十萬每平方的學區房能不能買？能？

新聞

學區房在任何時候都是一個隨時能夠被點燃的話題。

上周，有條新聞在朋友圈被頻繁轉發——南京這所小學的學區房以10萬/㎡的價格成交了。

今天這篇新聞 石榴叔想說

這是一套位於南京力學小學學區房，一室一廳，成交單價100506元/平方，破了單價10萬元的大關，面積37.6平方，總價378萬。

然而就在同一個小區，年代相同的一套面積75.25平方的兩室一廳，單價70432元/平方，總價530萬。另一套面積96.9平方的四室一廳，單價68841元/平方，總價665萬。

南京一家學區房專營店，廣告語是「一切為了孩子」

眾所周知，學區房的價值可以分為兩部分，一部分是房子本身的價值，另一部分是優質教育資源的門票價值，即學區房溢價。

倫敦政經做過相關的研究，如果一個住房處在英國最好的學區之中，那麼房子就會因此溢價15-20%。沒錯，不僅僅英國，在美國也有學區房，而且炒得比咱們狠。

以紐約為例，紐約劃分為幾十個學區，富人聚集的上東區和上西區學校最好，設施一流，教學一流，升學率幾乎是100%。而有些貧民區，畢業率都不到30%。

溢價對於同一時間點、同一學區的大部分房子其實是相同的，包括老多層和新高層，只有年代很老的電梯高層是個例外，因為居住體驗實在太差了。

不止一個人問石榴叔，買學區房划算嗎？量力而行。

最近有個客戶來諮詢，孩子上五年級，為了買學區房交首付，真的是砸鍋賣鐵，傾盡全家之力，可以想像的是，未來幾年他的生活質量會大幅下降，要承受經濟和精神的雙重壓力。

其實學區房就等於是一隻母雞，它下的一枚蛋就是一個學區名額。家長買下學區房，就等於投資了這隻母雞，讓家裡一個小孩上學就是讓母雞下了一隻雞蛋給你做菜吃掉。要是家裡沒小孩卻繼續持有學區房，那就意味著看好這隻母雞會升值。

如果有政策利空，母雞就會貶值。如果有一天突然取消學區入學，母雞就等於患上了不孕不育。如果政策有利好，等於有更多的人想吃雞蛋，那你的母雞身價就漲上去了。

誰都巴望著母雞更值錢，但是在做決定之前，也要考慮到最壞的情況。

石榴叔一直都認為，買的並不是學區房，而是一張舊船票。

當真買了學區房就會一直住下去？絕大多數人，對居住環境都是不滿意的，用完了學籍就會立刻出手。這也是二手房價格一直不斷上漲的關鍵因素之一——流動性。

有些人買二手房，總是盯著單價看，覺得十萬塊一個平方，天價，太貴了！換個思路去考慮，如果能用三百多萬搞定孩子上學這件事，為什麼要花五百多萬，甚至七八多萬呢？

你只考慮表面成本，考慮過沒有貸款的利息嗎？多貸款100萬，20年的話，光利息就多了60萬左右。到時候房子賣不掉，房價如果不漲，每個月的壓力你扛的住嗎？接盤俠也許想的比你更多。

最近有個問題頻繁出現在各種自媒體——為什麼學歷不值錢，但學區房值錢？

當下，高貼現率時代，一切都在快速貶值，人生經驗管用不超過五年。在這種狀態下，你我未來都極度焦慮，富人開始崇尚知識，但知識的豐盈未必一定帶來財富，這值得反思的。

今天這篇廢話 石榴叔想說

1、未來一梯隊學區溢價會和二梯隊不斷拉大 ，二梯隊靠前和靠後也不斷拉大；

2、並不推薦大家去買老破舊，不僅風險大，升值還比新房子慢；

3、如果僅僅為了下蛋，建議選擇40-60平方的學區房，用最小的成本辦這件事；

4、如果是想把雞養肥了賣個好價錢，建議選擇70-90平方的學區房，小區環境很重要，尤其是高層，買車位的錢千萬不能省；

5、儘可能買距離學校近的房子；

6、學區房住的不舒服，可以先租出去，再另外租好的，這也是一種解決方案，6年算下來，並不比砸錢裝修，總成本高出多少；

7、公寓學區房是雷區；

8、買不到合適的學區房，還能獲得好的教育么？上私立。一年包括學費、交通費、餐飲費、校服費，常規開銷在3萬多，這是偏保守的估計。小學讀下來，花費在20萬範圍內。最關鍵的是，這些私立牛小不是你想進就能進的，要考！換個思維，學區房溢價成本在被房價漲幅對衝過之後，會低於這筆開支。買學區房在財務上是划算的，但存在家庭流動性風險；

9、我知道你們要問，學區房會不會繼續漲下去嗎？這個問題真的太難了，雖然各方數據都支持「學區永遠漲」的觀點，但政策這東西，誰又能說得准呢？另外建國後中國一共經歷了兩次生育潮，「80後」生育潮是最後一次生育高峰，根據第六次人口普查數據，80後為2.28億人，90後為1.74億人，00後為1.46億人，接盤俠越來越少；

10、還是那句話，剛需可入，投資慎重。

微信公眾號：石榴詢財 shiliulicaishi

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