新租房時代：新寵租賃房會奪去舊愛商品房嗎？

作者：孫春芳 編輯：張伯玲

一片寂靜之中，偶爾有車輪碾地的聲音。

那是卡車載著施工人員駛過空曠的街道。

這裡是北京市海淀區西北旺鎮大牛坊村永豐產業基地，位於五環和六環中間。

高高的白鐵皮牆圍著一大片空地。圍牆內，兩架起重機高高聳立著。施工人員稱，這裡正在建售樓處。

不過，這裡蓋的房子並不讓「售賣」。

視頻：一線diary 製作：段煜冰

2016年12月1日，萬科公開投標獲得海淀區西北旺鎮兩幅「限房價、競地價（即在限定地塊未來住房銷售價格的條件下，競土地價格，按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式）」地塊開發權，根據出讓協議，其中住宅部分100%自持出租。

在萬科工地旁邊，是頤豐莊園小區。頤豐莊園小區共有8棟樓，1到6棟樓已經全部售賣完畢，業主也入住許久，剩下的7、8棟樓在做最後的裝修。

頤豐莊園售樓處的人表示，「這個地段只有我們這個小區還有點房源，街對面萬科、碧桂園的那些項目，都是自持的，沒法出售。」售樓處的人說。

在萬科之後，2017年，北京市又有10個地塊以部分自持的方式被房企拿下。隨之改變的是，土地拍賣模式也由過去的競拍「地價」，變為競拍「自持」。

集體建設用地也在規劃中大規模入市。這意味著，長久以來，集體土地不能建設住宅供應城市居民這條涇渭分明的界限，將被打破。

越來越多的跡象表明，在「新租房」的時代，一些沿襲多年的土地供應格局和模式，正在改變。

房企自持地塊——有點重

2016年12月初是個分水嶺。

在此之前，北京市的拿地規則是：「限地價、競自住」，即房企在競拍土地時，地價到一定上限之後，房企可以競拍建保障性自住房的面積。在萬科以100%自持的方式拿下西北旺地塊後，北京市的拿地規則變成「競自持」，即房企拍地地價達到一定上限之後，開始競該地塊上的企業自持物業的面積比率。

企業自持物業成為了北京供地格局中的一個新動向，萬科則是第一個吃螃蟹的人。

萬科為這拿下這兩個地塊，花費不菲。其中18號地，萬科花了50億元，19號地，萬科住總聯合體以59億元的價格競得。

在拿下兩塊100%自持地塊之後，萬科如何操作這種新模式就備受關注。

拿下地塊的三天之後，2016年12月4日，萬科集團副總裁、北京區域本部首席執行官兼北京公司總經理劉肖，從機場直奔萬科中心，小範圍披露了這兩宗地的新計劃——啟動「眾籌」：兩個自持商品房地塊建立相應的眾籌平台，選擇一些合適的眾籌企業夥伴，把項目分成眾籌夥伴企業能夠接受的份額，例如一個住房單元或是一整棟樓作為最小眾籌份額；或是在政策允許的情況下，成立項目運營公司，進行該公司的股權眾籌。

這一方案最終未能實現。

在萬科之後，2017年，北京市又有10餘個地塊以自持的方式被房企拿下。不過，這些地塊的自持比例均沒有達到100%。

最新的一塊競自持拍地發生於9月21日，九龍倉以62.6億元自持16%競得丰台西局村地塊。

截至目前，北京市共房企自持的建築面積達90萬平米，而目前北京市商品房的供地建築面積約為210萬平米。

鴻坤集團的一位高管向騰訊財經表示，100%自持對中小房企來說，太重了。「以往的房企的經營模式都是拿地賣房，這樣資金周轉快，如果100%自持，幾十億的拿地資金長時間無法回收回來，一般企業肯定hold不住。」

事實上，很多開發商習慣了原先拿地蓋房賣房的「短期套利」行為，很難適應長期持有的模式，如何能從長期持有的束縛中解套，是他們絞盡腦汁考慮的。

以萬科為例，在眾籌計劃失敗後，萬科和小米開始實施合作建房，小米員工認購萬科在永豐地塊開發的房子。但這一合作方案又被北京市住建委等部門叫停，「開發商自持的物業不得以租代售。」

新派公寓創始人、CEO王戈宏表示，現在一些拿了自持地塊的開發商跟他有諸多接觸。

開發商的訴求是這樣的：「比如這塊地開發成租賃物業之後，新派公寓幫它運營，一年能賺2.5億元的租金，做到5%的租金回報率。

之後，開發商找金融機構溝通，希望將這個樓賣給金融機構，同時承諾上述租金回報率。金融機構給予這個樓50億元的估值。金融機構自己出25億元，另外25億元，由金融機構設計成資產證券化產品，賣給投資人。

最終，金融機構返還50億元給開發商，開發商套現成功。」

開發商通過資產證券化產品脫身而出，而開發的物業則變成了長期的租賃物業，這不失為一種雙贏的舉措。

問題是，開發商自持拿地開發出的租賃物業是否有足夠的市場？

王戈宏對此表示懷疑，他認為北京等一線城市的新地塊很多都位於城市的非核心地帶，周邊不是廠區就是城鄉結合部，租住的人群相對較少，也租不出合適的價錢。

「租房是一個對區位很敏感的行業，離交通樞紐越遠，離城市核心區越遠，離商業中心越遠，則租金越低，租賃人群越少，市場需求越低。」鏈家研究院院長楊現領表示，「而且一般而言，服務業集中的地方比製造業集中的地方，租賃需求要高。」

萬科兩位自持物業所在的北京市海淀區永豐產業基地，周邊就屬於產業園區，緊挨萬科地塊的頤豐莊園小區售樓處人員表示，來這裡買房子的，幾乎沒有產業園區的員工，「都是城裡的，廠區的員工一般都在廠里的宿舍住，有家庭的也會選擇到靠近城裡一點的地方租房住。」

「現在公司還在摸索如何操作這兩個地塊的開發運營模式。」萬科一位內部員工向騰訊財經表示。

集體土地上的公租房——有點遠

儘管存在著職住不平衡的現象，通過房企自持物業來增加北京的租賃房供給，正成為一個潮流。

當然，這部分租賃房只是北京市計劃建設的租賃房中一個比較小的比率。

2017年，北京市提出五年內供應150套房的計劃，其中產權類住房100套，租賃性住房50套，租賃用房佔到全部供房總量的三分之一。

在產權類住房中，自住性商品房5年內將建25萬套。

2017年8月，北京市出台共有產權房政策，據此，在建和未建的自住性商品房將全部轉為共有產權房。也就是說，在未來5年內，北京市租賃房和共有產權房一共將建75萬套，佔到全部供房總量的一半。

如果加上房企自持物業用於租賃，則未來北京的住房供應格局將是：租賃性用房和保障房將佔到全部總量的一半以上。

這部分租賃房的用地，北京市的計劃是通過集體建設用地來供給。

按照2017年北京市的供地計劃，租賃住房將供地227公頃，其中，公租房用地27公頃，集體土地建租賃房用地200公頃。

今年5月，北京市第一批集體建設用地租賃房項目——唐家嶺新城啟動選房程序。按照規劃，未來將有一大批類似的集體建設用地公租房項目供市民選擇租住。

集體建設用地入市一直是土地制度改革中的一個難點。此前，集體建設用地只能作為產業用地進行開發，如作為住宅進行開發，則是非法的，這些房子一般俗稱「小產權房。」

集體建設用地上的公租房，則介乎工業用地和住宅用地之間。這一做法在數年前已經在北京郊區有所嘗試和試點。中國人民大學經濟學院教授劉守英此前在國研中心農村經濟部時就長期研究土地制度，對於集體建設用地上建公租房，他認為既解決了北京市供地不足的問題，又可以讓農民享受到城市化的收益。

事實上，此類公租房由於沒有徵地拆遷和招拍掛環節，土地成本大大降低，同時原居住地上的農民也可以享受到未來公租房的租金收益，此外，還可以通過物業管理、衍生服務業解決他們的就業問題。

「開發商之所以不太願意搞自持物業，因為如果按照傳統開發模式來拿地，地價太貴，但如果地價比市場價低很多，只有市場價的兩三成，那房企還是願意做的，如果是集體建設用地上的自持物業，開發成本可能更低，房企當然更願意做。」上市鴻坤集團的高管表示。

然而，集體建設用地上的物業也存在著政策和市場上的問題：一是此類物業無法上市，二是此類土地多位於城市遠郊區。

對於這兩個問題，北京市政府正在醞釀一些資產證券化的政策，同時，在開發此類物業時積極引入產業，從而帶動周邊人氣。

租賃房拿地國企先上——有點便宜

北京將租賃房壓在集體建設用地上，上海則選擇讓國企先上。

近日，上海市出台發展主房租賃市場的意見，提出現階段，上海將大力支持國有企業拓展住房租賃業務。

為何先支持國企上，意見稱，主要是為了在住房租賃市場前期培育過程中，通過國資國企的引領和示範，儘快增加市場供給，穩定市場租金，將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石，並形成一批可複製、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業投身住房租賃產業。

事實上，在這一意見出來之前，上海已經這麼做了。

7月24日，上海推出浦東張江南和嘉定新城兩宗租賃用地，這兩宗地分別為上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價拍得，上述兩家企業為上海當地國企。

浦東新區張江南地塊面積約6.5萬平方米，可建建築面積約13萬平方米，成交價格為7.24億元，成交樓面單價僅5569元/平方米。而嘉定新城地塊面積約2.85萬平方米，總建面7.13萬平方米，成交總價4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。此前，嘉定新城成交的一幅地塊成交單價為4.85萬一平米。

在寸土寸金的浦東和嘉定，這麼低的地價實屬罕見。

某大型房企上海區投資部高管表示，上海在租賃住房試點前期是把租賃性用地定向給市屬國企，而地價則為市場化地價的2到3成。

也就是說，一般的房企是拿不到這些地塊的。

事實上，在上述地塊的出讓條件中，有一條規定：「競買申請人須提交由市政府相關部門出具的項目認定文件。」

上述高管稱，這一認定文件，只能由最後拿到該地的市場國企能拿到，一般房企因為拿不到這一認定文件，沒有條件競拍，當然也不可能拿到土地。

對於上述兩個租賃房項目，政府不僅規定了拿地的企業，也規定了租房人群和租金水平。

例如嘉定新城租賃房項目的相關文件就規定：該地塊對嘉定區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。

對於租金水平，文件規定：房租應在租賃管理要求中明確，租金水平應不高於市場同類房源租金水平。

上述高管表示，如果政府重點保障租賃房供地，同時前期定向拍給市屬國企，則今年下半年可用於商品房開發的用地規模將會十分有限，市屬國企以外的其他房企拿地將會十分困難。

國研中心市場所副所長鄧郁松認為，政府大力興建保障房尤其是租賃性用房，是樓市調控長效機制的重要一環。但是也不能否認，如果政府直接提供大量保障房又不允許保障房入市，客觀上會減少商品房的供應量，商品房供給不足又會推高房價，房價上漲又會增大住房保障壓力。

「當然，保障房、租賃房會分流一部分買商品房的人群，但畢竟前者的市場流動性不如後者，不會所有買商品房的人群轉而都去住保障房和租賃房，因此客觀上還會對商品房價格造成壓力。」鄧郁松表示。

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