信號出現！美元加息前兩天一家房企倒下，還能買房子嗎？

編者按：美元加息和房企資金鏈斷裂，看似沒什麼關係，其實釋放出強烈的信號。更關鍵的是，美聯儲加息甚至縮表以後，我們手上的錢該何去何從。

一直擔心的事情終於發生了。

6月15日凌晨，美國央行美聯儲如市場預期一樣再度加息，並計劃在今年年末啟動縮表計劃，逐步減少到期證券的本金再投資規模。

但今天我想跟大家聊的並不僅僅是美聯儲加息這件事，最近國內的焦點都集中到了美聯儲加息這件事，但其實最近還有一件事非常值得我們留意。

6月15當天，有地產行業媒體有理有據的曝光：網傳身居「國內地產百強」的深圳房企奧宸地產欠薪3000萬，疑似資金鏈斷裂，老闆去向不明。

美聯儲加息和個別房企資金鏈開始斷裂這兩件事放在一起，不知各位能夠想到什麼，以及會做出什麼判斷，然後又會如何指導自己的財富管理？

01

樓市嚴控下首家房企倒下

從媒體曝光的情況來看，奧宸地產位於深圳南山阿里雲大廈的辦公室因拖欠物業費399萬餘元已經被貼上封條，封條顯示的時間是今年6月13日。

從網路上該房企員工的爆料看，早在2014年下半年開始，奧宸地產就開始出現欠發工資的現象，但後來出售了一塊土地回籠了部分資金，緩解了資金緊張的局面。

但在2015年和2016年再次被爆拖欠施工款項，2015年旗下所有昆明在建項目全部停工，2016年深圳項目觀壹城施工放緩，包括部分已售房源在內，超70套房屋被司法查封。

奧宸地產作為一家大型的民營企業集團，具有國家一級房地產開發資質，總資產超180億元。經過多年發展，在深圳、北京、昆明、騰衝多地擁有房產項目，在美國也打造了高端居住社區和酒店。

但就是這麼一家從1996年開始在美國起家，以房地產為龍頭的大型民企，如今卻深陷泥潭，背後的原因我們不得而知。

企業資金鏈斷裂，我們可以直觀認為是企業運營不善的原因，但還有一個細節值得我們關注。

事實上，奧宸地產在2015年11月和2016年1月分別拿到兩期的預售證，這兩期的房產也已經全部售完。

按大家的常規理解來看，如果全部銷售完畢是可以回籠資金的，至少是部分資金，不至於釀成今日的惡果。

但事實上，並沒有那麼簡單。

在國內，房企即便已經拿到了預售證並且完成了銷售，還要完成網簽備案，如果無法完成網簽，銀行是不會放按揭貸款的，買房的人無法獲得貸款，房企自然無法回籠資金。

而從去年國慶之後到現在，國家在樓市調控方面並非一陣風就過，特別是在金融去槓桿這樣的輿論聲潮下，想必樓市調控是不會放鬆。

而網簽是一定得走的行政程序，但目前在網簽方面要走的流程，條件比以前苛刻多了。

奧宸地產如今深陷泥潭，除了自身經營不善的原因，事實上網簽這個環節也沒有走好。

從這個角度看，奧宸地產也算是去年開始國家對樓市進行宏觀調控之後倒下的第一家房企，其中傳遞出來的信號，不由得讓我們每個人深思。

02

成交量衰減 資金難回籠

從去年國慶開始各地出台的樓市調控政策，一輪接一輪，我們現在已經很難精確地將其描述為第幾輪調控了。

與以往的調控完全不一樣的是，從去年開始的樓市調控，限貸限購的指向性是非常明顯的。

比如今年廣州出台的調控政策，要求異地戶口的人要買房子，社保年限從三年增加到五年，一下子讓很多本來可以買房子的人捶胸頓足。

廣東的佛山、清遠這樣的城市，甚至還出現了漲跌限價的規定……

調控的嚴厲，總是在用「史上最嚴」不斷亮瞎我們的眼，直到近期，隨著金融市場資金面的緊張，銀行資金成本的明顯抬升，銀行開始對房貸漲價了。

如果你現在想貸款買房子，已經很難回到以前房貸利率只有央行規定的貸款基準利率的八折八五折了。

現在不少銀行的房貸利率都是基準利率的1.1倍、1.2倍，公積金貸款的話還要排上幾個月才能獲得貸款。

未來房貸會不會突然停掉，我們不得而知，但從目前的形勢來看，房貸收緊和加息的勢頭是非常明顯的。

在不斷加碼的調控政策之下，商品房交易量無論是一手房還是二手房，從全國範圍內來看，都在明顯下降。

我們看看下面這張走勢圖，就可以一目了然。

由於這幾輪調控不是單單從買方或者賣方的角度去調控，而是雙管齊下，死死掐住，所以現在的樓市基本就是處於「凍結」狀態。

因此我們看到現在的樓市，大體上在一些城市已經出現了有價無市的現象，這種現象我認為還會繼續蔓延。

顯然，如果這樣下去，對於房企和一些炒樓的投機客來講，絕對是晴天霹靂。

房地產屬於資金密集型的產業，而且投資周期相對來講比較長，從投入到產出獲得利潤回報，少則兩三年，多則四五年甚至更長時間。

這意味著，從去年國慶開始的這幾輪樓市調控，對於房企來講是一次極為嚴峻的挑戰，因為限貸限購的原因，自身的資金回籠受到了阻礙。

對於那些炒樓的投機客來講，道理一樣如此，炒了那麼多房子，現在也面臨著資金難以及時回籠的局面。

但，這一切只是剛剛開始，因為更大的風暴已經被點燃。

03

美國進入加息周期 縮表陰雲籠罩

毫無懸念，美聯儲主席耶倫大媽在6月15日凌晨2時，宣布加息25個基點。這次加息是美聯儲本輪貨幣政策常規化的第4次加息，也是今年到目前為止的第2次加息。

當2014年美聯儲結束QE之後，美國這個世界第一大經濟體就開始朝著加息回籠美元的進程。

時間跨入2017年，市場對美聯儲加息的預期更加強烈，甚至認為今年會有4次加息，目前已經加息2次了。

個人認為，其實美聯儲這次比市場預期是要鷹派很多，因為明確了縮表。

加息只是提高資金（流動性）的使用成本，但縮表是直接抽走流動性，如果年底加息又縮表，這種殺傷力是可想而知的。

目前美國勞動力市場就業充分，基本符合美聯儲預期，而且通脹有所抬頭，這也是為什麼耶倫最近在6月的議息會議上宣布加息的同時，語氣略顯鷹派的重要原因。

很多金融小白不懂加息或者縮表的影響力到底有多大，我可以簡單普及一下。

我們用常識去理解就可以了，資本天性逐利，大量的遊資或者熱錢就是哪裡有利差就往哪裡去。

之前美國是因為利息太低，一直處於零利息上下的狀態，現在逐步加息之後，你說錢會不會涌回美國本土？

那美元為什麼這麼重要呢？因為理論上人民幣的發行機制是緊盯美元的，也就是說，有多少美元，按照匯率發行相應的人民幣。

哪怕事實上2008年到現在，國內其實已經是大水泛濫，但依然還是盯著美元來發行人民幣，事實上並沒有完全脫離美元這個「錨」。

也就是說，美元是硬通貨，我們擁有這種硬通貨越多，人民幣才會越有信用，有更多的國家願意使用人民幣作為國際貿易的結算貨幣。

要不然，除非你拳頭跟美國一樣大，否則，連歐盟央行也是要大量儲備美元作為外匯儲備的。從這個角度看，美元確實是美國用過強的軍事實力和科技實力換回來的霸權貨幣。

現在我們再回過頭看美元加息這件事的應對上。

正常來講，如果美聯儲加息開始頻繁，其他國家也會跟著用加息的，但很多人發現，我國為什麼不敢加息來對抗？

其實，我國已經開始加息了，只是對樓市定向加息而已，也就是大家現在看到的房貸利率的上漲。

因為房貸佔了銀行的將近一半貸款，所以對房貸定向加息，一是符合國家調控樓市的大政方針，二是這種通過提高資金成本來壓縮信貸的做法，某種程度上也算是在去槓桿。

但央行並沒有一下子就調整貸款基準利率，跟著美國的節奏來加息。因為基準利率並不僅僅是房貸這塊，是針對所有信貸領域。

簡單想想就知道，基準利率如果調升，無疑讓很多企業背上更加沉重的包袱，處理不好的話，容易引發系統性金融風險。

我可以列個簡單的數據給大家看看，現在國內的存量債務超過160萬億元，如果美國一加息，哪怕25個基點，也就是加息0.25%，那也是每年新增4千億的利息成本。

這對很多企業來講，怎麼可能承受得了，更何況是美國現在一直在加息，年內如果還要加息兩次的話，你跟著美國的節奏來，這不是找死嗎？

我上面講了，加息只是在提高資金的使用成本，但美國年底如果直接縮表呢？

我料想美國一開始縮表不會有多大的當量，但這是一種信號，對全球很多新興市場來講無疑是釜底抽薪，因為這些新興市場國家都附有大量的美元債務。

如果縮表了，意味著市場上流動的美元更少了，這種殺傷力比直接提高美元的使用成本更大，想想就恐怖。

權衡利弊，國家現在只對新增房貸加息，而不是調整貸款的基準利率，這就非常好理解了。我預判，接下來房貸利率這塊還會繼續往上漲，現在買不起房的，以後更難。

但是，即便是對新增房貸增加使用成本，但這遲早會傳導到存量債務，畢竟房地產這個行業充滿了各種其他來源的資金。

到底國家能頂多久，以及還會出台什麼政策，這就有待觀察了，我們當然希望國家能過跨過這個坎，畢竟生活在這片土地上，誰也不想自己的國家被割羊毛。

04

美國割羊毛路徑圖猜想

還有一個細節，我覺得值得留意。

別看最近美元加息之後，國內股市似乎沒有太大動靜，也不要以為最近國際市場債券收益率和市場利率反向波動，沒有因為美元加息利率上升導致債市承壓是正常的，我反而覺得這種現象更恐怖。

你能想一下嗎：美國在加息吹響號角讓美元「回家」的同時，正常來講，美元應該升值更快，但並沒有，美元升值的跡象不是很明顯。

但這只是美聯儲留一手而已，美元加息不會太猛，只會一步步來，這是飯要一口口吃的節奏啊。

美元升值我認為是分階段的，第一階段不會明顯，也就是這個階段，美元指數可能甚至還會下降，美債收益率甚至也可能下跌。

因為美元迴流美國，意味著美國市場上美元流動性是相對更寬鬆了，寬鬆了美元自然「不值錢」。

這個階段我們反而更多的看到新興市場國家的國債、企業債之類的收益率會上升。

既然回來的美元那麼多了，這就給美聯儲繼續加息創造了非常大的空間，結果就是利差進一步擴大，美元進一步迴流。

這個階段隨著利差的進一步擴大，我認為市場出於避險需求，資本會賣掉在新興市場國家的資產，轉而尋求其他發達市場的資產。

隨著加息和縮表的正常化，利差會越拉越大，資本會越來越多拋售在其他新興國家的資產，導致這些新興市場國家的資產價格暴跌。

到了這個階段，在避險情緒和利差的雙重刺激下，美元會真正強勢回歸。

當利差擴大到美聯儲認為的合適的地步，估計一些泡沫嚴重的新興市場國家已經奄奄一息了。

至此，美聯儲又會開始寬鬆貨幣，讓美元「出海」割羊毛，抄底新興市場國家那些因為美元迴流美國之後價格暴跌的資產。

從最近耶倫表態說會相對迅速地實施資產負債表計劃的講話來看，或許明年我們就可以看到這一悲壯的場面了。

05

我們的錢該怎麼辦？

分析到這裡，大家現在知道為什麼國家需要凍結樓市了嗎？因為我們的樓市就是一個非常厚的羊毛，俗稱泡沫太大。

國家也是不容易的啊，這麼大的攤子，要管好不容易。與其被美國割羊毛，還不如現在凍結住了，沒有交易或者讓市場處於低頻交易，就不會出現資產價格大幅波動。

股市關於大股東減持套現的規定，也是一樣的邏輯。

從大局著想，從國民福祉來評估，這也是無奈之舉，但也是國家的高明之處。

縱論經濟趨勢，作為普通個體，我們只求能夠避開本可以避開的坑，防止自己的血汗錢血本無歸。幾條建議給大家，拿走不謝。

1、不要問我美元值不值得買的問題了，可以選擇的時候不選擇，現在選擇就是撞槍口。

2、國內資金面趨緊的勢頭不會變，房企倒下不會是個案，炒房團破產也不會是個案，還在炒房你就要小心了。

3、房地產被凍結，央行又收緊水龍頭，未來中小銀行破產也並非不可能，錢如果放銀行的話，該放多少，先去查查之前出台的關於銀行破產只能最高賠付你50萬人民幣的新規。

4、你要記住，現在不是你一個人覺得錢拿在手上貶值，大家事實上都遇到資產配置難的問題。但在市場上機會不多的時候，手持部分流動性觀望並非壞事。

5、市場資金緊張，理財收益率同樣會上升，這也是機會，關鍵是找到好的標的物投資，並非都是危機。

6、我從不建議小白去炒什麼黃金，如果出於避險需求，可以購買實物黃金長線持有，額，不要買成那些黃金飾物就行。

互動：美元加息不僅影響宏觀經濟也影響個人投資，你做好準備了嗎？

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