僅辦理土地抵押手續，地上房屋被查封，債權人能否要求就該房屋優先受償？

實務中，若債權人僅辦理土地抵押手續，未辦理地上房屋的抵押手續，抵押權效力是否及於地上房屋？下文將結合案例進行具體分析。

為了擴大再生產，實業公司向商業銀行借款2000萬，提供自有的A號土地及A號土地上的1、2、3號房屋作為抵押物。在放款前，實業公司和商業銀行辦理完畢抵押手續。隨後，銀行發放了貸款。

在經營過程中，實業公司發展迅猛，再次需要融資。實業公司以A號土地上的4、5號房屋作為抵押物向資管公司融資500萬，但未辦理抵押登記手續。

不料一場金融風暴過後，實業公司負債纍纍，無力還款。資管公司為了清償債務，通過執行法院查封了4、5號房屋，現在已經進入拍賣程序。

爭議焦點：

在4、5號房屋被查封后，商業銀行認為資管公司不能就4、5號房屋優先受償，因為商業銀行對4、5號房屋享有優先受償權。

資管公司認為，商業銀行並沒有針對4、5號房屋辦理抵押手續，故不能享有優先受償權。

本案的爭議焦點為：究竟商業銀行能否就4、5號房屋行使優先受償權？

我國法律規定「房隨地走」、「地隨房走」，即：由於房屋和土地不能分離，即使只辦理了房屋抵押，未辦理土地抵押，亦視為土地已經設立抵押權。即使只辦理土地抵押，未辦理房屋抵押，亦視為房屋已經設立抵押權。

結合本案可知，雖然商業銀行未針對4、5號房屋單獨辦理抵押手續，但商業銀行辦理了A號土地的抵押手續，那麼，作為A號土地上的4、5號房屋，亦視為已經設立抵押權。故商業銀行可以要求就4、5號房屋行使優先受償權。

為了最大程度確保擔保措施的有效性，建議放貸企業在放款前，務必要審查擔保物的真實狀況：

一是審查該財產的權屬狀況，即：該擔保物是否屬於抵押人。

二是審查該財產是否已經被設立擔保措施。由於房屋和土地不可分離的特殊性，放貸企業一定要關注房屋或土地其中一個是否已被設定擔保措施。

三是及時辦理抵押登記手續。不動產採取「登記主義」，只有辦理了抵押登記手續，抵押權才成立，才能取得對抗第三人的優先受償權。針對抵押物，若僅簽署抵押合同，並不能設立抵押權，亦不得取得優先受償權。

來源：商業銀行與實業公司民事執行一案執行裁定書

案號：最高人民法院（2012）執復字第29號

審判觀點：

甲公司及乙賓館以涉案房地產作為甲公司貸款抵押物抵押給了商業銀行，商業銀行對該抵押物依法享有優先受償權；根據《物權法》第一百八十二條關於「以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押」的規定，某高院所拍賣的其中六套房屋雖不是商業銀行的抵押物，但該房屋是建築在所抵押的土地上，故對該部分房屋應視為商業銀行有優先受償權。因此，異議裁定關於商業銀行對涉案財產享有優先受償權的結論是正確的，資管公司的複議理由不能成立。

1、《中華人民共和國物權法》

第一百八十二條 以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。

抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。