房山區域配套及新房市場成交分析－5月更新

一、房山區簡介

房山區位於北京市西南，轄區面積2019平方公里，截至2014年底，常住人口103.6萬，下轄8個街道、14個鎮、6個鄉。房山屬於北京的城市功能新區，是北京的西南門戶和生態屏障。

「十二五」規劃明確提出房山區的發展方向，由此確立了房山「一區（首都高端製造業新區）一城（現代生態休閑新城）」的發展定位。

圖：房山區位置圖

二、房山區配套分析

1、教育

房山區的教育配套空間上集中在良鄉長陽城市組團，整體來說能基本滿足居民對教育的基本需求。當前政府正在努力推進教育資源的引進與教育質量的提升.

工商大學、中醫藥大學、首都師範大學、理工大學都要陸續進駐位於房山的良鄉高教園區，工商大學由於本身沒有附小和附中，所以這次搬到房山後，準備將良鄉中心小學和良鄉三中改成工商大學的附屬小學和附屬中學。

截至2013年底，全區共有：幼兒園103所，包括市級示範幼兒園2所，一級一類幼兒園14所；小學109所，入學率在99.98%以上。良鄉長陽城市組團的小學較多，尤其良鄉地區學校較為充足；中學56所，多聚集在良鄉板塊。

圖：房山區熱門小學分布

圖：房山區熱門中學分布圖

2、商業

整體來看，房山區目前仍是以住宅開發為主，商業配套相對較少，目前商業比較活躍的區域為長陽板塊、良鄉大學城板塊和竇店板塊。長陽、良鄉板塊近年有不少購物中心、寫字樓、綜合體在建和投入使用，而竇店工業區的商業供應以社區商業為主。

圖：房山區商圈分布圖

3、醫療

房山區轄區設有由政府舉辦的各類醫療機構300餘家，其中，區屬醫院、衛生院24家，含三級醫院、二級醫院各2家、一級醫院20家。社區衛生服務機構覆蓋全區所有鄉鎮街道，為百姓提供醫療、保健、預防、健康教育、計劃生育指導、康復六位一體衛生服務。以北京120急救中心房山分中心為核心、13家基層急救站為依託的急救網路輻射全區。

三甲醫院武警總醫院將整體從海淀區永定路搬遷到房山，已經開始進行院區的建設，預計2017年投入使用。院區所在的具體位置在北京理工大學良鄉校區附近。

圖：房山區大型醫院分布圖

4、交通

房山區是北京南部地區的重要空間和門戶通道，京廣、京原等多條鐵路、京石高速、107、108國道等多條公路幹線穿境而過。軌道交通房山線、京良路、京石高速第二通道等多條直達市區的快速通道已陸續建成。

在地鐵規劃方面，目前房山線已投入使用，燕房線於2013年底開工，預計2017年底投入使用。

附燕房線站點設置：燕化站、老城區北站、饒樂府站、顧八路站、星城站、閻村站、大紫草塢站、閻村北站、周口店鎮站(支線)、顧冊站(支線)、老城區站(支線)。

5、生態

房山區整體自然環境良好，生態環境指數居南城各區之首。轄內西部和西南部大型綠地充足，對區域整體生態環境的有所提升。城區部分自然環境一般。

房山區空氣環境在空間上呈現出西部空氣質量優良，東部空氣質量一般的趨勢。東部因多年工業發達，且位於城市的下風向，空氣質量受到一定影響。

圖：2015年北京市PM2.5分布圖

6、綜合評分

圖：房山區配套評分圖

注:圖中紅色為北京市平均值。房價評分為價格高-分數高,價格低-分數低。其餘各項均為分數越高質量越高。

三、房山區房地產成交熱門板塊

圖：房山區熱門板塊圖

從目前的發展成熟度來看，長陽和良鄉的成熟度較高，有大規模的住宅和商業體在建，北京知名剛需盤眾多，可預見在未來短時間內可成為北京較宜居的衛星城。近幾年，竇店地區的土地市場和商品房成交也較為活躍。

1、長陽板塊

長陽板塊緊鄰地鐵房山線，是房山新城規劃中重點發展的城市組團之一，交通較為便捷。目前來看，長陽板塊是房山地區發展最成熟的地區。

長陽處於房山CSD中央休閑購物區最核心的部分，包含首創奧特萊斯、funmix等大型商業綜合體，整體商業氛圍良好，從社區商業、臨街商業到大型購物中心一應俱全。

長陽包含有北京四幼、北京小學長陽分校、北京四中房山校區等熱門學校，教育配套較為完善。板塊內包含大型醫院較少，綜合就醫需求可能需要去到就近的良鄉板塊。

長陽的新盤集中度很高，有較多知名開發商在該地區拿地，有成規模的住宅小區已經交房入住，社區底商大部分也已經接近成熟，簡單的配套設施大多也己交付使用。但由於有很多在建項目，受粉塵、噪音影響較大，對居住環境會造成一定影響。

2、良鄉板塊

良鄉板塊位於房山線首端，也是房山新城重點規劃建設的城市組團之一，良鄉大學城的建設為良鄉鎮的發展帶來了原始的發展動力。周邊有15條城市幹道，交通較為便捷。

目前良鄉板塊的商業業態以臨街商業、寫字樓為主，傳統中小型百貨也比較發達。另外，綠地集團在房山打造的綠地繽紛城預計今年年底開業，屆時會補足良鄉大型綜合商業體的空缺。

良鄉板塊包含北京第一實驗小學、北師大良鄉附中、良鄉中學等熱門學校，教育配套相對完善。板塊內包含良鄉醫院和北京婦產醫院房山醫院，就醫方便。

良鄉作為剛需盤集中地，有不少項目在售或開發中。施工地塊較多，對居住環境會有一定的影響。

四、房山區新房市場成交分析

1、總體

4月，房山房產市場總體成交量繼續大幅增加。商品住宅（不含保障房）成交851套，寫字樓成交409套。縱觀全北京市各區域目前的成交價格，房山區仍屬於價格窪地區域，而區域內地鐵房山線已經投入使用，因此吸引了一大批剛需客戶。

4月，房山商品住宅（不含保障房）的成交價格有所回落，為21858元/㎡；寫字樓的價格有所回升，達到17952元/㎡。房山區商品房市場近半年的成交價格較為穩定。

2、商品住宅

從價格因素分析，16年4月房山商品住宅的成交價格達到21858元/㎡，環比下降4.00%，同比增長8.49%。價格雖有略微下降，但銷量的成倍增長說明其需求仍然處於上升的階段，市場形勢較好。

16年4月，房山商品住宅（不含保障性住房）成交量大幅上漲，全月成交851套，環比增長112.75%，同比下降4.27%。4月份的成交量隨不及去年同期，但成交額達到12個月內最高水平，較16年一季度有大幅增長，說明市場對於房山商品住宅的需求仍然是比較大的。

從市場總供貨量與市場存量方面考慮，15年4月到16年4月的整體銷供比為1.35。說明整體處於供不應求狀態。尤其是在2015年8月，中糧萬科長陽半島、萬科長陽天地、原香漫谷，天恆樂活城集中供應之後，有連續六個月銷售量大於供應量。說明消費者對於房山商品住宅的需求仍然很大，信心較足。

4月，房山商品住宅（不含保障房）的產品成交佔比又回到2月之前的基本水平。剛需產品佔比達到79.79%，改善產品達到20.21%。總體來說房山的成交佔比趨勢符合北京市整體的趨勢。即改善產品佔比呈上漲趨勢，預計不久的未來就會有800萬以上的高端產品在房山出現。

房山商品住宅成交套數排行榜

房山商品住宅成交金額排行榜

3.商住寫字樓

16年4月，房山寫字樓成交409套，環比增長14.89%，同比增長136.42%。銷售量繼3月持續上漲，高於12個月平均值。成交均價為17952元/㎡，略高於半年內平均水平。環比上漲3.11%，同比下降2.02%。15年4月至16年4月，房山寫字樓銷供比為1.04，供需基本平衡。整體趨勢較為平穩。

近半年內有4個月房山新批准上市的寫字樓數量都超過400套，主要為合景領峰、萬科長陽天地、綠地諾亞方舟（綠地新都匯）、首開熙悅匯等幾個項目新增供應集中批准上市。儘管短期內供應量大於需求量，但觀之近期這幾個項目的熱銷程度，未來一段時間內房山寫字樓的銷售量仍會繼續上升。

房山寫字樓成交套數排行榜

房山寫字樓成交金額排行榜

五、寫在最後

從剛需盤的成交數據看，大興和房山是北京近幾年來剛需盤成交額的大頭，兩大區縣在剛需盤成交的表現上平分秋色。得益於政府大力發展南城，房山近幾年的土地市場和商品房交易市場火熱程度較高。和大興相比較而言，房山的剛需程度更高，剛需盤更多，總價更低。

如果考慮在房山購房，可以多關注長陽、良鄉以及竇店地區，三者都依附地鐵，未來商業、教育和醫療配套投入使用的進度快，尤其是前兩者。目前長陽地區發展成熟度較高，新盤繼續大規模推出的可能性不大，未來新住宅項目可能以中高端盤為主；良鄉地區目前仍處於高速發展期，未來剛需盤新盤數量依然較大，但地價上升可能性大。

推薦閱讀：