多年後，面對小區秩序，你是否想起今天業主大會表決的從眾規則？

多年後，面對小區秩序，你是否想起今天業主大會表決的從眾規則？

黃璞琳

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業主大會，是業主們共同管理其小區公共事務的重要渠道。根據2007年的《物權法》第七十六條，業主們決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，以及決定改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意（即兩個「三分之二以上多數同意」）；決定小區物業共有和共同管理的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意（即「雙過半多數同意」）。國務院《物業管理條例》第十二條進一步明確，業主大會會議應當有專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加（即「雙過半多數參加」）。

問題來了，我國民眾參與公共事務的熱情一貫不高，只要不是跟自己直接相關的事情，即使知道最終會影響自己權益，很多人的第一選擇是讓別人先出頭，自己在後坐享其成，或者隨大溜無所謂。經常出現參加業主大會投票的業主不夠多，無論啥事項，都很難達到兩個「三分之二以上多數同意」或者「雙過半多數同意」的法定要求。

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於是，實務大師們想出新招。如，業主大會投票表決「從眾規則」，還有「反投票規則」。由此又出現很多新奇案例。

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案例一：2017年3月，深圳市中級人民法院（2016）粵03民終11663號民事判決認為：《深圳經濟特區物業管理條例》為向全市公示之法規，其第十七條規定了與會業主「雙過半」同意規則。泰華豪園業主大會議事規則約定的「從眾規則」（在業主大會投票表決期間未參與表決的業主，其投票權數計入已表決的多數票），與《條例》第十七條規定的計票規則相悖而不得適用，應為公知之事實。業委會在計票之前，未向業主公示改用《條例》第十七條規定的計票規則，未損害業主知情權，其計票規則的變化也不影響業主知悉表決議題並行使投票權。

案例二：2015年年10月17日，北京順義某小區業委會發出公告，稱將要對小區實行封閉管理，要求業主們在次日至當月27日之間對「封閉管理」決議進行「反投票法」表決。即，規定期間內，如果沒到業委會投票，沒有提出意見的，就視作同意這個方案。順義法院認為，本案業委會採取的「反投票法」，不符合其小區業主大會議事規則，也難以保證全體業主準確充分地表達對封閉管理方案的意見，由此計算出來的投票結果也不能夠被採用。法院判決業委會敗訴，被訴「封閉管理」決議無效。

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前述案例中，「從眾規則」和「反投票規則」，分別因為不符合當地物業管理法規、小區業主大會議事規則，而被當地法院判決不得適用。不過，已有地方立法中附條件地允許設定類似的投票表決規則：

地方立法新例一：《浙江省物業管理條例》第十條第二款：「業主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施作出決定，必須經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。逾期不參加投票業主的專有部分建築面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建築面積和人數，由業主大會議事規則約定。但該已表決的多數專有部分建築面積和人數應當達到物業管理區域內建築物總面積的過半數和業主總人數的過半數。」

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地方立法新例二：《廈門市物業管理若干規定》第十五條第四款：「業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定並書面回復。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。未書面回復的，視為同意與會多數業主表決意見。」

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本文建議：

地方立法中，為了引導、督促業主們積极參与小區公共事務決策，有效解決投票率過低問題，各地物業管理立法中，可借鑒《浙江省物業管理條例》第十條、《廈門市物業管理若干規定》第十五條第四款，有條件地允許採用「從眾規則」，並建立提示制度防範業委會濫用「從眾規則」損害業主合法權益。如：

「召開業主大會會議，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。業主大會決定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積達法定多數的業主且佔總人數法定多數的業主同意。

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「臨時管理規約或者業主大會議事規則可以約定，依法召開的業主大會符合下列條件之一的，逾期不參加投票業主的專有部分建築面積和人數，計入已表決的多數方專有部分建築面積和人數：

「（一）對依法應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意的事項，已表決的多數方專有部分建築面積和人數，達到物業管理區域內建築物總面積的過半數和業主總人數的過半數的；

「（二）對其他事項，已表決的多數方專有部分建築面積和人數，達到參加投票業主的專有部分建築面積總數的過半數和參加投票業主的總人數的過半數的。

「臨時管理規約或者業主大會議事規則約定了前款表決規則的，召開業主大會前應當採取公告等方式特別提示業主。

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「業主大會會議表決事項，獲得占參加投票業主的專有部分建築面積總數的過半數的業主且占參加投票業主的總人數的過半數的業主同意，但是未獲得法定多數同意的，可以將會議表決事項、表決情況及回復期限書面送達未參加投票的業主。未參加投票的業主應當在規定時間內作出決定並書面回復。規定期滿，應當將未參加投票的業主回復情況進行公告；未書面回復的，視為同意參加投票業主的多數方表決意見。」

業主們，您覺得合理可行嗎？

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