買房全款優惠10%，應該全款還是按揭呢？
所在城市是北方的3~4線小城市，商場所在位置在市區，想買3個商鋪，面積分別為：
- A：15.40㎡ = 206,360元
- B：58.99㎡ = 860,074元
- C：60.99㎡ = 876,112元
付款方式如下：
- 全款 優惠10%；
- 分期 優惠3%（共3期大概兩年付清：第一次50%、第二次20%、第三次30%）；
- 按揭貸款 優惠1%（首付50%）。
另外開發商承諾說是10年返租（第一年7%、第二年8%、第三年9%、第四年9%、第五年10%……第十年10%）
現在手裡的資金是夠所有的全款的，我本打算的是小面積那個（15.40㎡）的全款付，後面兩個大點的選擇按揭，手裡剩下的錢放到P2P理財里。
但是現在又想到全款優惠10%，我就又有了第二方案就是：A、B全款+C按揭或分期。本人不懂投資理財，也沒貸過款，求教一下以上這種情況我應該用哪種方式購買比較合適呢？先謝謝了！
商鋪的投資價值需要你好好考量，特別是在3、4線城市；
返租需要白紙黑字寫在合同里，並有地產商品牌資金等背書；資金是否全部投資於商鋪，而不做風險分散。不考慮這些，也不考慮是否能還價，僅簡單計算，全款、分期，相差了7個百分點，考慮到首付50%，如果能有年收益10%的投資收益，全款和分期2年後幾乎沒有差別。百萬資金信託可以低風險達到10%的收益，如果P2P收益更高但略有風險。因此建議分期。來一篇最系統的回答：
一、折扣是怎麼來的
首先，關於第一部分，我就先從折扣談起，為什麼要有折扣呢？
理論上如果明碼標價，一房一價的確是省了不少功夫。但是售樓處不這麼想，他們會充分利用人性的弱點來賣房子。人做出購買決策的過程有兩種不一樣的機制，比如我們平時看見正價的商品，在決定是否購買之前考慮的是這個東西對我有沒有用？但是一看到打折品，不管這個東西有沒有用，人就會產生一種不買就虧了的感覺，這種感覺會擠壓你的神經，逼迫著你進入超市、進入商店，一定要把它買下來。
看到正價商品做的是「我要選擇什麼？」的決策，看到折扣商品，我做的「我在什麼情況下更幸福？」 我這裡不是評價這兩種決策機制的好壞，但是我要說明我要選擇什麼和我在什麼情況下會有衝動和幸福感，這在我們的頭腦里是兩個問題。如果這件東西本來就能滿足你一部分需求，那麼再加上折扣的刺激，人就很容易做出衝動性消費。
在買房的時候也是一樣，如果你對這個房子這個產品並不討厭，房價折扣就是一個可以充分刺激你的味蕾，激發消費者購買力的工具。
事實上，房地產行業和其他行業相比，投資量巨大，在房企開發的每一個項目基本都不可能完全依靠房企的自有資金來運作，大量資金都需要通過各種渠道籌措，充分利用資金槓桿負債經營。資本成本越底，周轉率越高，盈利就房越多，反之，資本成本高，周轉率低，就容易出現資金鏈的斷裂。
簡單來說，就是我拿錢拿的越容易，賣房子賣的越快，我賺的就越多；如果我拿錢都借高利貸，房子還賣不動，那我明天就該破產了。
所以開發商放出的折扣，最大的目的在於提高銷售速度，快速回款，就折扣本質而言，是開發商的營銷工具。
對於大部分的正規開發商來說，所有自己的房子其實是有自己的底線價格的。由於真正決定開發商能否盈利的，是我房子賣的有多快，而不是我賣的有多貴。所以折扣本身並不會太影響我的利潤。
換句話說，對開發商來說，我很清楚我的價格底線在這裡，只是在這個底線之上上浮多少來達到我所需要的銷售效果。在這個底價之上如果溢價高，那是我的額外盈利。如果給到了底價，那是公司給我的底線，也不影響我拿銷售的傭金。
所以，從房產銷售到普通經紀人，只要手裡的折扣許可權，能交換到把房子賣出去的效果，都是願意放出折扣從而快速成交的。
二、售樓處都有哪些常見類型的折扣？
知道折扣的目的在哪裡，下來我們來對開發商常見的優惠折扣做個解釋。如果剛到開發商的話大概率會一頭霧水，折扣內容和條件五花八門，千奇百怪。售樓處都有哪些常見類型的折扣？我來跟大家聊一下。
常見的折扣，最常見的是幾萬抵幾萬的折扣，付款方式折扣、按時簽約折扣、物業費減免等
首先幾萬抵幾萬，這是期房銷售中最常見到的一種折扣，開發商還沒拿預售證的時候，沒辦法正式外銷簽合同收錢，但為了回款嘛，就只能劍走偏鋒藉助第三方平台來收錢釋放優惠達到蓄客目的，只要付一筆相對較少的錢，就能享受到高額優惠，仔細說來，其實這部分也是算到總價里的。
接下來說第二種，付款方式折扣，這個折扣主要目的回款；增加開發商的變現能力和變現速度，畢竟銀行批貸還需要一定時間的嘛，能早點收到錢終歸是好事。
如果是客戶選擇全款購房，作為開發商是特別開心的，你能跟我一次性錢貨兩清，只要不破我的底價，我就願意成交，全款是現金流最大的保證，這也是最常見的一種折扣形式。
其次是分期折扣，就是購房人在一定時間段內按照分期的形式交完總房款，而考慮到現在的銀行放貸收緊的情況，分期折扣應該是比貸款折扣更容易申請到的，也是開發商喜聞樂見的一種折扣形式。
再次是首付比例如果高的話也是爭取折扣的資本，你付的首付多了，貸款自然而然就少了，開發商回款也會更快。
而常規貸款的付款方式，爭取額外折扣就比較困難了。因為銀行批貸收緊，稍有一點紕漏就是拒貸的風險。這筆交易對於開發商而言，很容易成為竹籃打水一場空。
第三種折扣是為了促進成交而設立的。比如當天認購折扣，按時簽約折扣，買房的交易流程是看上樓盤，從認購（定金）~簽約（交首付），如果你有誠意能夠按時交錢，對於開發商來說就算是找到了最靠譜的客戶，自然也會有可能給到你相應的優惠。
三、什麼時候樓盤能給出更大力度的折扣？
聊完折扣的分類，我們來談談放折扣的時機，什麼時候樓盤給到的折扣力度會更大一些呢？
對於這個問題我從市場、現金流、開發商的營銷策略三個角度來做拆解。
首先從市場而言，今年市場調控監管力度都很大，市場限價情況嚴重，一些城市比如成都，重慶，南京，杭州，很多區域甚至都發生了一二手倒掛的情況，由於限價，一手房比二手房還便宜，由於狼多肉少，這種情況下是很難爭取到額外折扣的，比起來開發商更願意去選擇一些付款方式更好的客戶，所以一房難求。
而北上廣這類一線城市相對會好很多，空間也會大一些。不過即便如此，大家如果遇到這類限價樓盤，建議可以不要太在意折扣，趁著政策紅利入手，確實是不錯的選擇。
其次從開發商的現金流來說，在開發商急需資金，需要快速去庫存的時候也會有比較多的折扣放出，比如現在十二月，已經快到年底，就是一個很關鍵的關口，一方面考慮到公司年度指標和業績的要求，另一方面工人要結賬回去過年，公司要發年終獎，這些都客觀上倒逼開發商使用一切辦法去提升銷售速度的，在這個時機買房，折扣也會相對增多，算是一個很不錯的時機。
第三個角度，我們從開發商的營銷策略來看買房的節點。在項目每一期開盤前都會有一個營銷造勢的階段，這個階段開發商通過排卡、認籌、驗資積累客戶，這些客戶可以在開盤的時候優先進行選房，一般而言，樓盤得能順利拿下預售證開盤，為了保證開盤效果，開盤當天價格就是折扣最低的價格了。
在開發商開完盤後，基本都會把價格漲上去，銷售一般會告訴買房人，你現在還能享受和開盤一樣的點位。但是實際上就算折扣點位一樣，成交金額後面買的客戶會貴一些，因為總價調高了。當然，頂著建委上限價的房價除外。
那麼大家可能就要問了，開盤之後順銷的項目呢？這你就要根據開發商的表現，以開盤價為參考，雙方博弈去試探開發商的底線了。折扣對開發商而言是很機密的事情，銷售、銷售經理手裡的折扣都是不透明的，售樓處的談判桌上上進行的是一場場沒有刀光劍影的戰爭博弈。
具體如何對開發商的折扣進行試探呢？下來我們進入第二部分，和大家探探在談判桌上如何去爭取到購房折扣。
所謂知己知彼方能百戰不殆，在談我們的策略之前，我想和大家講講售樓處銷售的策略，談談在什麼時候銷售會給客戶「放折扣「。
四、銷售的套路和策略
在課程最開始的時候，我們提到不管是房產銷售到普通經紀人，只要手裡的折扣許可權能夠交換到把房子賣出去的效果，都是希望能夠快速把房子出手的。
但是按照我們通常的經驗來看，作為一個客戶要想拿到房產折扣通常沒那麼容易，不知道要經過多少次來回的拉扯，對比，談價，為什麼會這樣呢？
銷售如何放折扣是很講究方法和技巧的。
我們不妨換位思考一下，銷售給到我們折扣的目的是什麼，很簡單，他希望可以成交。但是人性就是這樣，除非客戶自己或者通過像我這樣的業內人士的介紹已經對市場情況特別熟悉，否則，一般來說，最坦誠直率的銷售往往不能真的靠一顆真摯的心就可以得到客戶的信任和認可的。作為樓盤銷售，即使我上來坦誠的把所有的折扣都和客戶說清楚，客戶也總是會懷疑我藏著沒有給到他的折扣。
就銷售這件事來說，只有在恰當的時候對恰當的人「放折扣」才能起到效果，如果在不能成交的情況下「放折扣」，一方面不會產生成交，另一方面還泄露了公司的底價。因此，「放折扣」的原則是只有在可能成交的情況下才可以。那麼怎麼樣能讓自己看來是有可能成交的准客戶呢？
首先，這個客戶是希望能買房子的，而且對樓盤沒有其它硬性問題，不然我如果作為銷售，一定會優先解決他其他硬性之後再和他談價格，不然不是白費功夫不是？
其次，一個經驗老道的銷售在你表明對房子意願的前提下至少還會衡量兩個點來判斷你是不是合適的人，第一是我這個項目的價格你能不能接受，第二是就買房這件事來說，你能不能做主。這兩個點有一個點出現問題，折扣的談判就很難推進下去。
先來說第一點，我們在賣的這個樓盤項目的底價，買房人能不能接受。
舉個例子，比如我是一個別墅樓盤的銷售，別墅標價900萬，現在我和客戶上了談判桌，客戶過來買房直接問我折扣，我先試探的給到客戶880萬，這個時候客戶和我說，小夥子，你這個房子到830萬，我就買了，你價格太高了。
作為一個銷售，我很清楚的直到價格最低是860萬可以成交的，但是這時候憑一般的銷售經驗來看，對於一套880萬的別墅來說，900萬與830萬之間的差距太大，已經達到了92折，根本不現實，要拉攏雙方成交的可能性非常小。這時對我來說，我的放折扣就只能是零，與其和客戶爭執，不如告訴客戶：「這已經是實價了。」
一來，需要讓客戶心理明白知道，差距太大，沒辦法談下去，沒必要浪費大家的時間；二來如果客戶想談下去，必須以我的報價來還價，而不是我根據他的還價再進行還價；三來，生意不成，也就沒必要泄露銷售底價，畢竟以後房子還是要賣，生意還是要做的。
除了和銷售不斷試探，在這種時候有沒有捷徑能夠省功夫呢，其實也有，但是最重要的是對市場和樓盤的熟悉以及過往的成交信息，最理想的情況下，能找到專業的人在買房過程中給出專業的建議，那就事半功倍了。
在判斷了客戶是否能夠能接受房子價格以外，客戶能不能決定，是不是買房的決策人，就至關重要了。就我接觸過的案例來說，很多客戶很願意和銷售談價，但是在談價的時候一說到訂房，交認購金、意向金，客戶就會說要回家商量，或者多考慮考慮。其實很容易理解，買房這是一輩子的大事啊，不是所有人都有魄力說定就定的。
但是如果這種情況下，你也很難爭取到自己的最大利益，很簡單，假設你看完房子極度興奮，風塵僕僕回到家裡見到了一家之主，你說：「老婆啊，我看上個樓盤特別棒，我特別喜歡，而且我還要到了折扣，原價185萬的房子只要180萬。「老婆一般怎麼回答你？「你傻啊，肯定被人坑了，這個價格一定能再談，下次我談談去」。
只要你不是決策人，在你回去商量的情況下，決策人一定還是要再次砍價的。因此，作為一個銷售，對一個沒有決策權的人過早地泄露了底價，一定會擔心這次成交會在後面受阻。
所以看房的時候大家要考慮清楚，如果要談價格，最好是由決策人來談，並且充分利用自身的談判籌碼，如果不是決策人，在索要折扣的時候多半都會受阻。除非你有朋友對樓盤很熟悉，有個知根知底的人來幫你，銷售覺得你對樓盤知根知底，自然也就少了很多勾心鬥角和套路。
五、那我們用什麼為籌碼呢？
談完了銷售的套路，我們來談談自己的籌碼。什麼叫做談判，談判桌上都是利益的博弈，只有有利益的妥協才能叫做談判，因為只有妥協才能達成結果。否則誰也不肯退讓，只能是兩敗俱傷。銷售想要賣房，我們想要折扣，我們怎麼去爭取，用什麼作為籌碼去努力換折扣呢？
第一，就是我們的客戶意向，在爭取折扣之前，首先你要讓銷售感覺到你真的對樓盤很感興趣，銷售不會在你沒有表露任何意象的情況下去貿然給你折扣，只有感覺到你真的是個很優質的客戶，銷售才會認真的和你進行價格談判，也才有折扣上的商量空間。
其次我要說的就是認購金和付款方式，面對一個有意向的客戶，沒有一個正常的銷售會希望把客戶放走，如果能提前交錢表明意象，那麼這場交易就成功了一半，這也是為什麼很多樓盤在開始的時候就會和客戶說，你今天能認購的話，可以多享受一個點的優惠。就付款方式而言，如果你有更優質的付款方式，一定和銷售提出來，橫向對比，讓銷售掂量清楚你的價值。
進入談判過程中，也要注意節奏，突出自己意向的同時也表達自己的猶豫，常見的比如我的客戶曾經和銷售說，我同時看上了周邊XX樓盤，但是那邊價格稍有點高，今天看到你們項目真的特別動心，覺得很不錯，只是還是在價格上有猶豫，這樣銷售明白客戶的猶豫點在價格上，也會儘可能的希望能夠促進成交。
其次，在和銷售聊天的過程中一定要儘可能往上升級，銷售手裡的折扣有限，從銷售到銷售經理，每個角色手可能有的許可權本來就不一樣，當然，這也並不絕對，有些國企的話審核嚴格，一層折扣都得層層彙報，批下來房子都賣光了，在這種情況下，折扣不會是常態。
第三，如果你自己去售樓處，就是要多磨了，從人性的角度而言，人總是不珍惜太容易得到的東西，如果太容易得到放手的折扣，人一定會懷疑還有空間，所以不管怎麼樣想要賣房，銷售都會有技術性堅持，排除掉那部分本來意象就不夠穩定的客戶。
在這次分享的最後，我還要和大家強調，在現在的市場情況下，調控力度加大，並不是所有的樓盤都可以拿到折扣的，甚至有不少樓盤都是明碼標價，關於具體的樓盤情況，還是大家諮詢我們的專業諮詢師，或者找業內人士尋求專業意見。
買房如何爭取最大的優惠—第一講
買房如何爭取最大的優惠—第二講
你可以選擇按揭，然後要求他們按全款給你優惠，否則就不買，看他們怎麼說。
PS：既然全款可以優惠10%並且是實打實的現金，那麼證明了一點，外行人看不出來的，就是總房款的90%仍然未破低價，而且距離低價還有空間（留給關係戶的幾個點）。話只說到這裡，其餘的自己取捨。
懶得看你那麼多的公式和數字了我只給你最實在的經驗。不謝。一般來說，全款和按揭不會差距這麼大，因為兩者的差距，無非是開發商從銀行獲得房款的時間成本，不至於有7%。如果你了解清楚沒風險，那麼自然是全款划算。
說句題外話，中國的商業地產，比住宅的泡沫還要嚴重。不考慮商鋪本身的漲跌，出租回報率高嗎？謝邀，關於貸款，很多文章都已經提到過了，為什麼貸款？
1、手頭不富裕的情況，便於資金周轉
2、手頭的閑置資金有可投資的主要方向，進行貸款可以讓閑置資金充分利用起來
3、好玩。。。
綜上所述，理財什麼的理由可以不用考慮，從自身出發就可以完成對貸款的判斷
相對於其他投資產品而言，房地產投資近幾年還是相當保值的，主要是投資金額過大，一般只是用於老年人的閑置資金投資 And 年輕的富二代 富三代 富X代。
只要可以保證閑置資金的投資方向和投資完畢後仍然有一部分額資金可以讓自己暫時使用這兩大條件，你就可以去全額了，畢竟10%的優惠幅度還是蠻大的。
如果閑置資金是有大方向的，而且增值率可以達到10%左右，那麼你就可以選擇按揭，雖然優惠幅度不大，但是可以讓閑置資金最大化，外部利益的提升，也是對貸款的一種抵消，相對來說還是比較划算的。
如果只是為了好玩，嘗試一下貸款這種新鮮事物，那就太刺激了。。。。
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