2017年樓市回顧：買房的中國人賺了多少

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　　2017年可以算是中國房產真正意義上的政策年，調控手段頗為嚴厲和頻繁，全國各地出台的相關政策之多、力度之大，都超過了以往。最為重要的是租購併舉、租售同權、共有產權等政策的實施，明確了「房子是用來住的」這一未來中國房地產平穩健康發展方向。

　　在2017年國內頻繁的房產調控政策下，中國購房者表現出了糾結的一面，而在「一路一帶」等國際性政策的鼓舞下，又表現出對海外房產投資衝動的一面。在此，海房優選網與各位網友共同分析下中國人在2017年的購房投資收益。

　　國內房產

　　2017年1-11月，全國商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長5.4%。百城新建住宅均價環比漲幅持續回落，整體趨穩。重點城市在嚴厲政策管控下市場趨於穩定，銷售面積同比增幅不斷回落，成交規模明顯縮減，一線城市降溫最為顯著，但北上廣深4大城市房價表現並不一致：

　　2017年北京房價並為呈現出下降趨勢，反而漲勢很猛。11月北京房產成交均價53166元／m2，相比2016年底40298元／m2，房價上浮31.9%，以90 m2計算，一年增值115萬已經「非常好了」。

　　2017年上海房價漲勢也很猛，11月北京房產成交均價53166元／m2，相比2016年底40298元／m2，房價上浮20.5%，以90 m2計算，一年增值75萬，也「非常不錯」。

　　2017年廣州、深圳算是房價控制最有成效的城市了， 11月廣州房產成交均價16238元／m2，相比2016年底16890元／m2，房價下降3.9%，深圳房產成交均價58901元／m2，相比2016年底61394元／m2，房價下降4.7%。對於購房自主的人來說，不到5%的房價降幅沒有太大實質意義，但對於深圳投資者來說，一年賠了22萬的損失不算小了。

　　反觀北京上海一年內房價漲了百八十萬，但北京上海二套房首付極高（首付比例70-80%），從投資回報率角度看是不合算的，這點通過與其它國家（區域）房價對比就能明顯看出這點：

美國房產市場

　　從2017年中美房價對比可看出，相對於北京上海的高漲幅，美國眾多城市房價沒有能與之相比的，房價增幅最高的西雅圖也僅有18.6%，亞特蘭大費城等均不到20%，紐約不到10%，洛杉磯不到5%。美國房產總價較低，以西雅圖11月房價$449500為例雖然當年收益只有$70500（64萬人民幣）只有北京收益的一半,但按50%首付額（針對海外人士）計算，當年的投資回報率為53.15%高於北京39%投資回報率。因此對於國內購房者來說，在北京上海購房後升值不少，但購房門檻很高、回報率極低，美國這種低投入高回報投資是最值的。諸如紐約、休斯頓、奧蘭多等地房價年漲幅不到5%，但投資回報率也接近10-20%，且購房門檻不到100萬。

　　從中美房價漲幅對比中還可看出2017年各季度里，美國各城市房價漲幅呈遞進趨勢、平穩增長，尤以洛杉磯、西雅圖、亞特蘭大、奧蘭多較為明顯。

　　加拿大房產市場

　　溫哥華、多倫多房價一致漲的很快，但在對海外人士購房徵收15%額外稅後，有所波動。溫哥華實施15%額外稅後也曾有接近20％的下跌，但很快反彈；多倫多在4月徵收15%額外稅後下跌近30%，這種跌幅接近了國內房產市場。

　　2017年溫哥華房價上漲$14900（77萬人民幣），漲幅16.6%，;多倫多房價比年初下跌了13%,只漲了$32500（16萬人民幣）。從投資金額上看溫哥華與上海房價增值幾乎一樣，從投資回報率上看溫哥華是33.3%，略高於上海29%。溫哥華購房投資額230萬人民幣略低於上海的250萬人民幣，因此，在同等投資額度上選擇，溫哥華投資收益是好於上海的。

　　澳洲房產市場

　　過去五年里，由於利率低、人口增長和住房供應持續不足，悉尼市場一直處於白熱化的局面。但隨著銀行限貸、海外投資者遭到抑制、工資增長疲軟、供應增加四重因素的作用下，悉尼房價連續4年上漲的趨勢終於終止並開始下降，本年度只上漲了6.7％，房價上漲$52000(人民幣27萬)。

　　墨爾本房價仍在上漲，增速有所緩和，在截至11月的一年裡上漲12.1%，房價上漲$77000（人民幣402000）

　　截至2017年11月，澳洲6個首府城市中各城區房價都下降的只有位珀斯或達爾文，布里斯班只上漲了1％

　　自澳洲對海外人士徵收額外印花稅起，各州購房首付已經變相提升10%左右，加之貸款首付要求40％，澳洲購房實際首付已經上升到50%，以此計算，悉尼投資回報率為11.6%，墨爾本投資回報率25.4%，已經都低於北京及上海的回報率了。綜合比較首付和投資回報率，墨爾本和上海很接近。

　　英國房產市場

　　英國房價2011年以來一直呈上漲趨勢，全國六年來平均漲幅為30.9％，相當於每年上漲4.6％，並於2016年時達到7.4％的上漲高峰期。自近年10月開始，隨著購房者負擔能力加劇、貸款標準嚴格以及第二住房印花稅增加，倫敦高端房產市場放緩，倫敦房價漲幅也呈現下降趨勢，12月大倫敦房價605203英鎊，房價上漲1.8%，8384英鎊（人民幣71000），投資回報率3.55%（英國購房，首付50%），遠遠低於了北京上海的回報率，而且是購房門檻接近的情況下。

　　日本房產市場

　　對比近5年中日房價可看出，北上廣深4個城市自2015年起迅速上漲，且價格波動較大；而日本3個城市房價屬於小幅上漲，但波動也比較大。這也是由日本屬於典型存量房市場決定的，尤其是獨立屋價格起伏更大。

　　2017年只有東京獨立屋保持了明顯的上漲趨勢，4季度上漲16.9%，大阪、京都獨立屋漲幅也達到了9.6%和6%；而今年3個城市公寓價格也呈現出表大的波動，其中京都公寓價格年底下跌10.74%、東京和大阪市場幾乎沒漲。

　　鑒於日本房價的波動性特點，單純從房價增值角度看投資回報率，日本肯定不屬於高回報市場（出了東京獨立屋投資回報率33.9%），低購房門檻和租金收益為主的回報是日本房產市場的主要特徵和優點。

　　德國房產市場

　　截至2017年12月柏林公寓市場成交價格約為3,750歐元/平方米，低端到中、高端市場都有所變化。2,000歐元/平方米以下的公寓供應繼續減少，在一些地區幾乎沒有更多的房源出售；價格在2000-4000歐元/平方米的公寓與上年相比基本穩定。這也是目前發展最強勁的市場，有近55％的現房公寓供應；4,000-6,000歐元/平方米的公寓在柏林總供應量佔27％。價格6,000歐元/平方米以上的公寓已經佔7.5％。

　　可見，價格較低的公寓幾乎完全消失，與此同時高價公寓數量繼續增長。截止年底柏林公寓已經上漲50100歐元（人民幣30萬），幅度達11.9%。柏林購房首付也要50%，因此投資回報率可達23%，但德國房產後再銷售的稅很高，持有10年才划算，因此屬於長期持有，更要看長期漲勢。

　　綜合比較2017年的房產市場，國內購房者在北京、上海購房投資門檻已上漲到260-300萬人民幣，高於悉尼、溫哥華、倫敦等市場50萬左右，其首付比例也還高於這幾個市場20-30%，投資回報率相差數不多，海外購房的主要優勢更多是市場穩定、購房門檻低、分散風險。

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