什麼樣的經濟型酒店才有資格升級成中檔酒店？

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掛上法文的「Campanile」招牌之後，距離上海外灘不到1000米的福建南路33號看上去又重新變得洋氣了。這條南北走向的路上曾經誕生了上海第一盞煤油路燈，33號的舊稱是大方飯店，它是上世紀30年代中國人最早經營的著名飯店之一。

在2016年10月換上新的牌子之前，福建南路33號的身份是一家錦江之星，也就是人們印象中「將就睡一晚」的那種經濟型酒店。

「Campanile」的中文名字叫康鉑，它是一個法國盧浮酒店集團旗下的中檔酒店品牌。錦江集團2015年收購盧浮酒店集團後，把康鉑引入了外灘。現在康鉑酒店的餐吧擺滿了法式乳酪，最重要的是酒店房價從升級之前的200多元一晚，變成了500多元一晚。

這就是經濟連鎖酒店集團都在做的新一輪升級。

經過十多年來的狂飆發展，經濟型連鎖酒店開得比便利店還密集的盛況已經無以為繼了。過快的擴張速度導致惡性的價格競爭，經濟型酒店利潤逐漸低到無法覆蓋上漲的人工和租金成本。

2015 年，如家集團第三季凈利潤同比下滑 40%，在當年12月被首旅酒店集團收購。7天酒店的母公司鉑濤也在2016年被收進了錦江集團。

但同樣在2015年，好轉的跡象也開始出現。這一年，漢庭母公司華住集團五年前推出的全季酒店開始發力。國內經營超過 18 個月的成熟全季酒店平均房價達到了290元，同比上漲 5.5%，北京朝陽門全季的單月最高 RevPAR超過了500元——RevPAR是指每間房每晚實際可獲得租金收入，它是酒店業衡量營收的重要標準。

當許多公司人的差旅報銷標準升到了一晚四五百元，大家想要住得好一些的訴求就旺盛了起來。比經濟型酒店更高一個檔次的中檔酒店，開始成為拯救這些酒店集團的白武士。

2016年第四季度，華住凈利潤人民幣達到1.259億元，同比增長77.9%。在公開場合華住的管理層多次把這歸功於旗下中高端酒店的功勞。

和許多快速增長的新事物一樣，中檔酒店目前還沒有太明確的定義。從三四百元的全季與和頤，到七八百甚至上千元一晚的桔子水晶、福朋喜來登……這些比經濟型酒店裝修和服務好一些，同時又比四五星酒店便宜、比三四星酒店設計個性化一些的酒店，都被統稱為中檔酒店。

華住創始人兼董事長季琦表示，制約中檔酒店擴張速度的主要因素是能否找到合適的物業，以及在合適的城市布局適合的數量，確定合適的價格區間。經過十多年的經濟酒店貼身肉搏之後，即使是華住，要在好地段找到合適的物業開中檔酒店並不容易。

如家、錦江、華住等主流經濟型連鎖酒店集團都明確表示，正在尋找合適的存量物業，將把一部分經濟型酒店升級為中檔品牌。全季最開始掛著「漢庭·全季」的門店就是這麼來的，如家正在大批變成如家精選或和頤酒店，錦江之星也正被陸續升級為錦江都城和康鉑。

街頭巷尾每天路過的漢庭如家7天錦江們，哪些才「夠資格」升檔？

在22個酒店較為集中的中國城市裡，新一醬分析了11個酒店集團旗下5869家經濟型酒店及813家中檔酒店的門店布局，試著把最有潛力升級為中檔酒店的經濟型酒店找出來。

新一醬首先盤算了一遍每個中檔酒店所在地理位置的周邊商業資源配置，通過對周邊商業品牌的進駐情況進行分析，得出了每一家酒店的「商業地段指數」。這個數字越高，代表這家酒店周邊的商業資源越充足，它所在的商圈地段就越好。畢竟中檔酒店的定位更高，只有落在較好的商業地段，才能獲取足夠中高端客流，保證它的目標客群有足夠的價格承受能力。

上面的圖中，你可以看到不同品牌中檔酒店的地段分布並不一致，和頤的平均指數最高，說明它們佔有了更多的好地段。

另外，圖中藍色三角形面積越大，代表這個品牌佔據了更多的優秀商圈資源，在全國所有城市中整體的周邊商業資源更好。門店數最多的全季，比和頤、桔子酒店拿到的商圈資源也更多。

截至今年3月，全季已經有203家門店，儘管這在華住集團2200多家門店總數中仍未超過1/10，該集團年報已經語氣篤定地把日均每間房平均收入2.7%的增長，歸因為為中高檔酒店的比例上升。

佔領好地段多重要？它重要到決定了酒店集團能不能活下去。缺乏對優質地段的佔領能力，被普遍認為是桔子酒店集團最終被華住收購的主要原因。作為最先憑「設計感」打開市場的先行者，桔子旗下的桔子水晶等系列一直被認為是中檔酒店的代表。但過去將近十年的時間裡，創始人吳海一直糾結於用20萬元設計裝修一個房間，而不是儘快擴張到更多的城市——那些在黃金商業地段的好物業都被快速擴張的全季、和頤們占走了。

（下圖為gif圖，戳動）

新一醬納入分析的22城813家中檔酒店的商業地段指數平均為1.6。具體到不同的城市，已有中檔酒店的商業地段指數也不一致。在重慶和南京，中檔酒店喜歡開在解放碑、新街口這樣的核心商圈，地段指數自然更高。而在版圖足夠大、商業資源更多元分布的北京，從海淀到石景山或通州，都可以找到人氣尚可的落腳點。

因此新一醬認為，如果酒店集團要在一個城市把原有的經濟型酒店改造成中檔酒店，它們最好挑選那些商業地段指數在該城市現有中檔酒店的平均水平以上的物業。據此計算，22城的5869家經濟型酒店中，共有1774家酒店符合地段要求。

但是，擠進好的地段並不意味著必然容易生存。

在競爭激烈的酒店行業，與對手保持適當的競爭距離，是避免惡性競爭的重要法則。在幾乎整個2016年，華住和如家都和自己的加盟商處於激烈的對抗狀態，甚至鬧上了法庭。酒店集團快速擴張的計劃，導致門店距離過近互搶客流，曾引起華住旗下大批加盟商集體威脅退出。

中檔酒店目前還遠遠未達到經濟型酒店那樣的競爭密度，新一醬把所有酒店的地理位置拿出來分析之後發現，中檔酒店的競爭半徑明顯要比經濟型酒店更大。

（下圖為gif圖，戳動）

若以每家酒店自己為圓心，畫出一公里半徑的範圍，有84%的經濟型酒店都會遭遇競爭對手——而只有55%的中檔酒店，周圍1公里內會開出另一家中檔酒店。

以華住旗下的全季和漢庭作對比，也可以看出中檔酒店品牌內部正有意保持更寬的間距。季琦說，「要把中端市場控制在比較好的範圍內，才不會形成惡性競爭。」鉑濤旗下的麗楓酒店也普遍在同品牌之間刻意保留1.5公里左右的店面距離。

（下圖為gif圖，戳動）

因此，新一醬認為當一家經濟型酒店升級後，它最好能和現存的競爭對手保持1公里以上的間距，這樣它就不容易在周邊面臨過度的競爭。這是考察一家經濟型酒店是否值得升級的另一個重要條件。

在之前篩選出的1774家候選經濟型酒店中，新一醬最終找到了404家適合升級的酒店，它們同時符合商業地段指數高於城市平均水平，且周邊1公里沒有中檔酒店的要求。這404家經濟型酒店的城市分布如下：

再來看看它們都分布在城市的哪些地方：

接下來，新一醬還要繼續研究城市中的酒店價格與酒店的檔次、位置之間有哪些神秘的聯繫，有什麼想知道的，趕緊舉手告訴新一醬哦！

題圖素材/椰弟@FORK

文/卓宇晶視覺/王方宏

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