是需求導向還是想分杯羹？長租轉短租的迷茫

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文：馬達加斯加

站在資本的風口上，長租公寓迅速膨脹起來。根據此前中國飯店協會公寓委員會的統計數據，截至今年4月，國內擁有規模公寓企業超過500家，公寓間數超過100萬間。預計明年公寓間數將達到400萬的量級。到2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場佔有率超過10%，將出現5-10家公寓數量超過100萬的品牌公寓企業。

導語：

張鳳玲

　　2016年12月7日，鏈家研究院院長楊現領發布了《租賃崛起》行業研究報告，報告預測，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元，市場前景可期。

　　楊現領

主動租賃行為和被動租賃行為都是市場的客觀存在，其內因是企業自身的運營能力，外因是居民的資產配置、消費行為多元化等因素，「租賃和轉售的回報率日漸靠近，隨著居住觀念的升級和市場的調整，租金回報率也會日漸樂觀。」

商人都是敏銳的

擺脫亂象叢生的傳統分散式租房市場，需要有針對性地開拓不同類型的居住市場。萬科、龍湖等開發商已經先後將目光投向長租公寓業務。長租公寓現在只是萌芽發展的階段，是沒有飽和的。

關於萬科：

「今年上半年，萬科將長租公寓業務中的青年公寓品牌統一為『泊寓』。」萬科長租公寓相關負責人告訴法治周末記者，除北京外，泊寓在深圳、廣州、濟南、合肥、廈門、西安、合肥、佛山、東莞等14個城市均已開業。n

據萬科這位負責人透露，目前泊寓有超過20000間正在籌備開業，萬科的未來規劃是，5年內，泊寓在北京為青年人提供10萬間租住房屋。今年12月北京會開第二家店，明年計劃開8家店。

「對於泊寓而言，明年會是爆發期。」前述萬科長租公寓相關負責人表示。

關於鏈家：

鏈家從2011年起開始做長租公寓業務，業務規模目前在國內排名較為靠前。公開資料顯示，2016年5月，鏈家的長租公寓品牌「自如」已從鏈家拆分出來作為獨立子公司運營。

關於「小米公寓」的長租公寓品牌YOU+：

從YOU+官網了解到，加上即將開業的成都、大連、蘇州等6家新社區外，目前YOU+已規劃的門店共有22家。

YOU+CEO郁珽向媒體透露，YOU+剛剛完成新一輪融資，估值已達到4億美金。雖未提及具體數額，但他稱融資金額「足夠未來幾年發展」。同時，該筆融資將主要用於升級公寓硬體、嘗試構建和輸出以文創活動為代表的「輕資產」模式。

窩趣輕社區CEO劉輝01

提供的數據顯示，目前國內長租公寓行業在租房市場的佔比還不到5%，而這一數字在其他部分國家則高達50%。

由此可以看出，長租公寓作為房屋租賃市場的「新生兒」有著可觀的想像空間。據不完全統計，目前已獲得資本青睞的長租公寓品牌還有魔方公寓、貝克、微領地、樂乎城市青年社區等。

1目前行業里的長租公寓分集中式和分散式兩種。

集中式：「集中式就是長租公寓運營商集中租或買一棟樓和一定數量的房屋，統一裝修和運營；分散式就是運營商從個人房東手裡收房之後、統一裝修後再行出租。

分散式：目前鏈家的「自如」主要是分散式模式，集中式公寓相對比較少。集中式長租公寓目前自如一共有8棟，主要都是租的商業地產項目，收房成本相對較高進而使得租金比較高。

2目前租房市場格局是「4411」

具體是指：40%是中介，40%是二房東，10%是業主，10%是自如等長租租賃機構，中介能否盈利取決於客單價，當租金平均客單價低於每月4000元，很難盈利，所以很多二房東都集中在城郊的區域或者低客單價區域活動，未來租房市場格局可能是「541」結構，也就是50%是像自如這種專業機構化管理市場，40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市場，還有10%是房屋分享。

3長租公寓運營觀

國務院日前發布《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。意見提出,到2020年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系。

其中長租公寓在新一輪限購限貸背景下，讓不少投資機構湧入這一領域，相比地產其他領域房協，房屋租賃市場迎來了全新的發展方向，而長租市場已經呈現「紅海」拼殺現象。

有觀點認為，長租公寓在打破傳統簡單的租賃模式上，可以嘗試與互聯網、金融、生活服務、社群等嫁接，誕生出更多樣的創新模式。並可以在市場規範化、標準化的基礎上向精細化推進，實現一體化解決方案、一站式服務平台。

4「做長租公寓前期主要是投入，只有達到一定規模之後，才會進入盈利階段。」

一般情況下，房租佔比越高，運營效率提升的空間越小，你怎麼提升都沒用，因為房租是要支出的。集中式公寓相對好一點，對於分散式運營者來說盈利更難，可能需要到了二三十萬間規模的時候，才發現有盈利能力。

就目前對於長租市場的當務之急就是在於：如何避免同質化。創造差異優勢。因為這一兩年中集中在市面上的公寓產品基本都在相互模仿相互抄襲其基礎的方案。一定要根據自己的資源來判斷優勢與劣勢。在增加自己的主題和其衍生的屬性。在軟體方面下足，才能進行創新式的服務。

總結畢竟長租公寓現在是個新生事物，需要一個沉澱的階段和孵化的階段，需要給予其市場發展的時間。