王健林有苦難言，接盤者富力地產成為酒店大贏家

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對於王健林來說，這個炎熱的夏天也許有點苦澀。7月，他在10天之內出售了77家酒店和13個萬達文旅項目，甩掉454億銀行貸款，回籠637.5億現金。只需大筆一揮，這些苦心經營多年的資產便在一夜之間易主，殺伐決斷的雄風不減當年，只是已經63歲的王健林身形瘦削，與幾年前的富態判若兩人。誰都看得出來，這幾年讓首富操心的事情不少。

如果不是因為保密工作做得好，那麼一定就是有不得已的苦衷，萬達才會如此突然地決定出售酒店和文旅城。這些資產屬於王健林口中的「重資產」，對於開始輕資產運營的萬達來說，遲早有一天要剝離出去。王健林原本制定的時間表是：「2020年以後原則上不再搞重資產，全部為輕資產」。如今如此迅速地出售，還是超乎大多數人的意料，以至於連接盤者都沒有考慮周全，萬達披露與融創的交易不久，又引入第三方富力地產作為酒店買主。199億的交易，從接觸到簽約，只用了三四天時間，甚至簽約前最後一刻還在討價還價。

萬達酒店和萬達文旅城分別隸屬於萬達商業公司和萬達文化集團，均是萬達集團的核心資產，萬達商業參與萬達文旅項目的開發。「等萬達城全部開發完以後，萬達商業就逐漸從地產開發這個行業退出。」王健林的規劃是，「萬達商業要用實際行動來證明，不當地產商這個公司更值錢。其實市場已經回答了，地產的PE也就10倍左右，但商業租金的PE是30倍甚至40倍。」

正是因為估值不達預期，萬達商業在港交所上市不滿兩年便私有化退市，至今仍在回歸A股的IPO排隊名單上苦苦等候，出售酒店資產之後，萬達商業的核心資產便只剩下遍布全國的200多坐萬達廣場了。王健林曾在萬達內部多次提議，「2017年底或2018年把商業地產名字改了得了，叫商業投資管理服務集團，別再當地產商了」。現在終於如願以償。有意思的是，除了萬達廣場，萬達商業旗下還有一家聖汐國際公司，這是萬達2013年3.2億英鎊收購的英國遊艇公司。王健林認為，「購買遊艇還不如一次性收購船廠，這樣更划算」。

由於交易導致的資產變更，萬達商業的行業屬性發生變化，不得不在IPO審核名單上重新排隊。企業融資不外出銀行借貸、股權融資、債券融資三條路徑，上市遙遙無期的萬達商業被銀行業收緊信貸額度，債券市場也用連環下跌投票，融資通道基本被封死。而高達千億的銀行借貸如泰山壓頂，在不斷吞噬萬達商業現金流的同時，還給這家騎虎難下的公司增加了償債壓力。王健林只好將苦心經營13年的酒店資產和寄託萬達轉型希望的文旅項目轉手以削減負債。

資產出售一波三折，最終萬達選擇了富力地產作為酒店的買主，不但多賣給了富力一家酒店，還比給融創的報價調低了136.95億人民幣，相當於賬面凈值的六折。考慮到酒店行業的重資產屬性和投資回報率不斷下滑等事實，有能力並願意大規模收購酒店的買主並不多，萬達的選擇餘地有限。富力地產恐怕是其能夠在短時間內找到的最合適的酒店買主。

與A股不同，港交所一貫的政策鼓勵是上市公司股份應儘可能持續交易，影響股價的消息沒有擴散便不必停牌，萬達選擇香港上市公司而非A股上市公司，可以降低監管中的不可控因素。而在香港上市的內房股當中，富力地產與萬達在酒店業務領域的契合度最高。

萬達與富力均以舊城改造起家，2004年不約而同進入酒店行業，在酒店行業深耕多年並建立合作。作為酒店業主，萬達與喜來登、希爾頓等品牌合作的同時，親自經營管理大部分酒店，萬達文華、萬達嘉華、萬達瑞華是其三大自有酒店品牌。富力的酒店業務以投資為主，作為業主收取租金收益，酒店運營則由凱悅、萬達、希爾頓、雅高、洲際等專業酒店品牌託管，目前在建和開業酒店數量24家，收購77家萬達酒店後，一舉成為全球最大的五星級酒店業主。

在保留萬達品牌和託管運營服務的前提下，出售酒店資產符合萬達的輕資產戰略轉型的方向。王健林曾算過一筆賬，重資產模式下，扣除管理費、17.55%的稅金和所得稅，一塊錢租金凈利潤只有四毛錢，而輕資產模式下一塊錢租金除了25%所得稅，全部是凈利潤。

企業經營到了一定境界，就可以靠品牌賺錢，用王健林的話講就是「空手套白狼」。將77家酒店轉手富力地產，王健林給萬達酒店找了一個「好婆家」，只是事發倉促，價格未免便宜了。不過現在顯然不是錙銖必較的時候，為了大幅減少負債，收回巨額現金，也顧不上許多了。

2017年初，王健林在萬達集團的工作會議上說，「我從事地產行業28年，再過兩年就30年了，被調控了十來次。」意想不到的是，僅僅過了6個月，萬達就遭遇成立以來最嚴峻的調控挑戰。不知一年後，王健林創業30周年之際，將會看到一個什麼面貌的萬達。