可能面對這筆巨額交易搖擺不定，而錯失了良機。 收益於 Indicator + 前期數據準備，我們在看房時候應該具有了客觀的評價能力。 一旦各方面滿意，不要猶豫，快速決策。 但也不要因為幾次擦肩而過就衝動決策，要相信客觀的 Indicator 數據。

我推薦上班族看房時間安排是，頻繁看房兩個月，每周末兩天出動。 前期一個月看房，不管看中多中意的，都不做決策， 但要計算出一個自己心理預期。一個月後，看到合適的立刻上手。

OK 寫完了。回顧其實這四個步驟，其實就是選一個開源軟體的流程嘛。 設定特性需求 -> 設定期望 -> 調研候選者 -> 快速測試上線。 嚯嚯嚯。

最後，如果你恰好在看房，希望你看完本文有些收穫，收穫自己中意的住房。

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