[日本生活]買房，貸款，簽約，退稅申請（下）

最近終於稍微有點時間繼續寫了。

到這裡房子終於買好，日本這邊過戶似乎是直接在中介那裡搞定的比較多，類似行政書士還是律師的人會上門服務，「房產證」之類的直接寄送到我家。那之後大概半個月左右就收到了各種證件證明。之後搬家什麼的都挺順利，自己聯繫搬家公司，他們會上門看一下我家的東西，根據搬運量，距離和預約日期算錢，越是節假日當然越貴，然後上午比下午貴。這來那去的，最後定了5萬日元搬家費，我自認為東西算多，除了各種大電器還有個電鋼琴，但還是覺得價格太貴了，記得工作那年從東京搬到千葉也不過花了3萬多，可能那時候東西少吧……

接著我就開始琢磨退稅的事了，上網查了一番，還挺麻煩。要準備的東西除了各種產權證明，簽約證明外，還需要你借款的金融機構每年年初寄給你的當年剩餘貸款明細表，好像我在前面兩章里也有提過吧，政府就是根據那個給你計算退多少稅給你。

一切手續都必須在「確定申告期間」（大概一個多月的時間，一般在每年3月左右，每個地區略有不同）去當地的稅務局辦理。確定申告就是自己上稅務局報稅的意思，每年都有那麼一個多月時間專門給那些獨立經營，自由職業等等的人們報稅。一般的公司搬磚狗不用跑稅務局，單位每年會給你搞定這些事兒，每年年底還會進行一次「年末調整」，要是稅收多了會退給你，收少了會再多扣，然後你有什麼保險，撫養家族什麼的都在那個時候可以提出新的申請或者撤銷，以次合法減少稅收。房貸退稅也只有在第一年的時候必須自己去做確定申告，第二年到第十年都是在年末調整的時候提交文件，單位給你搞定。

然後我就四處查尋到底怎麼做這個申告，發現總共要辦三個手續，填寫一大堆表格……因為我的首付的一部分是親人出款的，這部分錢算是親人「贈與」給我的，按照規定日本政府要收取「贈與稅」。但是如果這個錢是用於購房的，那麼按照不同情況，有一定額度是免稅的，我的情況好像是贈與1000萬日元以內都可以免稅，這部分稅我當然不想交啊。所以我首先得去辦一個手續說明這個首付里有多少是父母給我的，然後再去辦一個手續申請這部分的免稅，最後再去辦整個房貸的退稅……當時我就兩眼一黑，不省人事了。

對於一個平日完全沒空的搬磚狗來說，首先我要利用每天業餘時間研究那些複雜的表格怎麼填，然後我要看準一個不影響項目進度的日子請假，然後我得一大早大老遠跑去稅務局（去晚了肯定排隊排到天地暗），然後戰戰兢兢的提出我的表格，如果有問題還要修來改去，如果缺材料說不定就白跑一次，下次還得接著請假……

そんなのイヤだ！！

　　於是我直接找了個稅理士作為代理幫我搞定了這一系列麻煩的手續，我只要寄給他必須的資料文件，支付5萬日元，剩下的都交給他。於是這個事情就那麼愉快的搞定了，雖然中間出了一點小差錯——稅務局打電話給我說缺少我和贈與人的親族關係證明，可是我明明都寄給代理了，於是我聯繫了代理，他表示馬上補寄。服務還算可以吧，就是他說所有客戶的資料都有存檔讓我有一點不安……不過姑且相信日本人不會亂用客戶隱私吧……

稍微理一下時間線，大概是1月底收到提供貸款的金融公司寄給我的當年貸款明細表，有了這個才能申請退稅。2月份我決定找代理，然後聯繫代理。3月份代理幫我搞定申請手續。然後差不多4月份就收到了對2016年的退稅。沒錯，我雖然是2016年9月份才成交的這套房子，但是直接就能拿到2016年的退稅。貸款餘額是在2000萬日元左右，拿到的退稅在15萬日元左右吧，來了一張通知，然後直接一次性打到了我的帳戶里。研究了一下，這個退稅應該是個人所得稅+住民稅，而住民稅是在工作第二年的6月份開始繳納，我就是2016年的6月份開始繳納的，一個月13000日元，到年底12月份就是91000日元，再加上每個月幾千日元的所得稅（有撫養控除等等減稅效果，實際上所得稅可以說非常低了），差不多就是15萬日元左右吧。鬼子誠不欺我。

期待明年初的退稅，應該能退滿1%的額度了，而且我繳的稅還有超過退稅額度的可能性。其實這麼一想就有點後悔只買了那麼便宜的房子…因為當利率低於1%的時候，其實貸款不但不虧錢，還是小賺的。而且每年貸款餘額會越來越少，以後退的稅就會比繳的稅少了，略虧。

另外，給我貸款的公司為了留住客戶，表示等我拿到永住（預計明年下半年到手）他們可以給我降低利率，降成和日本人一樣的待遇，讓我不要換到銀行貸款。實際上這需要算一筆帳，換貸款需要一定手續費，但是銀行通常能比貸款公司給出更優惠的利率（前提是你有綠卡或者國籍），如果銀行給出的利率能抵消手續費的負面效果，那我估計還是會換到銀行貸款吧，畢竟錢都是自己辛苦賺的。

再說一下固定資產稅，日本的固定資產都是要每年繳稅的，一般一戶建比公寓貴一點。然後買新建公寓的前5年有力度比較大的減稅政策，能減好幾萬日元。我買的是二手，今年是最後一年減稅了，大概四五月份的時候收到了稅務局寄來的繳費單和明細，一大堆看不懂的收費項目和優惠項目，總之最後是8萬多日元。目測明年優惠期一過，就要漲到14-16萬日元一年了。還是很心痛的……普通的一戶建一年要20萬日元左右吧，沒有經驗不是很清楚，反正比公寓要貴一些。

最後再說說我對一戶建和公寓哪個好的思考吧，這個問題我也是查了很多，想了很多，糾結了很多……從結論來說，其實我覺得還是一戶建好一點。主要是費用方面便宜點。當然我是站在在郊區購房的立場上。東京實在是太貴了，不同區域價格差距也太大，我也沒仔細調查，不做評論。單說東京近郊的幾個縣吧，其實只要對地段和高級程度不是太執著，公寓和一戶建的價格差別不是很大。

稍微做一下兩者的比較吧，以公寓的優缺點為主視角，順帶說一下我對一戶建的看法。

公寓的優點是：

一，相對安全，不用自己找安保公司，不用裝防護設備，不用裝監控（樓里都有）。而一戶建需要自己做好各種安保措施，日本人一般都委託專業公司做一套如防盜窗，防盜門，監控，警報系統的措施，報警之後附近的警備員會迅速跑去你家幫助。一個月1-2萬日元不等。

二，不想要了容易轉手，相對一戶建比較保值（增值還是別多想了，日本和國內情況完全不同）。

三，一般來說離車站近，購物和出行便利。而一戶建一般都在距離車站1公里開外的地方，就算有更近的也會非常貴，畢竟車站附近地貴。

四，公共部分的衛生有人搞，有事可以找管理員詢問和解決。一戶建就要自己解決大部分問題了，一般每個町會有町會，大家要輪流負責一些事務，維持街道衛生整潔，辦活動啥的，還要交一點錢，反正看著特別麻煩，日本人最喜歡搞這種xx會。

五，24小時隨便扔垃圾（在日本長期住過的朋友應該能體會扔垃圾的那點痛）。一戶建就只能扔家裡附近的垃圾收集點了，如果允許24小時扔垃圾就還好，不允許的話真的煩煩的…

六，如果是高層的話視野好，在大風中遠眺，感覺自己胸有成竹，運籌帷幄，即將干出一番大事業（…）一戶建就打開門看看街道，打開窗看看對面陽台吧。

七，抗震性能好。一般越是大地震之後建的房子抗震性能越好，國家規定會不斷更新，不斷嚴格。我這個房子是12年建造的，因為11年的311大地震，抗震規定又變嚴格，所以這公寓的抗震是目前日本最高水平。一戶建一般都是木建的，當然抗震也會考慮，但是和高層沒法比。當然災難來臨時可以迅速撤離是個優點吧。

公寓的缺點：

一，費用太貴。物業管理費，修繕基金，這兩個大頭。每個地方每個公寓不同，但一般兩者加起來，在購房之後的初期都要在1萬到2萬日元一個月，我買的公寓目前是2萬2一個月。以後隨著房子老舊化，價格還會增加，特別是修繕基金，幾乎每5年一個升級加價，以後光這一個變成兩三萬日元都不奇怪。另外你要停車，每個月也要一萬日元左右。這樣算算，一個公寓住30年，這些額外費用可以高達1000萬日元以上，真的很可怕……一戶建，停車停自行車不用錢，不用管理費，修繕就看自己的了，我算下來覺得高層交的幾十年修繕基金完全可以把一戶建翻新兩三次了（高層的修繕費只管公寓的公共部分的修繕和翻新，你家裡的一切還得你自己另外掏錢維護）。但是一戶建要自己出安保費，但不會像高層管理費修繕費那樣頻繁漲價。

二，雜音。左鄰右里，樓上樓下，樓道里…所以我喜歡買靠邊的住戶，至少一側沒有人住。一戶建反正都是自己家，別太過分就不會影響別人，也很難被別人影響。

三，沒有真正可以使用的屬於自己的土地，名義上是有一小塊土地所有權的，但是又不能用。一戶建就算房子不斷折舊，土地的價值還是保持的，一般來說只要買在東京及其近郊，應該不會掉價。日本總人口雖然減少，但首都圈一直都是增加的，而且留學和綠卡等政策都在迅速放寬，以後也會引進更多外國人才。但是首都圈依然有很多比較偏遠的地方，那些地方的房子實在太便宜，以后土地價值的升降還不好說，因為人們總是以東京為中心，盡量往中間擠的。

四，各種限制：對房子的改造受到限制，養寵物受限制，不敢發出太大聲音，甚至有時候吃個燒烤抽個煙都可能受到鄰居嫌棄和投訴。雖然這房子是你的，可你也得服從整個公寓樓的管理條例，還得時時刻刻考慮鄰居。比如一般公寓都不能養中型和大型犬，數量也最多只能養兩隻。最近對於陽台抽煙討論得很多，很多地方都禁止陽台抽煙了，在自己家的陽台抽煙都不行，也是蠻憋屈的……一戶建就隨便養貓養狗，抽煙燒烤了，只要不是那種和隔壁房子臉貼臉的，一般都能自由不少。

五，對於喜歡院子的人來說，公寓沒有院子。陽台又不能封起來（國家法規，為了不影響災害時的逃離）。一戶建一般有個小院子，沒院子也會有一塊空地，要種花種菜還是鋪起來不種就看你的喜好了。但是院子一般是不能封頂的，這和建造面積率，建造容積率等日本法規有關。不過我認識一個阿姨他們家一戶建幾乎沒有院子，屋子前的那一小塊地他們做了陽光房，特別贊，特別美，只要不漏雨就十分美好。不知道是那塊地特殊，還是有什麼我不知道的規則。

六，對於不愛和陌生人交流的人來說，住公寓整天要和人打招呼也是挺煩的，比如我…一戶建的話，鄰居還是有的，估計招呼還是逃不了。

七，災難時要逃離比較麻煩，畢竟高。之前有一次凌晨有個震度3到4的地震，晃得挺厲害，稍微有東西掉落的程度，在沒發生故障的情況下，我那個樓的電梯被直接關閉了，說是要找運營公司來檢查電梯是否有問題，確認沒問題了才重新開啟。於是我生生從18樓爬了下去，結果當然因為沒趕上電車而遲到了……雖然這樣負責謹慎的處理方式是無可詬病啦，也蠻安心的，但是爬十幾樓真的好煩的啦……心疼住在31樓的人。另外，火災什麼的也比較可怕，不過好在可以踢破陽台隔離跑到隔壁或外面樓道，希望一輩子都不用干這個事。一戶建打開門就能往外跑了，而且一戶建附近一般會有開闊的公園，可以用於避難。

羅羅嗦嗦寫了一大堆流水賬，辛苦看到這裡的同學們。本文並不嚴謹，大部分都是我個人的經歷和感想吐槽，如果能給你們帶來一些啟發或參考就萬幸了。公寓並不是我買房的終點，我的目標是擁有一幢可愛的三層小洋房，若干年之後我也許能有資格寫上一篇《在日本從零打造屬於自己的一戶建》的心得。也或許住過一戶建之後會反過來懷念公寓……總之先把那些念想都實現了再說。

不知道大家還想看哪方面的體驗和感想，我個人是想在專欄里翻譯一些有意思有價值的日本新聞為主，一是傳達和分享日本新鮮事，二是幫助大家學習日文（會放出雙語新聞或文章）。

最後，歡迎大家對日本的生活學習工作等問題向我諮詢，詳情可私信或weibo聯繫我，ID在我知乎簡介里有。