杭州房價已暴漲1至3倍，嚴厲調控下為何仍一房難求？

杭州房價已暴漲1至3倍，嚴厲調控下為何仍一房難求？

2017-10-04 陳小英 櫻桃大房子

我的文章留言里，現階段對房價抱怨最多的，要數成都、杭州、武漢。這三大妖孽，房價屢調不穩。很多購房者百思不得其解，也一直望房興嘆。

今天先講杭州的。

1

看城市的房價漲幅，從統計均價看是看不出來真實漲幅的，因為很多地方被平均了。

跟杭州的一些讀者交流發現，杭州樓市2016年開始啟動，此輪已暴漲不止一倍。

「杭州去年9月G20後開始大漲，漲幅大多一倍以上，現在熱度依然沒有減弱，基本都是靠搶，而且大多要求全款，大家都說杭州房價只會漲不會降，因為2022還有亞運會！」

我對杭州房價漲勢不熟悉，從當地微信公眾號「層樓」摘取了一些價格變化信息。

1、臨平北某樓盤，去年G20之前，在售房源價格，僅7500元/㎡左右。G20之後，房價才開始有顯著上升。最近三個月以來，該樓盤二手房價，已經從13000元/㎡左右，上漲至17000元/㎡左右。

2、大盤東海·閑湖城，2016年4-5月，當時成交價基本在萬元以下，大概9000元/㎡左右。直到去年G20前，成交價也僅僅在12000元/㎡左右。現在呢？近期成交記錄顯示，價格已在20000元/㎡左右。最高的一套，高達23000元/㎡。

3、老餘杭樓盤景瑞·御藍灣，一年多之前，一手房售價僅6400元/㎡左右。而現在的掛牌價，多數已經突破20000元/㎡，最高的達到26000元/㎡。

4、歐美金融城，此輪從萬元左右，漲到現在實際成交價2萬8，掛牌價最高的，更是高達4萬/㎡。

整體而言，此輪杭州最低漲幅也有一倍，漲的最高的地方超過3倍，原來的遠郊區，滯漲區，也都出其不意的後來居上，漲幅跑贏杭州大盤。

新樓盤因為調控限價，有的樓盤確實降價了，但據杭州人說，由於僧多粥少，沒有關係還買不到。杭州市主城區新房住宅成交均價已經突破3萬+。

由於新房限價，目前杭州新房二手房倒掛現象明顯。今年前五個月有所回調，但下半年以來重回升勢。二手房均價已到2.4萬平米。

2

為什麼杭州調控了，樓市還這麼瘋狂呢？

先看下調控政策的鬆緊程度，杭州今年3月份進一步調控。

比如改善型需求，只要有貸款記錄，即使房子賣了，再買首付要6成，這一點，比蘇州和深圳的5成都要嚴。

杭州還出台了住宅3年限售政策，這個北上深和蘇州都沒出。

憑心而論，杭州的調控政策，跟兄弟城市一對比，更嚴。

但為什麼北上深和蘇州樓市都冷靜下來了，而杭州還這麼瘋狂呢？

難道真如他們所說，杭州是人間仙境，與眾不同？

我2011年去過杭州，印象不錯，西湖很美，文化底蘊很深厚，宜居城市。

哦還有一個明星阿里巴巴，帶動了相關高端人才就業，這些都是很多人認為杭州房價暴漲的原因。

在杭州人自己看來，杭州經濟發達就業機會多，又是旅遊城市，浙江各地級市哪個不想到杭州置辦點房產呢，杭州人估計只佔市場2成，浙江省內人賣房的多。

但這些並不是今天才有的，早就生成了。為什麼杭州在上一輪調控中，房價跌的只比溫州差一點？難道那時候大家就沒有發現杭州適合人類居住嗎？

修幾條地鐵，舉辦一場大會，這並不是杭州獨有的，其它城市也沒見因為這些因素房價就上漲的啊。

浙江藏富於民，老百姓是有錢，前幾年整個浙江都陷入了借貸危機，中小企業倒閉如潮，經過幾年的陣痛，有的如今已經成功轉型。溫州，寧波是典型。而杭州是浙江的中心城市，吸引的是全省的資金。

但這也不是主要原因，要這麼講，北京上海深圳吸引的還是全國的資金呢。

3到底是何原因？

經杭州本地的很多購房者向櫻桃小房子反映，今年這一波漲都是拆遷戶推高的。

說杭州滿城都是拆遷戶，一點不為過。很多讀者都跟我反饋過，現在主要是拆遷戶在買，都是手持千萬現金，四處找房。

「我們是08年開始拆遷的，基本上是拿360平米的房子，再拿部分現金，直到2015年開始鼓勵貨幣分房，目前每戶全款差不多1450萬左右，但基本上拿1-2套房子，其餘拿現金全款去買一套商品房，一般人肯定競爭不過，目前杭州主城區拆遷基本已完成了。」杭州本地一個拆遷戶在櫻桃小房子粉絲群里說。

2016年杭州提出「主城區城中村改造五年攻堅行動」，計劃用5年時間基本完成178個主城區城中村改造，將主城區城中村打造成配套完善、生活便利、環境優美、管理有序的新型城市社區。2017年將是杭州歷年來拆遷量最大的一年。

據不完全統計，2016～2020年杭州將全面完成上百個城中村的拆遷計劃，拆遷至少600萬平米城中村和老舊小區。

拆遷補償以住房和貨幣化安置同時進行，房子拆完還沒有建新房，就先給你錢，拆遷戶有錢了就去市場上買房。

拆遷量那麼大，需求突然激增那麼多，市場短期哪有那麼多房子供應呢，從去年以來，杭州的供應面積明顯小於簽約面積，嚴重供不應求，所以房價不漲都難。

截至9月27日，杭州新房可售套數是95299套，其中住宅是37227套。市場的非住宅商品房存量比較大，但住宅存量還是非常有限的。

去年一年，杭州新房成交量超過20萬套，按今年8月份的成交量計算，新房成交16079套，現在的存量也就是6個月的庫存，而住宅就更少了，大約只有3個月的庫存。目前杭州的庫存量已經下降到了2012年。

杭州上一輪樓市，是2013年、2014年，進入谷底，2015年庫存到達最高峰後，樓市見底，2016年開始飆升，雖然今年多次調控，但房價繼續堅挺向上。

2016年，是杭州換房族和剛需的天下，而到了今年，成了拆遷戶和外地投資客的舞台。

4

按道理，如果沒有貨幣化安置的拆遷，經過幾輪嚴厲的調控，杭州樓市應該平息了。

一邊是調控強壓價格，一邊卻在大拆大建，人為製造需求推高二手房價格，不明白杭州為什麼那麼急於改造所有城中村。

如果真是為了調控，杭州就不應該實行貨幣補貼，拆遷戶全部回遷，也不至於讓他們去有限供應的市場搶房推高房價啊。

從城市競爭力來看，杭州土地財政非常嚴重，去年杭州的土地出讓金超過1600億，與公共財政收入的比值為156%。

我無意貶低杭州，但凡是依靠土地財政的，其實都說明，一個地方的稅收收入是不足的，繳稅不多的企業綜合競爭力會很強嗎？

我大深圳就不靠土地財政，深圳2016年一般公共預算收入7901億元 ；而杭州一般公共預算收入才1402.38億元。差了好幾倍。

如果從這點看似乎就有答案了。政府沒錢，只能靠房地產，靠短期大規模的拆遷，人為拉高房價，從而拉高地價，這種飲鴆止渴的方法，能夠堅持多久？

杭州把臨安撤縣設區，確實可以拉低房價均價，但僅僅依靠數字上的調控，來達到向中央交代的目的，對購房者而言，簡直是一種愚弄。

整個杭州是1.65萬平方公里，920萬人，其中市區是8000平方公里，人口大概800萬。

對比之下，深圳2000平方公里，常住人口1100萬，面積只有杭州的四分之一，人口比杭州多三百萬。

目前深圳的房子均價在5.4萬左右，此輪普遍上漲翻倍，今年市場算比較平穩。

從土地面積來看，我覺得杭州房子沒有那麼稀缺。跟杭州一比，我突然感覺深圳是窪地了。其實不是深圳的房價低，而是杭州的房價漲太多了。

如果不是人為製造大量需求，杭州房價憑什麼比深圳的漲幅還大！（完）

櫻桃小房子已被封，請讀者在微信上搜索公眾號「櫻桃大房子」，可以第一時間看到我的文章，謝謝關注。

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