為什麼地方政府財力高度依賴土地出讓收入，但是去年的土地出讓量和總價都大幅度縮水？

02-05

為什麼不能降價促銷？
薄利多銷，反正一任只管一人的事。

第一，先回答為什麼地方財力高度依賴土地。分稅制體制下，地方可用財力由地方財政收入、上級補助，以及地方賣地什麼的取得的收入組成，中央拿走地方企業繳納收入的一半左右，再通過各種返還補助轉移給地方。地方政府要發展，要搞經濟建設，基礎設施建設，依靠地方財政收入和上級補助遠遠不足，隨便修幾條路，搞幾個綠化，治理下污染錢就沒了，賣地就成為地方非常簡便直接的資金來源，土地出讓收入歸地方使用，除了計提幾項教育資金什麼的，基本和中央沒多大關係，必然成為地方政府財力的支撐之一；

第二，關於土地銷售的問題，經濟學上對土地的價值看的比較清楚，這是稀缺資源，他的供求曲線是90度垂直的，土地價格只會向上，地方政府每年可以規劃賣多少地，賺多少錢，但沒有必要薄利多銷，土地不是庫存，不是賣不掉就壞掉了，可以慢慢拖著，不到心理價位我就不出手，如果賣賤了，其實就是國有資產的嚴重流失，對當地老百姓沒什麼好處，賣的貴了政府收到了很多錢，能夠搞好基礎建設，增加居民福利，但反過來房價又居高不下，又損害了買房者的利益，不過如題所言一任政府管一任的事情，一屆政府如果賣地賣的好，賺了錢，就能好好地搞建設，招商引資，這樣就能很快形成自己的政績，何樂而不為？

第三，其實實際生活中，很多地區賣地掛價很高，但反過來又對買地的企業，特別是實體企業給予返還，企業實際拿地的價格並沒那麼高，很搞笑吧？

在1994年分稅制改革框架下，地方政府的財政收入按照財政收入來源主要可分為稅收收入、中央轉移支付收入、非稅收入、債務收入和制度外收入。財政收入能夠負擔自己的開銷就已經好了，假如還要發展經濟搞開發，上面又沒有照顧的話，賣地就是最快錢最多的辦法。一線城市的黃金地段畢竟有限，還有相當大一部分的城市郊區或者縣城，想賣地也要有人肯買才行。招商引資，很多時候是地方政府以低價土地金吸引企業進駐的，同時還有很多稅收優惠政策去維護這個利益關係。

很多人應該有聽說之前鬧的沸沸揚揚的賽維吧？那是我家，以前又解決了就業又搞活了經濟，現在大家確實不怎麼待見它了。江西新余賽維綁架政府當地老百姓希望它垮掉

還有江蘇某市的開發區那裡60%都是日本電子企業，在最早的時候那塊地是免費使用的。現在他已經發展起來了，周邊的房子也從無人問津變成了搶手貨。這個時候，政府再將閑置的土地出讓，就可以報個好價錢了。

很多人可能不理解，在很多小地方（以下我只是以我工作見到的現象，沒有統計數據），政府財政收入和當地經濟水平不一定成比例。看起來很矛盾，但實際上就是這樣。有些地方連基層公務員的工資也會拖欠（應該只有基層吧囧），還有教師的工資也是財政需要負擔的。有些市政工程，包工頭急的跳腳，但是可能一年多也拿不到工程款。我一年去的那個城市正在修路，今年去的時候路還是那樣，就涼在那裡，風一吹都是塵土。因為政府拿不出錢，當地人說領導在跟上面要錢，有錢了再修。但是當地人窮嗎？不見得，這裡可以說家家戶戶都是個體戶，地下錢莊也很活躍，人均收入不低的（絕對不算低至少我是羨慕了），只不過政府收不到錢。至於大家普遍認為的賣塊地就能解決的問題，房地產拿到的地價，對外面公告的是一個價格，實際上大部分政府都要返還。這個比例，在我沒看到之前我也覺得不可思議。

土地不可能薄利多銷，因為它不可能是廉價的商品。而企業想拿的地，政府都要捂著，政府想賣的，企業又不大感興趣，兩邊都在博弈。另外我個人覺得土地資源有限，這個創收就是暫時的，長遠來說，這個縮水是很正常的趨勢，哪有那麼多地給你圈啊。

無人邀請~

這正是我現在和政府合作的項目。我就結合項目說一下吧。（以下內容均不違反保密協議）

的確是出讓的土地少了，且總價下降了。

原因一，大規模的商業土地或者住宅，商用房地產項目減少了。城市就這麼大，發達的城市就那麼多，開發一輪高潮之後，自然會減少。

原因二，土地開發所指的土地在扣除農業用地之外，除商業住宅外，工業用地佔了很大的比例。而工業用地的基準地價是非常低的，甚至需要政府補貼才能持平維持一級開發及拆遷，土地辦證費等費用。

原因三，因為原因二的工業開發問題，現在政府不再是盲目賣地，先賣容易開發的地塊，而多數採取打包的方式，即不容易賺錢及開發的工業地搭配易於滾動和融資的商業地共同開發的方式。

原因四，基於原因三的情況，開發土地已經逐漸回歸到一個正常的獲益區間，投資大，周期長，回報率穩定。

========案例分析========

我們集團在2年前，獲得了一個開發商業土地的機會，開發以興建中的高鐵站為中心的一期，1000畝的商業地。為了得到這個區域的一級開發權，我們需要按照投資3:2的比例開發相對應的工業用地。以現在初期滾動的200畝商業地，我們需要開發達到3000w的投資額度的工業地塊才能允許投資商業地部分。也就是說，我們必須完成工業地的一級開發，園內基礎建設及部分廠房，我們的業績才可以獲得投資商業地塊一級開發，征地拆遷，辦證等流程的進入條件。

當然，如果產業園辦的順利，有了招商，也可根據招來工廠的投資額度兌換部分的商業開發指標。但是總體來說，工業部分的投資是很大的。如果進行順利，在一期工業完成後，商業一級開發完成，土地證完成可掛牌或抵押後，才能見到第一次的資金回籠。資金回籠的獲益，還要和政府按照商議的比例來分成。在獲得我們部分的分成後，這部分錢還要繼續按照商定的資金3:2比例回投相應的工業地和商業地，直至完成1000畝商業地及相對應的工業區的開發。

如上可見，現在政府已經不是以前那個模式了。。。那麼可想而知，土地出讓的面積和總價必然產生大量的縮水。。。

最後，我們是一家正規的香港上市企業，上述信息公開可查。黑箱操作這個東西，不在討論範圍。貪污腐敗，權錢交換的情況，暫不在此答案討論。

最後，歡迎各類廠家來貴州投資辦廠，我們將連同政府，竭誠為您服務。

如上。

相關信息：http://www.zhihu.com/question/20821843/answer/17677762

薄利多銷的產品通常有以下特徵：

- 賣不出去（需求有限）

- 可以廉價製造（供給很高）

土地正好相反。