2018年，樓市調控政策會放鬆嗎

作者：房產教授

今天是2018年的第一天。過去的2017年經歷了樓市的冰火兩重天，一方面是一二線城市的高壓調控政策，另一方面則是三四線城市控制不住的漲幅。這種情況，好像在2017年的最後一個月有所改變，那麼相比過去的2017年，接下來的2018年，樓市會有哪些新的變化？

我們先來回顧一下2017年12月的幾個重要政策。

12月18-20日，中央經濟工作會議在北京召開。會議對房地產方面的要求是：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

12月21日，央行召開黨委擴大會議，會議指出，明年要「實施穩健中性的貨幣政策，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長」。

12月23日，全國住房城鄉建設工作會議在京召開。會議對2018年樓市作出了明確的指示，除了老生常談的「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」、「，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制」等之外，還提出要「針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作」。同時要求要「大力發展住房租賃市場特別是長期租賃」。

12月26日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行、國土資源部近日聯合印發《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》，通知要求房地產開發企業在銷售商品房時，要提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，並在樓盤銷售現場予以公示。對提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款的開發商將要加大聯合懲戒力度。

從以上各大會議對2018年的樓市態度來看，「房子是用來住的，不是用來炒的」提的少了，一刀切的樓市調控政策，也轉向「滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房」。許多人由此驚呼：2018年，樓市調控政策要放鬆了嗎？

一、樓市調控

關於樓市調控，我希望大家能明白兩點：

1、去庫存不是為了漲房價。

2、嚴調控不是為了降房價。

過去的調控是這樣的，房價漲的快，就限購、限貸等等，通過各種手段來限制你的購買資格，然後有購買資格的人就少了，樓市自然就進入一個冷靜期。等到冷的太久了，房子賣不出去，開發商頂不住，要麼降價處理，要麼資金斷鏈跑路，整片哀鴻遍野。導致的結果就是，房子賣不出去，沒錢回來，不僅銀行壓力大，政府壓力也大，土地賣不出去了，降價都賣不出去，開發商還利息都沒錢了，哪還有錢買地啊。但是政府靠借債搞建設也借了好多錢，這些錢也是要還的，為了緩解這個壓力，所以才搞出去庫存來。

去庫存的目的不是為了漲房價，而是把房子賣出去，幫助房企盤活資金，至於房價上漲，那是因為去庫存推出的各種政策解綁，那些原本沒資格的人，資格來了，原本付不起首付的，因為降首付可以付得起首付了，於是需求就大大增加，價格上漲僅僅是一個市場供需規律而已。

但是房價不能漲的太快，否則就會出現金融風險。我們曾經分析過，房價在過去的十多年中，始終跟鈔票增長速度的差不多的，這就是調控的結果。所以調控的目的不是降房價，而是防止「大起大落」。

但是我們的調控總是出現矯枉過正的問題，原本想踩個剎車，結果掛了倒擋。

房地產目前還是我們的支柱行業，如果房價下跌不僅可能引發關聯行業出現問題，還可能導致許多社會問題，比如打砸售樓處等等。

【12月10日，上海寶山區招商中環華府售樓處】

2017年樓市最火的一句話是「房子是用來住的，不是用來炒的」，所以整個2017年的樓市調控，也是圍繞「打擊炒房」來出的。最最最創新的發明就是「限售」。你的房子買了，不論你住不住，5年內不準賣，哪怕你需要賣房救命，抱歉，房子是……的。

限售政策頭腦簡單的想法很好，你敢炒房？那就讓你變成不動產，5年內你都別賣了。實際上，真正的房產投資者，有幾個真的會在5年之內把房子賣掉的？限售確實打擊了投機分子，但是對真正的長期看好樓市的投資者來說是沒有損失的，但是限售造成了一個非常非常可怕的問題：

限售將大量資金綁在樓市！

二、股市奇觀

12月29日，2017年的最後一個交易日，滬指重新站上3300點，以3307.17點收官2017年。縱觀整個2017，股市有以下三大特點。

1、大盤漲，個股跌

2、機構賺錢，散戶虧錢

3、打死無法突破3500點

從日K上來看，滬指2017年整體處於上漲的狀態，雖然漲幅不多，但是從年初的3100點左右到11月的3400多點，總體還是一個比較漂亮的上漲曲線。但是大盤在上漲，大部分人卻沒賺到錢，大盤上漲的情況下，個股基本在下跌，這是個非常滑稽的畫面。

根據新藍網之前的報道，2017年年初兩市A股總市值為51.12萬億元，截至12月22日的最新總市值為53.46萬億元，累計增長2.34萬億元。而貴州茅台、中國平安、工商銀行等等前十大市值增長貢獻股，今年以來累計市值增長就達到2.58萬億元。而根據另外一份報道，2017年以來，下跌的股票數量達到2320隻，佔比高達67.44%，上漲的股票數量為1120隻，佔比只有32.56%。其中以以中國平安、工商銀行為代表20隻的大藍籌，市值增加了49795.07億元，而其它剩餘的3010隻股票今年市值蒸發9630.33億元。而這些藍籌股投資者佔比兩市投資者的為3.35%。

從以上數據不難看出，小部分股票支撐了整個大盤的上漲，大盤上漲，個股下跌也就不稀奇了，所以出現了機構大賺，散戶當韭菜的局面。

實際上，從2017年整體的大盤走勢來看，我們會發現拉盤藍籌股根本不是目的，目的是希望藍籌股拉動大盤數據，從而帶動中小股上漲。但是從結果來看，顯然沒有達到目的，自從2017年11月23日滬指跌破3400點之後，滬指基本上就是圍繞3300點拉鋸，最後一個交易日也僅僅是突破到3307.17點而已。

為什麼股市起不來？最重要的原因就是，股市貧血嚴重，錢都套到樓市了。

限售將大量資金綁在樓市！

三、存款哪裡去了

根據央行7月份發布的人民幣信貸收支表顯示，2017年1月-7月，個人活期存款和流通中貨幣合計大幅減少約3.12萬億，上半年活期加現金的減少金額是2016年同期的20多倍。

根據21世紀經濟報道的文章顯示，2017年7月至11月，居民儲蓄存款少增1.1萬億元。請注意，這裡就不僅是活期存款了，還包括固定存款。

那麼請問，這幾萬億跑哪裡去了？

我們再來看一組數據。

根據國家統計局數據，2017年1-11月份，商品房銷售額達11.55萬億元，2016年全年商品房銷售額為11.76萬億元。

請注意一點，2017年，大部分城市已經啟動限售調控模式，要麼少則2年，多則5年，這個限售政策一來，基本上2016年和2017年銷售的20多萬億大部分就綁在樓市出不來了！

20多萬億是個什麼概念？2017年兩市一共436隻新股融資2,304億元人民幣，兩年的樓市銷售額是它的100倍！截至2017年12月22日，A股兩市總市值為53.46萬億元，兩年樓市銷售額是它的一半！

也就是說，限售政策一出，綁在樓市的資金達到半個A股市值！

限售將大量資金綁在樓市！

四、解法

在過去的2017年，振興股市的想法是有的，猛拉藍籌股的事也在做，但是自從失守3400之後，滬指始終定在3300點不動，漲上去又跌下來。這種表現就是明顯的貧血癥狀，而且缺血非常嚴重，因為大量資金都綁在樓市不動了。

如果限售政策繼續執行，接下來還會有更多資金綁定在樓市出不來，而現有的剩餘資金，除了股市之外，還有更多的投資渠道，比如現下很火的比特幣等區塊鏈幣，有些國家已經上升到國家戰略上了，比如委內瑞拉就打算髮行新的石油幣。

沒有資金，何談振興股市，何談振興實體行業？

所以為了從樓市抽出資金，補血股市、補血實體行業，第一步要做的，就是要逐步解除限售政策。

那麼解除限售之後，誰來接盤？剛需。

所以我認為，2018年總體調控政策不會有太大變化，主要將會出現以下變化：

1、剛需首套房購房政策將放寬，比如首套房貸首付比例、首套房利率等將可能下調。

2、剛需改善型住房購房政策將放寬，按套計算的調控有可能變成按人均面積調控。

3、限售政策逐步解除，首先解除的可能會是某個時間節點之前購買的房子，然後是二手房，甚至可能會全面解除。

本文為公眾號 房產教授 原創文章