順義區區域配套及新房市場成交分析－5月更新

一、順義區簡介

順義位於北京東北地區，轄區面積1021平方公里，截至2014年底，常住人口100,4萬，下轄12個鎮、7個地區辦事處、6個街道辦事處。作為北京東北部發展帶的重要節點、重點發展新城之一，順義區是首都國際航空中心核心區，是服務全國、面向世界的臨空產業中心和現代製造業基地。

近年來，隨著首都機場擴建、現代第三工廠、新國際展覽中心、首都航空貨運大通關基地等一批重點項目的竣工運營，順義經濟社會發展步伐明顯加快，國際化程度不斷提高，出現了一大批新興國際化社區及配套設施。

圖：順義區位置圖

二、順義區配套分析

1、教育

相對近郊區來說，順義的教育配套的質量較好，但空間發展不太均衡，中心城區聚集了較多的教育資源。

順義政府近幾年開展了眾多改善城鄉學校辦學條件的工程，學校的硬體設施普遍較好，全區所有中小學均達到或超過新頒《北京市中小學校辦學條件標準》。

截至2013年底，順義區全區共有：1）幼兒園35所，其中市級示範園3所，一級一類幼兒園18所，共有有24所北京市社區兒童早期教育示範基地；2）小學40所，其中區直屬小學9所，優質小學均坐落於中心城區；3）中學35所，其中初中29所，高中6所，有3所北京市示範性高中。

圖：順義區熱門小學分布圖

圖：順義區熱門中學分布圖

2、商業

順義早年發展相對獨立，主城區和各城鎮中心等人群集中的區域，商業配套相對比較完善，在主城區形成了一定規模的商業聚集效應，而其他區域商業配套較為缺乏，空港新城等新規劃區域商業配套還有待完善，但目前已陸續有大型企業入駐，未來發展潛力較大。

主城商業配套以居住人群為依託，形成了比較獨立的商業體系，早期業態以臨街商業、小型百貨為主，近年也引入了新世界百貨等中高端大型百貨，但整體商業層次偏低，缺少大型購物中心。

而溫榆河、潮白河沿岸等區域因首都機場對外籍人士的聚集效應，形成了規模較大的別墅區，別墅區的人口密度較小，消費需求不足，因此並未形成規模商業。

圖：順義區商業分布圖

3、醫療

與房山、大興等近郊區域相比，順義醫療資源相對豐富，有順義區醫院、順義中醫院、順義婦幼保健院等30家醫療機構。但是由於優質醫療資源分布不均衡，且主要集中在中心城區，使得周邊區域人們的就醫需求難以滿足。

預計到2016年年底，順義轄區內具有三級醫院服務水平的醫院將達到5家，分別是順義區醫院、北京中醫醫院順義醫院、北京兒童醫院順義婦兒醫院、北京地壇醫院順義院區和北京方舟皮膚病醫院（民營）。

圖：順義區大型醫院分布圖

4、交通

順義區交通比較發達，公路已形成機場高速、京承高速、機場北線高速、京平高速、機場南線高速、六環路等高速公路為龍頭，京密路、順平路等國、市道主幹線路網為骨架，縣鄉公路為支脈，「六橫」、「十四縱」、「二放射」、「六高速」，「棋盤+網格+環線」縱橫交錯、四通八達的公路網體系，路面擁堵情況較少發生。

順義區計劃推進地鐵15號線東延的建設，預計工程將延至順義新城南彩地區，工程預估總投資約38億元。目前，順義區已會同規劃局初步開展項目方案研究工作，力爭於2017年開工建設，十三五時期實現竣工通車。

5、生態

順義區整體自然環境良好，主要依託於潮白河和溫榆河濱河綠地發展生態工程建設。

2014年主要污染物全部超額完成了年度減排目標任務，大氣環境質量總體改善，地表水環境質量和地下水環境質量基本穩定，聲環境和輻射環境狀況總體良好。

圖：2015年北京市PM2.5分布圖

6、綜合評分

圖：順義區配套評分圖

注:圖中紅色為北京市平均值。房價評分為價格高-分數高,價格低-分數低。其餘各項均為分數越高質量越高。

三、順義區房地產成交熱門板塊

順義樓市因其別墅而出名，沿潮白河和溫榆河坐落著北京兩大老牌別墅區，其形成主要得益於臨近首都機場和使館區，且生態環境優美，自然氣候宜居。

而隨著順義城市化進程加快，北京新城計劃的開啟，以及軌道交通的建設，普通住宅開發也相應增多，一些剛需開始向順義聚集，房價也有所提升。

圖：順義區熱門板塊圖

1、天竺別墅板塊

天竺別墅區位於順義西南溫榆河與機場高速路相交的區域，早期因緊鄰首都機場和燕莎等使館區、自然環境宜居，吸引了眾多外籍人士在此定居，是北京最早的高檔別墅群落。經過多年發展，居住區逐漸向外擴大，包括後沙峪、天竺等地區。

2、順義主城區板塊

主城區歷來是順義區的發展中心，行政、教育、商業資源聚集，15號線貫穿城區，交通也比較便利。主城區樓盤以中小戶型住宅為主，近幾年新開發項目較少，目前在售的多為老項目尾盤或加推。

3、順義新城板塊

順義新城區是北京規劃的三個重點新城之一，包括牛欄山和馬坡兩個城市組團，也包括了傳統潮白河別墅區的一部分。新城未來會成為北京綠色國際港。近幾年土地開發相對較熱，住宅多沿通順路分布，以大中戶型為主。

四、順義區新房市場成交分析

1、總體

5月，順義商品房市場較上月有所降溫，三類產品的成交量都出現不同程度的下滑。從三類產品看，住宅成交的下降幅度最小，其價格也出現了急劇上漲，可以推斷是其高端住宅的成交增長所致。

5月，順義商品住宅（不含保障房）的成交價格進一步上漲，達到35098元/㎡，順義住宅的高端化趨勢愈加明顯；寫字樓和二手房的的成交價格出現不同程度下滑，但二手房繼上月突破28000元/㎡之後，依然保持在高位。

2、商品住宅

16年5月，順義商品住宅（不含保障性住房）的成交量繼續回落，成交額也出現下滑。

5月，批准上市商品住宅（不含保障房）184套，批准上市面積9.12萬㎡，批准上市的套均面積為495.7平米，主要是麗來花園的上市提升了套均面積（該項目套均1000㎡以上），今年以來順義高端項目的入市明顯增多。

從15年5月至16年5月，順義商品住宅（不含保障房）新增供應3738套，成交則為5125套，銷供比為1.37,市場處於供不應求狀態。

5月順義普通住宅（不含保障房）成交中，套均價格897萬、套均面積 256㎡、成交均價35098元/㎡，各項指標均已達到高端水平。

5月，順義剛需、改善、高端產品的成交佔比分別為33.64%、29.44%、36.92%。

近半年來，順義改善產品的成交佔比逐漸增加，剛需產品的份額逐漸減少。5月剛需佔比較上月有些許回升，改善加高端產品佔比已經達到近七成，高端產品佔比明顯上漲。這也直接影響了5月份順義商品住宅的成交均價，上漲幅度明顯。從整體走勢可以看出，順義作為北京傳統的別墅大區，改善及高端產品的重要性已經越來越凸顯。

5月順義商品住宅成交套數排行榜

5月順義商品住宅成交金額排行榜

3.商住寫字樓

16年5月，順義寫字樓成交量及成交額較上月有較大回落，但仍處於較高水平。

該月寫字樓成交出現下滑，一方面由於艾迪城、空港國際的餘量不多、成交減少有關；另一方面也與市場整體降溫有關。

5月，順義寫字樓成交均價有所下降。為24601元/㎡，環比下降4.04%，同比增長30.06%。寫字樓成交價格的下降，主要原因是艾迪城的餘量不足、成交佔比下降導致。

從15年5月至16年5月，順義寫字樓銷供比為0.73，供應大於需求，今後會面臨一定的庫存壓力，預計16年上半年，順義寫字樓的成交價格也不會有太大增長。

5月順義寫字樓成交套數排行榜

5月順義寫字樓成交金額排行榜

五、寫在最後

順義是北京重點發展的三大新城之一，未來發展潛力較大，也是北京老牌的高端別墅住宅區。其中央別墅區發展較早，核心區開發接近飽和，隨著15號線的開通和新城建設的加快，中央別墅區西擴的天竺、後沙峪板塊和新城板塊又引來了一小波開發熱潮。 天竺、後沙峪板塊受別墅區配套輻射，另有空港新城的規劃，但離地鐵稍遠，且配套還有待完善；老城區各類配套完善，但開發飽和，新盤較少；新城板塊是重點發展區域，新盤集中，區域潛力大，但缺乏軌道交通，配套還不夠成熟。
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