離婚時共同還貸房產如何分割

【說明】表格部分顯示有問題，完整表格版請點擊如下鏈接查看：

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5ODA5NzYzNg==&mid=2652117959&idx=1&sn=0eec75b6fe48758bb05a0412f6a1c1e2#rd

離婚時共同還貸房產如何分割

——具體計算公式的分析與完善

作者｜郭璇玲（上海市錦天城（深圳）律師事務所高級合伙人，高端家事訴訟與財富傳承，微信號：guoguo601339）

*本文經授權發布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

面對急劇增長的房價，房屋作為夫妻共同財產中的主要財產，離婚時該如何分割、房屋補償款應如何計算的問題亦成為婚姻案件中最為突出的爭議焦點。《婚姻法解釋三》第十條第二款雖然明確了房屋補償的規則，但具體計算公式在司法實踐中卻存在巨大差異，補償數額常常因計算公式的不同而相去甚遠，因缺乏統一的案件裁量標準，由此引發大量同案異判的情形，損害了司法公信力。

有鑒於此，筆者認為，通過對不同計算公式的比較研究以論證出相對公平、合理的房屋補償款計算公式，進而在家事領域形成統一的認識，對妥善、有效解決婚姻案件財產糾紛具有重大意義，也有利於人民法院進一步出台相關家事案件裁量標準。本文嘗試對司法實踐中目前較為普遍的三種房屋分割補償款計算公式進行量化分析，試圖找出相對更為公平合理、簡單易行的處理原則，拋磚引玉，供家事法律工作者探討。

一、立法與司法實踐現狀

（一）立法現狀

1、法律依據

《中華人民共和國婚姻法》第三十九條第一款規定：

「離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。」

2011年，最高人民法院發布《關於適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》，第十條規定：

「夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。」

2、適用情形

根據上述規定可知，《婚姻法解釋三》第十條進一步明確離婚時一方婚前購買、婚後共同還貸的房屋歸屬及補償標準，適用時案件須同時符合以下四種情形：

（1）婚前夫妻一方簽訂不動產買賣合同；（2）簽訂不動產買賣合同的一方以個人財產支付房屋首付款並辦理購房貸款；（3）不動產登記於首付款支付方名下；（4）婚後以夫妻共同財產進行還貸。

3、立法不足與缺陷

現有法律規定及司法解釋，對符合上述情形的房屋分割處理辦法及補償進行了規定，旨在公平、合理的原則上對夫妻共同財產進行處理，但必須看到仍存在以下不足與缺陷：

（1）對於「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」具體應如何計算補償款，並未再作進一步說明。此外，由於現有法律法規及司法解釋對「婚後購買、共同還貸」房屋的分割補償計算也沒有具體明確的公式，因此缺乏借鑒和參考。

（2）《婚姻法解釋三》第十條僅僅考慮到了房產在夫妻關係存續期間的「增值」情形，而未考慮到房產出現「貶值」的可能性。在經濟周期的規律下，房價必然有起有伏，如果離婚在房價下行區間，則房產「貶值」的後果如何處理，現有的司法解釋條文沒有考慮，顯然不夠嚴謹準確。

4、亟需改變的現實意義

（1）有助維護司法權威。房屋分割補償的計算公式，應當確保任意一方無論是取得房屋所有權，還是現金補償，其所獲得的利益應當是等同的，由此才可以確保分割方案是公平合理的，不會因為計算公式的偏頗導致一方合法權益的受損。

（2）有助雙方達成和解。統一的計算公式，有助於雙方形成共識、達成一致，是和解的前提。

（3）有助於服判息訴，避免訟累。統一的、相對公允的計算方式，可以有效降低人為因素干擾，降低上訴率和再審率。

（二）司法實踐現狀

1、司法實踐中尚未形成統一計算規則

《婚姻法司法解釋三》出台後，由於最高人民法院並未就「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」的具體計算公式作進一步說明和規範，因此各地法院在審判過程中，亦無統一的計算規則可供參照，導致目前司法實踐中各有各的計算方式，屢屢出現「同案異判」的情形。

2014年11月17日，北京市高級人民法院民一庭作出了《關於明確離婚時房屋補償計算標準的通知》，規定法院在審理符合《婚姻法司法解釋三》第十條規定的離婚案件時，應當查明婚前簽訂合同支付首付款、銀行貸款及還貸、產權登記、夫妻共同支付款項、財產增值、尚未歸還貸款情況，並明確產權登記一方對另一方進行房屋補償的計算公式為：房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）/（房屋購買價+全部應付利息）*房屋評估現值（或夫妻認可房屋現值）*50%。這一計算公式隨即被廣泛傳播，並作為實務指引，但它是否具備公平性、合理性，是否能夠引作審判規則，均亟待商榷。

2015年11月19日，最高人民法院新聞發布廳召開典型案例新聞通氣會，通報了30起婚姻家庭糾紛典型案例，也沒有針對離婚時房屋補償計算標準這一關鍵問題提出指導意見。

2、司法審判中主要採用的計算公式

為了對同類案件不同計算公式的差異進行比較，筆者通過對2015年全國範圍內上網公開的278份二審法院民事判決書進行了篩選抽樣，將其中涉及房屋補償款數額計算的20份判決書進行了匯總提煉，發現針對「婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」的計算公式主要有以下三種：

公式1：夫妻共同還貸本息/（首期款及稅費等購房成本+已付貸款本息+剩餘貸款本息）×離婚時房屋市值

公式2：夫妻共同還貸本息/（首期款及稅費等購房成本+已付貸款本息+剩餘貸款本金）×離婚時房屋市值

公式3：夫妻共同還貸本息+夫妻共同還貸本息/（首期款及稅費等購房成本+已付貸款本息+剩餘貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）

其中，採用公式1計算的判決書佔25%，山東淄博有2例，廣東河源、甘肅天水和河南新鄉三地各有1例；採用公式2計算的判決書佔50%，廣東深圳有3例，安徽合肥、江蘇徐州、湖南郴州、四川遂寧、河南鄭州、重慶、山東德州等地各有1例；採用公式3計算的判決書佔25%，北京有2例，廣東中山、福建福州、廣東珠海三地各有1例。

二、現有主要計算公式的比較分析

（一）主要差異

1、是否將尚未歸還的貸款利息計入購房總成本

通過比較可以發現，計算公式1與計算公式2的主要差異在於是否將尚未歸還的貸款利息計入購房總成本進行計算。

2、是否考慮婚前已經發生的房產價值變化

通過比較可以發現，計算公式3與計算公式1、2的主要差異在於是否將婚後共同還貸部分與對應的增值部分分別計算，並考慮購房之日起至結婚登記前已經發生的房屋價值變化，從而計算出婚姻存續期間房屋市值的具體浮動數額。

（二）結果對比

為了更好地分析、對比三種不同計算公式對案件結果的影響，筆者通過對代理過的某案例數據，就常見的三種情形分別進行測算，發現結果差異巨大。購房情況如下：

A於2007年1月購買房屋一套，登記在A名下。

購房價為人民幣379萬元，稅費、中介費和評估費等共計人民幣9萬元；首期款人民幣120萬，貸款人民幣259萬元，貸款期限30年，貸款利息合計人民幣300萬元，自2007年2月開始供樓還貸。

2008年3月，累計已還貸款本金7萬，已付貸款利息18萬，房屋升值為400萬元。

2015年4月，累計已還貸款本金36萬元，已付貸款利息49萬元，房屋升值為800萬元。

2037年1月貸款付清，累計已還貸款本金259萬元，已付貸款利息300萬元，房屋假定屆時升值為1000萬元。

1、情形一：結婚前購房一方僅支付首期款及稅費

假設A在2007年1月購房後，同年2月與B結婚並開始還貸，至2015年4月離婚，則A應向B支付的房屋補償款數額計算結果如下：

類別

計算公式

補償款

公式1

（36+49）/[120+9+（36+49）+(223+251)]×800×50%

49.42

公式2

（36+49）/[120+9+（36+49）+223]×800×50%

77.80

公式3

（36+49）×50%+（36+49）/[120+9+（36+49）+223]×(800-379)×50%

83.44

（單位：萬元，下同）

2、情形二：結婚前購房一方已償還部分貸款本息

假設A購房後，於2008年3月與B結婚，至2015年4月離婚，則A應向B支付的房屋補償款數額計算結果如下：

類別

計算公式

補償款

公式1

[(36-7)+(49-18)]/[120+9+（36+49）+(223+251)]×800×50%

34.88

公式2

[(36-7)+(49-18)]/[120+9+（36+49）+223]×800×50%

54.92

公式3

[(36-7)+(49-18)]×50%+[(36-7)+(49-18)]/[120+9+（36+49）+223]×（800-400）×50%

57.46

3、情形三：婚內還清全部貸款

假設A與B於2008年3月結婚，2037年1月結清按揭貸款，雙方於2037年2月離婚，則A應向B支付的房屋補償款數額計算結果如下：

類別

計算公式

補償款

公式1

[(259+300)-(7+18）]/[120+9+（259+300）+0]×1000×50%

388.08

公式2

[(259+300)-(7+18）]/[120+9+（259+300）+0]×1000×50%

388.08

公式3

[(259+300)-(7+18）]×50%+[(259+300)-(7+18）]/[120+9+（259+300）+0]×（1000-400）×50%

499.85

（三）差異分析

通過對比上述三種不同計算公式不難發現，決定計算結果的三個重要變數可歸納為：夫妻共同投入程度、購房總成本、離婚時房屋市值對比結婚時房屋市值的浮動。具體如下：

1、變數一：夫妻共同投入程度

夫妻的共同投入程度在此計算公式中體現為夫妻對房屋的共同還貸本息部分，即公式中的分子變數。上述案例中，三種計算方式均直觀反映了夫妻共同投入程度對於補償款數額的影響，根據夫妻共同投入程度的遞增，補償款數額也相應地隨之增加。由於在司法實踐中，夫妻共同投入部分較少存在爭議，法院也不難做出認定，因此，三種計算公式在對於夫妻共同投入這一變數的認定上，均不存在差異。

2、變數二：購房總成本

購房總成本作為三種計算公式的分母變數，與夫妻共同投入數額直接決定夫妻共同投入占購房總成本的比例，離婚時剩餘貸款的利息是否計入購房總成本內，是計算公式1與計算公式2的主要差異。

筆者認為，離婚時尚未支付的貸款利息不應計入到購房總成本中。理由如下：

第一，《婚姻法司法解釋三》第十條第二款明確規定「判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務」，個人婚前因為購房而產生的貸款費用，屬於個人婚前的債務，其不因締結婚姻而轉化為夫妻共同債務。離婚時，在將該房屋判歸婚前購房者一方時，如果仍有剩餘貸款本息未支付，仍應視為是購房者的個人債務，據此在離婚後要求購房者一方繼續獨自償還其個人債務合理合法。

第二，夫妻共同財產與債務的界定時間應以離婚時為時間點，分割財產及債務應當以離婚時現有的範圍予以分配。離婚後持有房產的一方是否繼續通過融資的方式供樓，抑或立即提前償還貸款，屬於其個人對財產的處分權，由此而產生的成本如貸款利息也應由其個人承擔，在計算房屋補償款時不應將未支付的貸款利息納入購房總成本。

其三，房屋的增值或貶值，是基於已經發生的購房投入而產生的收益（或虧損），因此在計算補償款時，理應按照共同還貸部分在已經支付的購房成本中的佔比來計算。

綜上，將貸款總利息作為購房總成本進行計算，實質上是將產權登記方在離婚後需償還的貸款利息義務分攤給了夫妻雙方，擴大了購房總成本，從而稀釋了夫妻共同投入的比例，這對於在婚姻存續期間參與還貸又未能取得房屋所有權的一方而言是極為不公平的，因此，未發生的貸款利息不應作為購房總成本的一部分納入計算，從而避免出現將個人債務納入購房總成本而導致夫妻共同投入比例被不合理稀釋的現象，充分保護參與共同還貸一方的合法利益。

通過真實案例對比的情形一和情形三，也可以清晰地發現在離婚時房屋貸款未全部還清與離婚時房屋貸款已全部還清兩種情形下，方法1相較於方法2，由於公式中的分母將房貸中全部應付利息算入，就會稀釋掉夫妻共同出資還貸份額所佔的比例，擴大了購房成本，導致受補償一方得到的補償款變少，損害了受補償方的權益，其不合理性顯而易見。

3、變數三：離婚時對比結婚時房屋市值的浮動

計算公式3與計算公式1、2的主要差別，除了更加嚴格對應法律條文，將補償款分為共同還貸本息和增值兩個部分，其最主要的計算差異，在於對增值部分的認定，是將結婚之日起至離婚之日止發生的房產價值增量、還是將自購房之日其至離婚之日的全部房產價值增量，作為待分割的房產增值部分計算基數。

筆者認為，有投入才能分享收益（或分擔風險），增值部分的分割範圍，應當自共同還貸之日起計算。理由如下：

其一，《婚姻法司法解釋三》第十條的規定，產權登記方應與參與還貸方分割的是「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」，此處明確分割的財產增值部分的範圍是「相對應」的，應當理解為指自雙方結婚時起至離婚時止這一期間內，房屋在市場價值上的增量。因此，在計算離婚時房屋增值部分時，必然需要同時考慮以下兩個因素：（1）結婚時房屋的價值；（2）離婚時房屋的價值。

隨著經濟周期的持續波動，房價也必然存在持續起伏的客觀現象，加上閃婚閃離的現象日益普遍，許多房產的價值在結婚登記以前就已經出現波動。因此，婚姻存續期間房產的增值或貶值的具體金額，應當將登記結婚時的房屋價格與離婚時房屋價格進行對比，才能合理計算出共同還貸對應的增值（貶值）部分。

在計算公式1與計算公式2中，由於僅考慮離婚時的房屋市值這一變數，並未能體現房屋市值是一直處於浮動的客觀事實，忽略了婚前房產可能已發生價值波動的情形，未將自購房之日起至結婚之日前期間已經發生的房產價值增值（或貶值）部分判歸產權登記方，有失公允。較之僅考慮房屋現市值的計算公式1與計算公式2，計算公式3將房屋市值浮動這一因素納入補償款計算則相對更具科學性、準確性與合理性。

其二，通過計算公式3，不僅可以直觀地計算出在房屋增值情況下，持有房屋一方對另外一方的補償金額，同時也可以計算出如果房屋一旦貶值，未取得房屋一方所應承擔的共同還貸相對應的損失。若房屋價值在離婚時低於結婚時的房屋市值，那麼計算公式中的「離婚時房屋價值-結婚時房屋價值」的結果則為負數。而計算公式1和計算公式2在公式中卻未能體現出房屋貶值時所對應的真實情況。夫妻雙方在婚內對房貸部分的共同投入應視為是一種共同投資行為，故任何一方不能只分享房屋增值帶來的收益而不承擔房屋貶值帶來的風險。

綜上，筆者認為，嚴格區分婚前與婚後的房產增值，在司法實踐中將更公平合理，也更有說服力。

（四）現有計算方式存在的問題

如上分析，目前司法審判中使用的計算公式中，計算公式3顯然是對《婚姻法司法解釋三》第十條更為準確的解讀，是現有計算方式中較為合理的一種方式。但是，計算公式3仍然存在明顯的錯誤和漏洞，從理論上來說，公平合理的分割補償方式，應當是任何一方選擇房屋或者金錢補償，所獲得的價值是同等的，而通過計算公式3進行分割方案對調時會發現，任意一方選擇不同的分配方案——選擇金錢補償，與選擇補償對方後取得房產所有權，其所獲得的價值並不等同，由此產生明顯不公。

舉例來說，前文提及的情形一的兩種分割分配方案：

方案一：A取得房屋所有權，支付B補償款

補償款=共同還貸本息×50%+共同還貸本息/（首期款及稅費等購房成本+已付貸款本息+剩餘貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）×50%=（36+49）×50%+（36+49）/[129+（36+49）+223]×(800-379)×50%=83.44萬元

A實際獲利=離婚時房屋價值-剩餘貸款本金-補償款=800-223-83.44=493.56萬元

方案二：B取得房屋所有權，支付A補償款

補償款=首期款及稅費等購房成本+首期款及稅費等購房成本/（首期款及稅費等購房成本+已付貸款本息+剩餘貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）+共同還貸本息×50%+共同還貸本息/（首期款及稅費等購房成本+已付貸款本息+剩餘貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）×50%=(120+9)+(120+9)/[(120+9)+(36+49)+223]×(800-379)+(36+49)×50%+(36+49)/[(120+9)+(36+49)+223]×(800-379)×50%=336.72萬元

B實際獲利=離婚時房屋價值-剩餘貸款本金-補償款=800-223-336.72=240.28萬元

通過上述計算對比可以清楚看出，兩個不同的分割方案，僅僅是因為角色對調，其所獲得的財產價值完全不同：

方案

A獲得利益

B獲得利益

A取得

房產

493.56

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

83.44

（補償款）

B取得

房產

336.72

（補償款）

240.28

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

從上述計算結果可以看出，任何一方取得房屋所有權，都將獲得比金錢補償更大的利益。

計算公式3存在的問題癥結分析：

1、司法解釋三規定參與還貸一方可以分得「共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分對應的增值部分」的補償，實質是認定婚後還貸是雙方的共同投資行為，而並非參與還貸一方對產權登記一方的借款，因此，應當按照投資的出資比例來計算回報分配。

貸款是購房者與銀行之間的債權債務關係，已經發生並支付的貸款利息是償還佔用資金期間的債務，並不形成夫妻一方所有或者雙方共有的新債權，並未增加房屋的價值或減少購房產生的債，因此，由貸款所產生的全部利息均不應作為購房投入計算在內，除了離婚時未發生的貸款利息，還包括婚前還貸及婚內還貸時所支付的利息。

舉例來說，甲乙兩人合夥購買一套價值200萬元的房屋，在房屋升值為600萬元後售出，其中甲出資時是一次性付款100萬元，而乙是貸款支付100萬元，兩人最終各自可以分得的收益應當是同等的200萬元，原因是甲乙都是支付了同等的購房款100萬元，對於所獲得的房屋總增值雙方均投入了同等資金，因此在分割收益時按各50%的比例分割收益，乙方因貸款而額外支付的利息並不能納入投資中計算比例，並不能因此而多分得利益。同樣道理，夫妻貸款購房中，購房款由首付款和按揭款構成，在婚姻存續期間的房屋增值，是基於雙方所投入的購房款所獲得的回報，補償款如果計算貸款利息，則無疑對一次性支付首期款的一方明顯不公，攤薄了一次性支付購房款的一方的投資比例，損害其應分得的利益。

2、購房時產生的如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等交易成本是獲得房產的必要成本，應當作為房屋購買的固定成本，在計算結婚日前的房屋價值變動時，應當扣除前述稅費等固定成本。公共維修基金和物業費等並非基於交易而是基於長期使用而形成的費用，則不應作為購房成本予以計算。

3、離婚時已產生的增值（貶值）是基於已經發生的投入所產生的，離婚時剩餘貸款本金不應作為購房投入分攤增值（貶值）。理由有二：

其一，離婚時，夫妻分割的是現有債權債務，如前文所述，核定夫妻共同財產和債務的時間截點是離婚時，剩餘貸款的本金作為房屋債務，已經從房屋價值中先予扣除，再進行分配。

其二，已經產生的房屋增值，是基於已經發生的投入而產生，剩餘貸款本金並未實際投入，如果剩餘貸款本金也分割對應的增值，必然攤薄了已投入的收益，則無疑任何一方都願意獲得房屋所有權，從而獨佔該部分收益。

綜上分析，計算公式3存在上述三處明顯錯誤，從而導致不同的分割方案所獲得的利益差異巨大、分配不公。

三、共同還貸房產分割計算公式的建議

筆者認為，審理離婚案件時，應當查明購房合同和貸款合同的簽訂、首付款、稅費和中介費等購房成本、銀行貸款及還貸明細、產權登記、婚前個人及父母支付的購房款、夫妻共同支付款項及對應還貸本息、婚後個人及父母支付購房款、購房價、結婚時與離婚時的房屋價值、尚未歸還貸款本金等情況。

（一）建議計算公式

在司法實踐中可知，除了婚後夫妻共同還貸的情形之外，還有婚前雙方一起支付房款、參與還貸，婚前和婚後一方或雙方父母支付房款、參與還貸等情形，根據法律規定，父母的出資有認定為贈與自己子女和認定為贈與夫妻雙方兩種情形，因此，筆者建議在司法實踐中應區分婚前房產價值分割和婚後房產價值分割，採用如下計算公式作為對共同還貸房產的分割原則：

1、婚前的房產分割補償計算公式：

原則為：個人支付購房款+個人支付購房款/雙方總支付購房款×房屋增值=個人應分得的房產價值

具體為：首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金）/（首付款+稅費等購房成本+婚前共同還貸本金）×（結婚時房屋價值-購房價-稅費等購房成本）

2、婚後的房產分割補償計算公式：

原則為：婚後個人支付購房款+夫妻共同支付購房款/2+（個人支付購房款+夫妻共同支付購房款/2）/雙方總支付購房款×房產增值=個人婚內應分得的房產價值

具體為：

婚後個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%+(首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）

3、結婚後購房並共同還貸的分割補償計算具體公式為：

婚後個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%+(首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-購房價-稅費等購房成本）

公式說明：

A、上述公式是僅考慮平均分割的情形，不考慮酌定情節，婚後補償計算公式中涉及共同還貸本金及對應增值部分的50%是可變數，可由法官根據實際情況酌定幅度。

B、婚後如有父母出資還貸，視為對自己子女贈與的，當作個人投入計算。

C、上述公式任意一方均可套用計算，沒有相關投入的項目按0計算即可。

D、「個人投入」和「共同投入」均不包括貸款利息。

E、婚後購買並共同還貸的房產，與「婚後的房產分割補償計算公式」原理相同，其中的房屋增值計算為：離婚時房產價值-（購房價+稅費等購房成本）。

（二）實例驗證

1、情形一：結婚前購房一方僅支付首期款及稅費

方案一：男方A取得房產

A應向B支付補償款=夫妻共同還貸本金×50%+(夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值-稅費等購房成本）=36×50%+36×50%/（120+9+36）×（800-379-9）=62.95萬元

A實際獲得利益=現市值-剩餘貸款本金-補償款=800-223-62.95=514.05萬元

方案二：女方B取得房產

B應向A支付補償款=首付款+稅費等購房成本+夫妻共同還貸本金×50%+（首付款+稅費等購房成本+夫妻共同還貸本金×50%）/（首付款+稅費等購房成本+夫妻共同還貸本金）×（結婚時房屋價值-購房價-稅費等購房成本）=120+9+36×50%+(120+9+36×50%)/（120+9+36）×（800-379-9）=514.05萬元

B實際獲得利益=現市值-剩餘貸款本金-補償款=800-223-514.05=62.95萬元

方案

A獲得利益

B獲得利益

A取得

房產

514.05

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

62.95

（補償款）

B取得

房產

514.05

（補償款）

62.95

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

2、情形二：結婚前購房一方已償還部分貸款本息

方案一：男方A取得房產

A應向B支付補償款=夫妻共同還貸本金×50%+(夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）=（36-7）×50%+（36-7）×50%/（120+9+36）×（800-400）=49.65萬元

A實際獲得房產價值=現市值-剩餘貸款本金-補償款=800-223-49.65=527.35萬元

方案二：女方B取得房產

B應向A支付補償款=首付款+稅費等購房成本+個人婚前還貸本金+（首付款+稅費等購房成本+個人婚前還貸本金）/（首付款+稅費等購房成本+婚前共同還貸本金）×（結婚時房屋價值-購房價-稅費等購房成本）+夫妻共同還貸本金×50%+(首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）=120+9+7+(120+9+7)/(120+9+7)×（400-379-9）+（36-7）×50%+[120+9+7+(36-7)×50%]/（120+9+36）×（800-400）=527.35萬元

B實際獲得利益=現市值-剩餘貸款本金-補償款=800-223-527.35=49.65萬元

方案

A獲得利益

B獲得利益

A取得

房產

527.35

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

49.65

（補償款）

B取得

房產

527.35

（補償款）

49.65

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

3、情形三：婚內還清全部貸款

方案一：男方A取得房產

A應向B支付補償款=夫妻共同還貸本金×50%+(夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）=（259-7）×50%+（259-7）×50%/（120+9+259）×（1000-400）=320.85萬元

A實際獲得利益=現市值-剩餘貸款本金-補償款=1000-320.85=679.15萬元

方案二：女方B取得房產

B應向A支付補償款=首付款+稅費等購房成本+個人婚前還貸本金+（首付款+稅費等購房成本+個人婚前還貸本金）/（首付款+稅費等購房成本+婚前共同還貸本金）×（結婚時房屋價值-購房價-稅費等購房成本）+夫妻共同還貸本金×50%+(首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）=120+9+7+(120+9+7)/(120+9+7)×(400-379-9)+（259-7）×50%+[120+9+7+(259-7)×50%]/（120+9+259）×（1000-400）=679.15萬元

B實際獲得利益=現市值-剩餘貸款本金-補償款=1000-679.15=320.85萬元

方案

A獲得利益

B獲得利益

A取得

房產

679.15

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

320.85

（補償款）

B取得

房產

679.15

（補償款）

320.85

（房屋現市值-剩餘貸款本金-補償款）

（三）小結

上述公式不僅區分了婚前婚後投入與增值，也區分了個人還貸部分與共同還貸部分，因此同樣適用於婚內購房、共同還貸的房產分割補償，以及一方父母出資及雙方父母共同出資等情形的房產分割，父母出資被認定為僅對自己子女贈與的，只需要將父母出資部分作為個人還貸計算即可。必須指出的是，上述公式也僅僅是考慮婚前、婚後及離婚三個時間點，並未嚴格按照每一筆款項支付的具體時間點精確計算，只能說是相對公允，在目前現有的司法資源情況下，應該是一個符合實際、相對可行的方案。

四、結語

所謂清官難斷家務事，婚姻家事案件在司法實踐中往往難以以「一刀切」的方式片面、單一地對財產進行處理。但筆者認為，正因婚姻家事案件摻雜較多感情因素、更需要法官酌情使用自由裁量權，故能否公平、公正地認定夫妻雙方對共同財產的貢獻並做出合理的補償，恰好是有效解決離婚糾紛財產爭議的前提。因此，分割補償的計算公式必須能直觀地體現婚後參與還貸一方的貢獻，保障其相應財產權利的取得，真實地反映夫妻關係存續期間房屋市值的變化，併合理計算出應予以分割的部分。通過確定一個統一、科學、合理的分割計算公式，可以使得在今後的司法實踐中對此類事情的處理更具公平性、合理性和說服力。

目前，最高人民法院已針對刑事案件的審判及時出台了多項裁判標準，對於各類案件的定罪量刑明確了標準，避免因法官的裁量權過大而導致司法不公，起到了良好的社會效應。在當前的社會環境下，家事領域的矛盾與糾紛的社會影響越來越大，房產作為公民的主要財產，應當客觀公平公正地統一裁量。因此，筆者作為長期耕耘在家事領域的律師，呼籲最高人民法院儘快對房屋分割補償款計算公式進行調研，出台裁量標準或公布典型案例，儘快消除同案異判的現象，促進社會的和諧穩定。

*本文由作者授權「高杉LEGAL」發布，謝絕無授權轉載*

——————————

微信搜索並關注「高杉LEGAL」公號後，回復以下關鍵詞，查看精華文章：

法律檢索｜文書寫作｜借條範本｜離婚協議｜王澤鑒｜公章｜訴訟時效｜ 朱慶育｜請求權基礎｜高杉峻｜實務書單｜律鹽｜建工須知｜ 融資計算器｜隱名股東｜私募合規｜違約金｜廣告審核｜遺囑起草｜盡職調查