常青聊房產 || 「商改住」新政到底美不美？

6月3日，國務院發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。該《意見》指出：允許改建房屋用於租賃，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

上述政策可稱之為「商改住」新政。

此政策一出台，網上便有了不同的聲音，下面說說我對此《意見》的個人觀點。

不能否認，國家的出發點很好，此新政也很好。但當這隻「無形的大手」干預市場的時候，會存在某些問題並很難解決。

《意見》的細則沒有出台，如何監管，如何督促，如何執行沒有明確。

「商改住」最重要一條就是轉為租賃房以後，商住房的土地產權性質才能由辦公改為住宅，且房子只能用來做租賃使用。

不知道你還記不記得，北京市通州區限購通知中的一條「通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等」。和此《意見》一拍即合，更多的鼓勵企業購買商住兩用房，大面積、整層、半棟或整棟購買。另外，「商改住」，需要到建委做租賃備案並且繳納房屋出租租賃稅費，個人很難實行。由此可見，此《意見》對於市場來講，帶來的作用不會很大。

那「商住房」投資的價值是不是就么有了呢？

當「商住房」限購以後，未來新的「商住房」將可能不再鼓勵個人購買，而是鼓勵公司購買。現行的個人已經購買的可能仍會流通，房源相對的減少，市場流通相對來講不會有那麼大，而供應量也在減少，所以供需還能達到平衡。價格和現在的應該不會有太大的浮動。

現行的個人名下的是否能轉成住宅至今還沒有相關政策出台，所以，購買商住房存在一定的風險性。不是越限購價格越高，也不是限購了價格就會降低。「商改住」的前提是租賃用房才能改為住宅性質，就目前的出租市場來看，租金回報率低，並且「商改住」相對於住宅地產而言，市政配套、生活設施不一定齊全，賣的時候會出現一個問題——價格也很難上去。所以，目前來看，「商住房」不會像住宅具有升值潛力。

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