時兵看法：房屋過戶前賣方過世如何應對

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簡要案例

買家甲與賣家乙簽訂房屋買賣合同，約定甲向乙購買其名下的房屋一套，甲支付了首付款，並已經辦妥貸款手續。在房屋過戶之前，乙不幸去世，乙的唯一繼承人為配偶丙，丙拒不配合辦理過戶手續，甲起訴至法院，要求確認房屋買賣合同有效，要求丙配合辦理過戶手續，法院判令甲勝訴。

相關法條

《中華人民共和國物權法》

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

《中華人民共和國合同法》

第一百三十五條出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。

《中華人民共和國繼承法》

第二條繼承從被繼承人死亡時開始。

第三十三條　繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。超過遺產實際價值部分，繼承人自願償還的不在此限。

繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任。

時兵觀點

1、房屋買賣合同交易流程中，如果是賣方去世，作為買方往往是要求繼續履行合同，並且最終能夠達成目的，但是相對而言要多幾個步驟。

如果賣方的繼承人願意配合，需要全體繼承人去做繼承公證，憑藉公證書至房產交易中心過戶至繼承人名下，然後繼承人重新與買家簽訂房屋買賣合同，重新走一次流程。

如果賣方的繼承人不願意配合，那麼就需要走訴訟程序，買方起訴賣方的繼承人，訴求是確認合同有效、要求合同繼續履行、被告配合辦理過戶手續。法院作出生效判決後，買家依據判決書提出申請執行程序。需注意在訴訟期間，有可能房屋買賣合同糾紛因為繼承糾紛而中止。

2、在整個流程中，最重要的一點依舊是買家有支付剩餘房款的義務。如果重新走了買賣流程，需要重新做房貸手續，新的程序審批不通過或者不及時，有可能就需要全款支付剩餘部分房款。即使走訴訟程序，法院判決繼續履行的同時也會判決買家支付剩餘房款。

3、由於走了繼承程序，稅費等成本可能有所增加。關於稅費，有兩種承擔方式，買賣雙方各自承擔以及買家承擔全部稅費（關於稅費的承擔，可以看「時兵看法」的往期文章），此時可能引發新的爭議，或對交易的順利進行有著較大的影響。

4、存在買家要求解除合同退還房款的情況，此時如果能夠協商一致，賣方的繼承人直接退費是最簡單的方式，如果協商不一致，賣方的繼承人可能起訴買家要求繼續履行，買方也可能起訴賣家的繼承人要求解除合同，但是此種情況比較少見，究其根本是買家違約了。

5、如果賣家年老、多病，建議儘快縮短流程，並且在補充協議中明確約定相關事項。建議委託律師陪同購房，可以對行為能力、共有、繼承等相關法律問題作出比較明確的約定，盡量減少不利因素。

當然，即使約定明確了，一旦發生賣家去世的情況，整個流程都會延長最起碼90天，雖然對買家而言會拿到房子，支出額外的成本與精力還是在所難免。