置業進階筆記(8)：「租金樓價比率」│脫苦海

「租金樓價比率」反映了「租金」與「樓價」的相對水平。套用科斯托蘭尼「主人帶狗」的例子，「租金」是主人，「樓價」是狗，長遠來說樓價要服從於租金的水平。

「租金樓價比率」與物業的實際回報率有很大出入，要解釋兩者之不同，可以引用會計學上毛利與純利的分別。利潤有毛利（Gross Profit）與純利（Net Profit）之分，這兩個名詞經常被混淆，筆者舉一個例子：在一些出口貨品的紙箱外關於重量的說明通常會列明：Gross Weight, Tare, Net Weight，中文簡稱「毛、皮、凈」，整箱貨品的重量是毛重（Gross Weight），單單貨品本身的重量是凈重（Net Weight），兩者的相差就是紙箱的重量，俗名是「皮」。

個別可計整體難計

出租物業，實際所得遠比租金為少，租金是物業的「毛利」，還要扣除上述的費用才能得出「純利」，兩者的差別就是物業成本的「皮」，如上所述，包括：管理費、維修費、保險、差餉地租、物業稅、利得稅等。某一個物業的「皮」可以個別計算，但是很難為整個物業市場計算，比如管理費不同的物業可以差距很大，維修費與物業質素及樓齡有關，尤其是按揭成本的變數更多：借貸成數、年期、利率等，均會令到不同個案有很大的出入。

因此，無論傳媒或業內人士計算租金回報時，惟有無可奈何地選擇最簡單的計法：月租乘十二除以成交價，並非他們刻意隱瞞，亦不是因為懶，而是實際上有困難。可是作為讀者，我們要知道他們所說的並非「物業回報率」（Property Yield），而只是「租價比率」（Rent-to-Value Ratio）。

「租金」是主人　「樓價」是狗

筆者卻認為這個比率的重要性，在於反映了「租金」與「樓價」的相對水平，租金是物業的現金流，兩者具有互相追逐的關係。套用科斯托蘭尼「主人帶狗」的例子，「租金」是主人，「樓價」是狗，長遠來說樓價要服從於租金的水平。用家購買物業是作居住用途，樓價的高低只有在購入及供款時有實質意義。但對於投資者來說，購買物業要不是希望賺價就是獲取現金流，當他們計算到有賺價的機會，或者現金流相對於樓價有足夠的吸引力，他們便會購入及持有；相反當樓價已實現了賺價的升幅，或現金流因樓價上升比率上變小了，他們便選擇出售物業而令樓價下跌。

理論說得怎樣漂亮都不及實戰，筆者根據差餉物業估價署網站的「平均樓價」及「平均租金」數據製作成「呎價及租價比」。選用B類單位，即面積40-69.9平方米（約430-753平方呎）。

1982至1984年間香港經歷中英談判及移民潮，很多人不問價拋售物業，有地產商更主動放棄投得的多個地鐵上蓋地盤，但租金並不跟隨樓價的跌幅，結果租價比高達10%以上！後來樓價的狂升，除了租金增長外，便是租價比回復正常水平，即大約4%左右見頂，證諸之後的數據，無論1997年或2005年，均難逃這個指標。至於樓價見底時，除了「建華八年」外，大部分情況是租價比達到5.5%左右，例外的情況是當租金繼續下跌時，需要升到6.5-7.0%才見底。

租金趨勢與租價比同參

可見租價比不能死板地應用，一口咬定見到4%就一走了之，或者升到5.5%就瞓身買入。當租價比下降時，即是樓價跑贏了租金；相反租價比上升時，租金反而跑贏了樓價，此即解釋了即使抵達4%（如2005年），當租金並無下跌甚至繼續上升時，樓價只要回一回氣，租金增長就會推低租價比然後推高樓價。因此分析樓價長遠走勢，一定同時參考租金的趨勢，以及租價比水平。

數據源：http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_15.xls

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

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