買房投資，一年到底能賺多少錢？

前段時間一大型企業賣學區房扭虧為盈的消息，引起廣泛熱議。

十一期間，多省一致限購，舉國震驚。

但是奇怪的是大伙兒對於樓市還是「看多」為主，認為由於多方因素的影響，這樓市只會漲不會大跌。

今日呢，我們先不論樓市跌漲的趨勢，就來說說買房的投資的回報率到底怎麼樣。至於買賣與否，您個人去綜合考慮。

何為投資回報率？投資回報率就是在一定周期內，投資所獲得的現金收入所佔投入現金的比例，簡單的理解就是資金投入後收益的利率是多少。

就目前而言呢，房產的投資回報率分為兩種，一種稱為現金投資回報率，另一種是稱為增值投資回報率。

為方便計算，將買房方式分為以下三種情況：

1、全款購買，現金投資回報率；

2、全款購買，增值投資回報率；

3、首付3成，有房貸情況下的現金投資回報率和增值投資回報率。

最後我們以目前北京最火的通州地區房產為例，來別計算下三種情況下的投資回報率。

根據中國指數研究院的數據顯示，通州目前的房產均價為37300元/平，如果是一套臨近地鐵，面積在80平左右的兩居室，根據58同城上的數據顯示，租金大約為4000元/月(物業、取暖等費用)。

第一種情況：全款購買，現金投資回報率

租金總收入=房租收入租金投資收入=4000*12=48000元

現金投資回報率=48000÷(37300*80)=1.61%

通過計算，我們可以看到，此時的收益率僅比銀行一年定期存款利率1.5%略高一點，而且是在我們沒有計算諸如物業費。取暖費等其他租房的成本下，實際的現金投資回報率很可能比銀行的一年定期存款利率還要低。所以，僅僅從現金投資回報率上講，用300萬元買一個房子出租，不見得比將300萬元存入銀行的投資回報率高。

如果我們以7月份的數據為準，可以看到北京房價同比上漲22.7%，假設未來一年北京房價仍然可以達到這個上漲速度。

那麼這套房產的增值收入=2984000(37300*80)*22.7%=677368元

投資回報率=(租金凈收入增值收入)/投入資金=(48000 677368)/2984000=24.3%

在這種情況下，比起存入銀行或者購買一般理財產品，就已經高出很多了。不過需要注意的是，增值收入部分的回報只有當賣房變現的時候才能體現出來，並不會通過直觀的數字顯示出來。

近300萬房款，首付3成，貸款7成，需要首付90萬，算上過戶、稅費等其他費用，首付需要100萬，貸款210萬。按目前銀行30年的商業貸款利率4.9%，在此基礎上打個85折，那就是4.165%。採用等額本息的還款方式。

每月付給銀行(本金和利息)10233元，一年支付銀行122796元，其中利息約86841元，本金35955元。

1現金投資回報率

全年租金凈收入48000元，全年支付銀行貸款122796元，每年要付息86841元，首付100萬元

投資回報率=(租金收入-付息費用)/首付款一年本金=(48000-86841)/1035955=-3.7%

在這種情況下，並不會產生現金收入，反而需要倒貼錢去還房貸。

2增值投資回報率

假設這套房一年內增值與第二種買房情況下的增值速度一樣，那麼，增值收入=2984000*22.7%=677368元

投資回報率=(增值收入-付息費用)/首付金額=(677368 48000-86841)/1035955=61.6%。

從結果上看61.6%的回報率簡直是高的嚇人，但是與前文一樣，增值收入的部分是需要賣出去才能拿到錢的。而且一年以內買賣房屋是需要繳納高額的稅費，就目前房價漲勢而言，應該不會有太多人考慮出手賣房的吧。

當然，對於那些仍打算出手的人我們還可以來計算一下，受營改增的影響，買房一年後出售需要繳納的稅費約8萬元。

如果出手，最終投資回報率=(增值收入出租收入-付息費用-稅費)/首付金額=(677368 46425-86841-80000)/1035955=54%

雖然想比於之前要低很多，但受目前房價大漲的影響，一年內的房產投資回報率還是很高，這也就難怪有很多人感慨「辛辛苦苦工作一輩子，還不如一套房子一年賺的多」！

最後，也需要提醒各位購房者注意，這種投資回報率的計算是理論上的，其中一些情況是需要把房子賣掉後投資人才能拿到。而且這種房價暴漲的情況大多出現在一線城市及部分二線城市，並不代表全國如此，所以投資還是需要謹慎計算考慮的。

來源：融360