打壓投機者！限售還是限購？你該看看了

說卡的又來說樓了。主要近日房市實在太熱鬧，多地也出了限售政策，無聲無息正在影響我們每一個人，木木也有自己的分析和觀點，大家耐心看完定會恍然大悟，到底在"打壓"誰？

上篇文章提到，半夜雞叫，多個城市出台了新一輪房地產調控措施，最主要的措施就是限售。比如：

【南昌】全市範圍內所有新交易的住宅，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓

【重慶】主城區新購新建商品住房和二手住房須取得不動產權證滿2年後才能上市交易

【貴陽】在當地購買新建商品住房，3年內不得轉讓

【長沙】在本市購買商品住房的，需取得不動產權證滿3年後方可上市交易；在本市已經擁有一套住房，需滿3年後才能購買第2套。

【石家莊】新購的住房(含新建商品住房和二手房)5年內不得上市交易

拿石家莊限售舉例，新購住房者5年內不得將住房進行交易，也就是說什麼呢？如果你今日買了房，哪天想把他賣了變現，這樣的哪天需要等五年之後。恩，這個很好理解。再來分析一下本質，限售，最終影響最大的是誰？

房地產需求分三種：

1、自住需求：剛需和改善都算

自住剛需一直會存在，像結婚婚房這類或者來套新房改善生活品質，就算房價再高，如果資金允許買得起的也總會買。為此限售對於他們來說，無痛癢。想買的還是會買，該買的總該買。

2、投資需求：買房收租金的

對於這類人，用閑錢買房一般是將房子出租收租金，租金便是回報，但是目前樓市行情值得他們購房回報嗎？以杭州為例，市中心不管是新房還是二手房，房價足足翻了一倍，但是租房價格呢，幾乎未變。對於理智投資者來說，不會買，限售政策不痛不癢。

ps：投資收租的需求則會在房價和利率過高後被抑制，因為投資收租看重的是租售比，在租金不變的情況下，房價翻了一番，再去投資顯然是不合適的。

3、投機需求：買了為了賣，賺差價的

第三種投機需求，則是目前最普遍存在，也是購買力最強的，俗稱炒房，買了再賣這就是他們買房的目的。限售政策針對的是投機需求，買了不能賣。

投機需求源於跟風

投機需求最容易在房價大漲之後跟風出現，房價上漲帶來賺錢效應，更多的投機的人想買入房子，房價因此被推的更高，最終的結果就是房價"高到天上"，再也沒有足夠的錢來支撐房價上漲，導致房價最後的崩潰。

讓投機者有勇氣購買正是沖著房價永遠漲的預期，認為買到就是賺到，為此投機炒房的一波接著一波（當然了裡面也有不少吃瓜群眾，看著房價瘋漲，擔心手裡的貨幣貶值，恐慌性購買，但本質也是投機需求）。

拿木木所在的杭州來舉例，今年5、6月以來，所有新開盤的樓盤，基本都被全款關係戶承包了，這些樓盤全款的金額動不動4、500萬，銷售嘴裡的關係則動輒市裡、省里的關係，木木想能拿得出這麼多的全款，能有這麼牛的關係，這些人有多少是真正的剛需？像普通剛需肯定是沒這種能力和關係的，可能有一部分改善客戶。不過誇張點的說，這些全款關係戶，沒有一個是剛需，基本都是炒房的投機用戶，或者怕現金貶值的投機用戶。

限售本質是降低投機需求

很多人認為樓市大漲是因為新房供給不足，其實新房賣給剛需供給是綽綽有餘的，但加入了認為房價永遠漲的投機需求，無論政府供給多少新房，他們都會把房子買完。只有當炒房賺錢的預期被打破之後，這種需求才會降低和消失。

限售政策正是針對投機需求，打破買到就是賺到的投機預期，把變現期限拉長到3~5年甚至更久，那短期內房價漲的再高對你也是紙上富貴。房地產本來就是周期性行業，限售讓炒房的收益預期變得模糊，同時炒房的成本卻大大提高。所以政策雖然是限售，本質卻是限購。投機需求降低後，整體的供需自然能夠平衡，像現在一房難求的現象也會消退。

限購是堵住投機需求，但需求仍然客觀存在；限售卻是降低投機需求，是從源頭上遏制住炒房的賺錢效應。當然限售也只能遏制部分投機者，因為還有很多人在目前房價賺錢效應的影響下，已經堅定了房價永遠漲的預期，3、5年的限售仍然不能影響他們的投機買入，只有炒房子不再賺錢，房價真實的連續下跌才會讓這種需求消失。

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