商業地產案例：RET睿意德山東威海九龍城項目

對於開發商來說，在三線城市做高端商業也許只有一次機會，一旦你錯過而其他項目打造了高端商業，就只能扼腕嘆息了。在山東威海這樣的城市，對於九龍城所在的區位來說，更是如此。

項目檔案

山東威海 九龍城

開發商：山東家家悅集團有限公司

總建築面積：25萬平方米

商業面積：12萬平方米

物業組合：商業、住宅、寫字樓

項目區域：威海市浦東路與香港路交匯，九龍灣CBD核心區

項目服務商：RET睿意德

n n當接手這一項目時，RET睿意德團隊承受巨大挑戰：位置不在市區中心，因狹長型的城市布局，令項目相對於市區人口更顯得距離遙遠。如果定位在社區購物中n心，很容易受到未來區內的更大體量和知名項目所威脅；周邊人群為低收入人群，還沒能形成高品質的消費；當時正華剛剛收購華聯購物中心並在煙威地區有3家n店，處於一家獨大地位，對品牌有相當控制力；同時山東第一大零售商銀座、韓國最大零售集團樂天也虎視眈眈，即將進入威海。

看似無盡的黑暗，依然有一線曙光。本項目位於多個交通樞紐節點，且有旅遊人群的支撐，項目有未來做高端商業潛質。業主方為當地最大超市企業，具有一定市區高n端消費者客戶基礎。特別是對於業主方來說，作為其進入購物中心的標杆，如果定位高端更有不同意義。在初選的家庭型購物中心和高端商業2個方向上，經過討論n認為，既然國內高端的品牌已經被競爭對手封鎖，大家一致決定乾脆走跨越式定位，做更高端的購物中心，打造國際水準的產品，實現落地轉化的三步策略。

圖：項目位置

圖：威海地理交通情況

在產品設計優化後，因項目在租售策略上的反覆和動搖導致項目進度出現了問題。雪上加霜的是，招商剛剛開始啟動，突然間市場環境發生了變化，國際品牌在中國開n店計劃趨向謹慎，對於一線城市尚且如此，何況進入威海？而多數國內品牌對於威海還比較陌生，而競爭對手正華看到本項目打算走高端路線，突然發力搶奪品牌，n進一步加劇了項目招商難度。

此時項目再次到了了成敗關鍵階段，RET睿意德團隊給出解決方案是：搶速度，抓高端，給信心。

第一步必須建立爆發點，RET睿意德招商團隊利用豐富的品牌資源協助業主及時舉辦「最威海」招商大會，展示業主的實力，從而縮短品牌認知項目的周期。而當品牌看到其他高端品牌已經搶先一步，互相之間也有了信心，立即跟進。「蓄勢引爆」的招商起到了巨大效果；

第二，充分發揮業主在超市領域的優勢，打通其會員資源，超市所具有的大量會員積分沉澱，也是很多品牌看中的獨有優勢，RET睿意德在與品牌代理商溝通中充分闡述了這樣的優勢；

第三，多渠道開採，比如Armani，就是通過接觸了其大連代理商輾轉進駐了項目；

第n四，集合店協同，比如利豐集團集合了CERRUTI 1881、D』urban、Gieves & Hawkes、Intermezzo 和 nKent & Curwen等品牌資源，因此招商團隊一次性可以將品牌集中一起談，在面積和位置方面也給了代理商更大的信心；

第五，為了提升項目吸引力，不僅僅依靠商場的優勢，項目還特地在購物中心旁建了一個加油站，為消費者提供加油優惠，從而對有車的家庭形成了極大的吸引。這一措施也令品牌一次性感受到了項目對客流的把握。