淺聊房產投資之「租售比」分析

房產投資是老百姓為數不多善於用財務槓桿的投資項目，所以深受老百姓歡迎，在房產投資過程中經常會提到「租售比」。

關於「租售比」，大家一般都知道是投資房產分析的一個重要指標，但我相信還是有不少人沒有去深入了解什麼是租售比，以及租售比又是如何分析的。

那麼今天，我們通過一個案例，一起來把這個「租售比」搞搞明白。

首先看度娘解釋：

租售比：一般情況下指普通消費者都把它歸納為房屋租金與售價比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值，也有一種說法認為是每個月的月租與房屋總價的比值。

房屋租售比這個概念是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，國際標準通常為1:100到1:200。比值越高，說明房價中的投資需求越大。

我舉個例子實際計算一下：

假設金元寶理財杭州總部所在的未來科技城區域有一套89方3居室的房子

面積：89方

戶型：3-2-1

單價：2萬元

月租金：4000元

那麼讓我們一起來計算一下這套房的租售比吧。

租售比一：（月租金：房總價）：

樣例租售比一：4000：89*20000=1:445

這也是國際上最為常見的一種說法，也就是說這套房出租需要445個月才能收回房款。

這個租售比指標中，回收月份越少，投資空間就越大，一般合理的租售比在1:250以內，當然各個城市情況不一。

租售比二：年租金/房總價：

樣例租售比二：

4000*12/89*20000≈0.027=2.7%

也就是說這套房在不考慮房價會漲的情況下，通過租金能實現年收益率回報為2.7%，這個收益也就相當於銀行2-3年的定期存款收益。

我簡單測算了下租售比對應的年化收益，如下圖：

按照上圖分析，只有租售比達到1:100（這個好難吧），才能與一些固定收益類產品持平。

租售比三：房價/年租金：

樣例租售比三：89*20000/4000*12≈37

這個租售比其實就是第二種的倒數，原理一致。國內城市房價/年租金基本都在20-40之間變動。

租售比四：單方月租金/單方價格：同第一種，不再計算。

小結：「租售比」指標是房產投資一個重要的考慮因素，後續大家在分析房產投資時可以多加考慮。

但這個指標不是唯一因素，比如文中舉的這個例子。

雖從租售比分析來看，不建議投資，但樣本所在區域未來前景看好，房價快速上漲，所以哪怕租售比不是很合理，但利用好財務槓桿仍然值得投資。

通過以上的簡單分析，相信大家都有基本的了解了吧，以後再看到租售比就知道是啥概念了。

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