大虹橋黃金地塊含10萬方宅地，僅白菜價成交！上海土拍「三軌制」來了！

昨天上海再推一塊重磅地塊：

距離國家會展中心僅1.5公里的大虹橋黃金地段，出讓了一塊土地，建築面積30萬㎡，其中辦公用地14萬㎡、商場&酒店6萬㎡、住宅10萬㎡，其中住宅部分要求25%自持、5%做保障房。

最驚艷的是價格，最後成交價格是

29.5億！

是高么？是低到了泥土裡！

這個價格是什麼概念呢？凱撒給你算個賬：

先只算其中住宅可售部分：

還是在去年，中駿在大虹橋趙巷拍了一塊地（徐涇鎮徐南路北側08-04地塊），地段遠不如今天這塊地。樓板價已經達到了4.5萬／平米。

7萬方?4.5萬／平米＝31.5億！

也就是說，光這個住宅部分的土地價值就已經超過了30億。其他辦公用地、商場和酒店用地，統統都算白送！光是住宅用地部分，就可以回本不只30個億！

那麼是哪家開發商這麼爽，能拿下這麼好的土地呢？別急，看看本次土拍的前置要求，你就懂了：

• 技術資質中要求是核電行業
• 承諾總部落戶，引入核電行業企業
• 建設並運營科創園，竣工後三年內要舉辦國際核能會議
• 項目定位為核產業國際合作科創園
• 最好要有核文化主題公園
• 形成具有門戶特色的總部集群

就這幾條下來，所有開發商都懂了：這地早已經名花有主。誰能搞到核電行業？還要辦什麼國際核能會議？閉著眼睛都能猜到是誰來拿了。這就叫蘿蔔土拍。

中標者尚未揭曉，目前是中國核建旗下的中核房地產開發有限公司和中國中原對外工程有限公司作為中標候選人，大概率中標的就是中核。

上海為何要為這家核電企業搞蘿蔔土拍？看看出讓預合同就懂了：

項目將建設並自持核行業文化展示館、核行業國際培訓中心；鼓勵將集團控股的上市公司總部落戶青浦，稅收落地。

原來上海要的是人家的總部落戶，稅收落地啊。聯繫上周的大新聞：《20個央企重大項目落戶上海，總投資額約為2200億元》，原來這已經開始了。20個重大項目落戶上海，這個算一個不？！在中央嚴控土地財政，上海亟待產業升級的當下，有核心競爭力的名企業才是上海的心頭好。只要你是個IP，我寧願拿出真金白銀的土地來款待你！

其實這種針對名企的蘿蔔土拍早已有之，沒什麼可大驚小怪，和房地產本無關。只是這次，出讓的土地中竟然有10萬平米住宅用地。這就不能不發人深思了。

上海土地供給模式，可能已開啟「三軌制」：

01

第一軌

名企蘿蔔土拍

就像這次一樣。未來可能包含但不限於更多的央企、名企，主要特點是實力強大自帶光環。我就半賣半送把地給你。前提是，你得是個IP，要不你都不好意思來參與土拍。

02

第二軌

遠郊供地

上海8月底集中供應了6塊住宅用地，分別位於寶山羅涇（2幅）、青浦新城（2幅）、嘉定安亭和奉賢南橋，成交總價145億元。這些地有一個特點：全部位於外環外上海繞城附近！

本周，上海還有四幅宅地出讓，分別位於青浦新城澱山湖大道、臨港、奉賢南橋、奉賢海灣，還是一樣的繞城配方，還是一樣的遠郊味道。

如果土地政策不逆轉，未來上海商品房供地在遠郊可能成為常態，想買新房只能有多遠走多遠。

03

第三軌

只租不售

上海日前出讓了張江和嘉定新城兩幅「只租不售」住宅用地，均以10000元／平米不到的白菜價成交。白菜價也沒有便宜別人，統統都是區屬國企，屬於左手倒右手。

張江租賃住房效果圖

近日，上海更掛出十多塊「只租不售」住宅用地。更讓人吃驚的是，多數地塊都位於黃金地段：黃浦世博濱江1塊、古北2塊、世博3塊、三林1塊、張江2塊……更多的就不統計了，十餘塊黃金寶地貢獻出來，少的是天量的土地財政收入。上海也是下了血本。就像之前凱撒在文章《上海拿出黃金地段造"只租不售"住宅，可能是給他們的》中推測的，這些租賃住宅，可能也是提供給央企、名企的投名狀，做員工宿舍用的，可能與保障低收入群體無關。

04

三條軌道誰也不挨著誰，不是你想玩兒就能玩。誰都只能按自己能上的軌道上跑。上海這麼多開發商群雄逐鹿，角逐的可能只是遠郊商品房這一個選項。蘿蔔土拍是輪不上了，「只租不售」尚待嘗試，不過對於賺慣了大錢快錢的開發商來說，無異於杯水車薪。

而對於購房者來說，隨著供應的減少，以及所供應土地質量的下降，購買的境況其實是變差了。後來上海沒買房的人，可能又重新回到原來的身份社會。如果你是上海需要的央企、名企員工，可能有「只租不售」住房這種便宜又好住的員工宿舍住，而且租房還可能「租售同權」，最後再攢點錢來買房。如果你不是，那這個原本只靠錢說話的城市可能對你更加不友好了。

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「相信凱撒」（inCaesarwetrust）

不談城市談樓市都是耍流氓