美聯儲加息，中國房價這次真的要降了

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昨天剛有朋友問明年房價走勢的問題，沒想到「壞消息」又來了。

12月14日凌晨3時，美聯儲宣布加息25個基點至1.25%-1.5%，這是美國今年以來的第3次加息。

如果算上月初美國不承認中國市場經濟地位、通過特朗普稅改方案，這已經是美國第三次給中國「出難題」了。

這就好比下圍棋，對手已經出招，中國是接還是不接，要怎麼接，對主管部門都是很大的考驗。

我覺得，這次美國加息，中國跟隨的可能性較大，和跟隨減稅相比，加息操作起來更簡單。

先來搞清楚美國加息是怎麼回事？

由於中美時差的原因，美國加息的消息一般是在北京時間凌晨3點放出的，這可苦了媒體人，為了搶新聞，很多人都連夜奮戰，也包括我。

其實，美國加息和中國加息是完全不同的兩個感念。

要搞清楚這個問題先要說一下兩個加息的部門，美國加息是美聯儲實行的，中國加息是由人民銀行實行的，很多時候可以通俗的把這兩個機構劃等號，但細究起來大有不同。

如果在全球範圍內把這兩個機構排一下座次，央行應該是在美聯儲之後的。

央行管的是人民幣，美聯儲管的是美元，美元在全球可以使用，人民幣現在也開始國際化了，但使用的範圍仍然有限。

這也就決定了全球對美聯儲加息的關注度遠遠超過對央行加息的關注度。

通俗講，一個影響的是全球，一個影響的主要是中國，這就是美聯儲主席耶倫一句話，東半球很多人熬夜的主要原因。

此外，美國所加的「息」和我們所加的也不是一回事。隨便問問你周圍的人，肯定有很多人一知半解，很多人都會很詫異的問一句：「不就是存款利息和貸款利息嗎。」

其實並不是這樣的，美國是一個崇尚市場經濟的國家，這種國家意志主導利率的行為怎麼可能被他們接受？直接通過行政命令決定利息高低他們覺得是很LOW的事情。

仔細一點的人可能會發現，美聯儲加息調整的是「美國聯邦基金利率」，英文叫「Federal funds rate」，就是銀行向美聯儲借錢時的利率，通俗講就是假如銀行沒錢了，和銀行之間借錢時支付的利率。

如果所有銀行都沒錢了，互相之間借不出來，只能問美聯儲借時，所支付的利率，這個就是「美國聯邦基金利率」了。

這個利率提高了，銀行獲得資金的成本就高了，大家從銀行貸款的利息也就高了，這會在經濟生活中引起連鎖反應。

確定這個利率水平的職能部門是美聯儲旗下的聯邦公開市場委員會(Federal Open Market Committee)，簡稱FOMC。

一般這個委員會有12個人，他們分別由政府指定的和聯儲銀行的人組成，美聯儲主席肯定是其中之一。

每隔6周FOMC就會在華盛頓開一次會，這個會議就是財經領域關注度極高的「議息會議」，一般情況下選在周二、周三開兩天，一年有8次。

所以，和美聯儲加息一樣，這個會議一直牽動著全球的神經。

所以問題來了，美國這次加息和中國有什麼關係？我們會跟嗎？

一般來講，加息後人民幣會貶值，去美國旅遊就需要花更多的錢；中國股市可能會下跌，很多人可能會血本無歸；房價可能會下跌……

今天的文章重點分析美國加息對中國房價的影響，現在還不知道中國到底會不會加息，所以分成兩種可能性分析。

第一種，如果央行加息，樓市影響有多大？

1、小房企融資壓力變大。加息對小房企的影響最為明顯，這類企業比較急於回籠資金，但加息後買房門檻變高，接盤的人少了。

現在，本來房企的各種資金流都已經被切斷，不讓發債，銀行嚴格控制給房企貸款，各種信託、理財產品也不讓進入房地產領域。

房企要想能夠融到錢，只能靠高利息的各種法外渠道。這要是一加息，各種渠道的融資成本也會水漲船高。

另外，加息後銀行會加強風險控制，造成小企業的貸款渠道變少，資金壓力增加，大房企財大氣粗，受加息影響較小。

2、普通人買房成本增加。加息給購房人的最直接影響就是購房成本增加，如果利率維持上浮，對經濟能力有限的人來說可謂是雪上加霜。

一旦加息，購房者的買房貸款利率也會升高，月供壓力會更大，會把一部分購房者擋在門外。

3、炒房客資金鏈變緊。這類人通常養著多套房，每月要還好幾個房子的貸款，遇到加息會增加每月的養房支出，整個資金鏈變緊，除非能出售幾套房子，否則很有可能出現斷供。

第二種，如果央行不加息，樓市將如何走？

理論上講，美元加息，即使中國不加息，國內房價也會有下降的風險。

理由也很簡單，美元加息了，資本都外流出去了，樓市的資金就更少了，那房價就下來了。

不過，現實情況有時候並不是這樣，比如從2008年起，美國已經加了5次息了，但中國房價還是一路上漲。

理由也很簡單，美國加息對中國房市來說是「外因」，主導房價走勢的真正力量是政府調控的決心。

但美國這次加息可能不一樣了，儘管是外因，但它起到了「催化劑」的作用，在房價上漲周期，這種作用的效果不大，但在房價下跌周期，效果就會被放大。

儘管中國現在有外匯管制，但美元加息之後，一些土豪和大公司會選擇全球的資源配置，他們會想方設法的把資金轉移出去。

這對很多前期炒作氛圍比較濃厚的城市來說不是好消息，比如廈門、合肥、鄭州以及一線城市周邊，這些區域房價可能會有更明顯的下降。

綜上，不管央行加不加息，美國加息對中國樓市都是「壞消息」，尤其是在現在的「地產寒冬」。