租房時代來了，房價會降嗎？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

2016年底，中央經濟工作會議（年度最高規格經濟會議）提出「要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。」

自那時起，小白就知道未來發展租賃市場這股東風勢不可擋！

7月份，住建部等印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，確定了將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

8月份，國土部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知！正式確立北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個熱點城市將開展試點！

今年以來，多個城市表態增加租賃住房土地供應：廣州提出，未來五年，普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米、租賃住房用地計劃供應825萬平方米；北京提出未來5年建設租賃住房50萬套；上海提出「十三五」期間增加70萬套租賃住房。

從中可以看出發展租賃市場一個清晰的路徑是大幅增加租賃土地供應，按照目前的規劃應該是形成商品房、保障房、租賃用房三分天下的格局。

商品房由市場供求決定，價高者得，我們可以把它劃成一類；保障房、租賃用房，都有居住的功能且價格相對低廉，普通人能買得起或租得起，我們又可以劃成一類。

也就是說如果未來商品房、保障房、租賃用房三分天下的格局能夠確立，那麼屬於富人階層的商品房佔比只有三分之一，保障房、租賃用房將會佔到三分之二。

於是很多買房人都想知道這樣一個答案，在租賃用房大幅增加的背景下，房價（商品房）會降嗎？

小白髮現商品房三分之一的局面其實有點像新加坡的「組屋制度」。「組屋制度」一個特點就是商品房佔比很少，只有20%左右。其他的都是政府組織建造的「組屋」，包括保障房和租房。

新加坡是全世界有名的地稀人多國家，人口560萬，國土面積只有626平方公里，相當於深圳的三分之一。也正是這樣一個寸土寸金的國家卻實現了「住有所居，人人買得起房」。

實現這樣一個目標最主要是得益於新加坡的「組屋制度」，建屋發展局是新加坡的一個政府機關，同時又是全國最大的房地產開發商，與國內房企不同的是，它不與盈利為目的。

建屋發展局負責在全國範圍內免費拿地，並在政府資金資助下承建房屋，完成後由政府統一定價，以大幅低於市場價的價格賣給民眾，實在買不起的，買房人可以先租後賣。

有數據統計發現，目前有80%的居民購買或承租了政府的組屋，另外20%的人購買了商品房，一般來說，商品房較組屋高出了數倍不等，商品房純粹成為有錢人的遊戲。

下面是新加坡商品房的價格趨勢圖，從2004年到現在一路上漲。

圖片來源：新加坡家居網微博

新加坡的經驗告訴我們這樣一個事實：在土地供應緊缺的情況下，商品房價格是不大容易受保障房影響的。

回到國內現在情況也是類似的，2016年以來主要城市北京、上海、廣州、佛山拍賣的土地自持比例要求36%到100%不等。在高層「大力發展租賃用房」號召下，競拍土地高比例自持已成常態化。

一般來說自持的土地如果要產生收益，最好的辦法就是出租，也就是說在未來拍賣的土地中租賃用地將會擠占商品房空間，造成商品房源供應的減少。

所以我們可以大膽地推測，租賃用房的發展可以解決一部分人的住房需求，但商品房供應的減少，同樣難以解決目前商品房供需不平衡的局面，對於期盼通過租賃用房降房價似乎想當然。

新加坡是一個華人國家，佔比達到74.1%，與國內民眾一樣，華人對房子有一種情有獨鐘的情懷，中國和新加坡住房自有率都達到90%以上。

在國內房子往往是地位的象徵，回家過年你和鄉里鄉親說在城裡買了房，安了家，會有一種成就感，鄰居也會對你另眼相看。如果你和別人說在外地是長年租房，即使家財萬貫，仍然逃不過被冷淡的命運，原因很簡單，你說你很「土豪」，怎麼證明？

男士為了證明自己，為了討個好老婆，往往費盡心機，傾盡一生所用去買房；而女方為了有更好去嚮往往將有房與無房作為評判的重要標準。

這樣的例子比比皆是，文化觀念根深蒂固，不可能隨著租房時代的來臨而輕易改變！

回到現實來說，中國買房買的不僅僅一套空房那麼簡單，你買的是資源，買的是未來就業機會。

想想看，如果你在一線城市租房，你的子女有可能在本地上學嗎？你可能會說現在不是「租購同權」嗎？

小白的看法是在目前教育資源匱乏的情況下，不可能做到租購同權。我們普通人對租購同權的理解是買房人和租房人權益是一樣的，但實際上是這樣嗎？你看看最先提出「租購同權」的廣州就知道，廣州發布的文件中所謂租購同權實際上附著很多條件。

所以，未來幾年，買房家庭子女上學以及就業機會優於租房家庭狀況不會改變。

對於未來房地產市場小白的看法主要有4點：

1、國家發展租賃市場，對700萬畢業生和2億多流動人口是一大利好，未來租房將會更舒適、更優惠；

2、租賃市場的發展，並不能夠斷絕房價的上漲，只不過能遏制房價上漲的速度而已；

3、商品房、保障房、租賃用房三分天下的格局下，未來的商品房將會成為有錢人的「專利」；

4、發展租賃市場實際上代表國家嚴厲調控房價的一種態度，未來2年調控不會放鬆，房價也不可能大漲，如果你想買房可以先等等。

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