伺時而動 | 天府新區熱點板塊商業現狀與發展趨勢研究

引 言

商業作為一個區域甚至一座城市發展的風向標，對天府新區的建設起到了非常重要的推進力量，同時新城區也將為商業提供更多的發展空間，天府新區作為開發商爭相入駐的熱土，競爭十分激烈。天府新區主要包括成都市的高新區、雙流區、龍泉驛區、新津縣、簡陽市，眉山市的彭山區、仁壽縣，共涉及2市7縣（市、區）38個鄉鎮和街道辦事處，總面積1578平方千米。本報告以天府新區8個熱點板塊為研究區域，選取了122個商業項目作為研究樣本，其中包含購物中心、商業街、底商三類純商業形態，解析天府新區商業現狀及未來的發展趨勢，為各位提供參考。

A天府新區熱點板塊商業診斷

一、天府新區八大熱點板塊商業發展脈絡

二、天府新區熱點板塊商業診斷

1.站南板塊：天府新區商業發展排頭兵

站南步入超高存量時代 商業嚴重過剩

站南板塊整體推地量在近五年來逐漸減少，2016年開始該區域已無商用土地推出，區域商業存量達121.7萬平方米。

據RET睿意德數據顯示，站南板塊內已經入住的小區共28個，約有50545戶，由於該板塊發展成熟，人口結構較為穩定，按照每戶3人的人口入住，共約有15萬人口。

按照國際標準,人均佔有商業面積在 1.2平方米是一個比較合適的參照值，而站南板塊現有商業體量121.7萬平方米，人均商業面積高達8.02平方米，板塊商業嚴重過剩。

業態調整、差異化定位 站南商業積極求變

在超高的商業存量市場中，站南板塊的商業在近幾年調整頻繁，各自尋求突破口。

從站南商業類型來看，板塊內除了綜合性的購物中心，還有富森美家居、宜家家居、迪卡儂等專業店，其中，富森美家居和宜家家居雖然同為家居專業店，但各自定位不同，目標客群不同，形成家居市場的互補。另外，經過調整後，站南板塊內四大購物中心（九方購物中心、凱德廣場、凱德天府、蘇寧奧特萊斯廣場）的定位清晰無重疊，避免了同質化競爭。

小結：存量時代改造調整成常態 四大問題要警惕

再定位：利用大數據獲取精確依據。在站南這樣競爭激烈的市場下，差異化的定位是商業改造、調整的重要方向，也是商業獲得成功的第一步。而基於消費者的大數據演算法較傳統方法更能獲得精確的數據，為商業提供精準的依據，從而做出差異化的定位。

建築改造：適應最新趨勢的場景。商業項目的改造往往都離不開建築的改造，除了我們第一印象的外立面和內裝改造以外，建築的改造更應該是符合新趨勢的需要，如業態、場景等。

品牌更迭：選擇最適合的品牌。品牌的調整不能一味的求新、求多。對於原場品牌，對比新定位，加以分析，適合者可進行保留，通過位置替換、店面升級等方式，使之和新的定位進行匹配。

收益測算：持有型項目改造空間更大。

2.金融城板塊：高品質金融機構聚集區

綜合競爭力居中西部金融區首位 高收入商務人群消費需求旺盛

根據2016年中國（深圳）綜合發展研究院發布的第八期中國金融中心指數顯示，成都金融中心綜合競爭力45.72，排名居中西部第一、全國第五。

據國家統計局《2016年城鎮非私營單位就業人員分行業年平均工資》數據顯示，2016年金融業年平均工資117418元，工資水平位居各行業第二，屬於高收入人群。金融城板塊作為成都的金融總部商務區，區域內商務人群消費需求旺盛。

寫字樓集群商業業態單一 無法滿足高端消費需求

從金融城板塊商業分布圖來看，目前寫字樓最集中區域目前沒有成規模的商業。雖然未來將有中海環宇薈、悠方等定位中高端的購物中心即將面世，但是針對商務辦公人群消費的特性來看，購物中心不能方便、快捷的滿足商務辦公人士的消費需求。

目前金融城板塊商務辦公集中區僅少數寫字樓帶有底商，且空置率較高，業態單一，以快餐、麵食、便利店為主，無法滿足高收入商務人群的消費需求。

小結：商務辦公人群消費缺失 自助式消費成為便利消費新趨勢

商務辦公人群作為潮汐族，有著特定的消費時間及限制，便利性無疑是其消費的重中之重。近年來，自助式商業不斷出現在人們的視線中，從唱K機、娃娃機、自助售貨機，到阿里的無人超市，這種自助式商業不僅可以節約成本，還可以優化用戶結賬體驗，通過線上和線下的數據分析和用戶畫像，幫助線下提升消費者體驗，提高商戶效率，更好、更快地滿足消費者需求。

需要注意的是，自助式商業在實現便捷的同時，也應該注意到產品的品質，針對金融城板塊的高端商務辦公人群，滿足的不僅僅是他們的消費需求，更需要滿足他們的品質需求。

因此可以在寫字樓底商引入高端自助式商業，在提供便捷消費的同時，豐富產品品類及業態，填補區域商業的空白。

3.大源板塊：中高端生活居住區

高端居住人口第一大板塊 品質消費需求潛力巨大

大源板塊生活片區面積達6.7平方公里，占板塊總面積的55%,未來居住人口近21萬人，在本報告研究區域內，大源板塊居住人口僅次於華陽板塊。

據天府新區各板塊住宅最新均價數據顯示，大源板塊住宅均價16286元/㎡，僅次於金融城板塊，且高於天府新區和高新區的整體平均房價，房價處在中上游水平，區域內住宅項目大多以改善型住房為主。從居住人口數量以及房價方面來看，大源板塊是八大熱點板塊中，第一大高端居住人口板塊，未來品質需求消費潛力巨大。

住宅底商空置率高企 大型社區商業空白

大源板塊目前交付入住的住宅小區有31個，其中自帶社區底商的項目有11個，商鋪空置率高達45%，業態以餐飲（25%）、房產中介（19%）、便利店（17%）等業態為主，僅夠滿足居民最基本的消費需求。

雖然大源板塊內有世豪廣場、復城國際廣場、銀泰城、鐵像寺水街等大型商業，但是從定位來看，目前還未出現以社區商業為主的項目。

小結：社區商業點燃消費引擎 新零售或成為大源商業突破口

據調查，在歐美國家，社區商業已佔據社會商業總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平不足30%，存在非常大的發展空間。尤其是在以居住為主的大源板塊，社區商業能夠快捷、便利的滿足居民的日常消費需求。

隨著互聯網的快速發展及對傳統行業商業模式重構在社區場景下，社區用戶對社區服務的便捷性及豐富性有更高要求。社區服務與增值的重點在落在020新型服務業態上。社區O2O伴隨互聯網與傳統行業的融合趨勢逐漸興起，形成了時下熱議的新零售。大源板塊作為一個新興的中高端居住片區，有著較強的消費力和前沿的消費觀，未來新零售或成為大源社區商業的突破口。

4.中和—新川板塊：人居與產業相結合的商業新興區

住宅市場勢頭強勁 商業配套相對缺失

目前，萬科、龍湖、融創、華潤、中德等品牌開發商紛紛入駐新川，新川房價、地價一路飆升。據規劃，該區域居住人口12萬人，就業人口12至15萬人。但目前商業總供應量僅有40.5萬方，已有商業供應11.1萬方。比起天府新區其他區域，商業供應相對較少。

社區底商、小型商業街占多數 缺少地標性項目帶動區域發展

從目前中和—新川板塊呈現或規劃的項目來看，在40.5萬方的商業供應量中，社區底商、小型商業街佔據多數，僅有中鐵城錦南匯、新景鼎南川宇、愛在城南三個較為大體量的商業配套規劃，且三個開發商的商業運營能力有待經歷市場的檢驗，整個區域缺少地標性商業項目激活區域人氣、帶動區域發展。

中和看現在、新川看未來 新區老城差距大

新川真正呈現的商業項目僅有中德英倫聯邦、新怡花園、黃金時代，且均以社區底商為主、空置率較高。而中和區域由於過去中和鎮的人氣支撐，區域成熟度較高，人氣明顯旺於新川，已呈現商鋪體量多於新川，商鋪空置率相對較低。縱觀整個中和—新川板塊，中和區域商業著重於解決居民日常生活需求，新川則服務於未來的產業人口。

小結：規劃大於現實 商業成熟需用時間交換空間

一方面，中和-新川板塊仍有大片土地可供應；另一面，新川創新科技園屬於多產業布局，比高新區產業更加豐富，未來將吸引到更多的人才流入，商業規模與人口規模、產業規模呈正比例發展，未來隨著板塊的成熟，將帶來巨大商業消費群體，板塊商業仍有巨大發展空間。

目前整個區域仍停留在規劃階段，所呈現商業配套寥寥可數，且缺少商業運營實力強勁的開發商系統打造，因此商業成熟需要用時間交換空間。

5.華陽—南湖板塊：天府新區休閑娛樂集合地

人口基數大 區域成熟 商業配套完善

華陽曾被譽為「川中第一鎮」，相較於新區其他地區發展更早、更快、更成熟，因此也就建立起了成熟的商業圈。這個圈裡常住人口55萬，商業總體量大，老城區底商空置率低，商業配套完善。新區更擁有健全的娛樂休閑產業南湖夢幻島、成都極地海洋世界和南湖公園構成的旅遊「金三角」。可以說，華陽—南湖板塊是天府新區人氣最旺的區域。

餐飲、休閑娛樂成主流 未來的天府新區休閑娛樂集合地

華陽的美食聞名成都，在華陽的商業業態中更是佔據了高達62.5%的比重，同時休閑娛樂業態佔據15%比重，零售業態佔據10%比重，生活服務類業態佔據12.5%比重。再加上南湖夢幻島、成都極地海洋世界和南湖公園的支撐，未來的華陽將成為天府新區休閑娛樂的集合地。

業態比例不合理 商業類型需升級

未來要呈現的商業項目中大型城市綜合體級項目僅有北京街，南湖國際中心、海棠時代廣場、藍潤ISC四個。其中，南湖國際中心、海棠時代廣場項目進展緩慢，短期內商業要呈現較難，北京街、藍潤ISC開業時間也在2019年以後。目前，從板塊呈現的商業來看基本為社區底商、商業街，缺少大型商業配套，商業類型有待進一步豐富。

小結：老城區將煥發新活力 商業配套有待進階

儘管該板塊人氣旺盛，商業配套充足，但基本為社區底商、商業街，且業態以小餐飲、休閑娛樂為主，缺少大型商業配套，以及新興業態和品牌激活片區消費。

華陽老城與南湖新區相互補充，老城區將煥發新活力，商業配套有待全面進階。成熟大型商業項目還未呈現，未來將考驗開發商開發及運營實力。

6.華府板塊：城南新貴 大源外擴衍生區域

剛需人群聚集 近10萬常駐人口為商業發展奠定基礎

縱觀2016年成都城南房價，高新區在2016年年末成為主城各區中房價最高的區域，平均房價達15088元/㎡。天府新區是各區域房價中上漲最快的區域，均價在9540/㎡。

而2016年以前，「價格低」一直是華府立足城南的根本，均價在5000—7000/㎡，被看作是天府新區的價值窪地，對於想置業城南的年輕人來講，華府無疑是高性價比的選擇。因此，吸引了大量剛需人群來此安家。

社區商業佔據較大比重 區域缺乏商業引擎

目前，華府板塊商業供應總體量為130.5萬方，已有商業供應量為4.8萬方，全部為社區商業。而未來商業供應量為125.7萬方。同時，華府板塊12個在建項目，有7個項目商業均為社區底商，有5個項目商業目前規劃為城市級綜合配套。

但是，作為天府新區的新興核心區域，目前華府板塊的商業配套設施仍然是不完善的。任何一個區域的成熟都離不開商業引擎的驅動。儘管華府板塊有中海右岸、棠湖泊林城、華匯天地等大型城市綜合配套的規劃，但就目前的工程進度以及開發商資金及運營實力來看，棠湖泊林城、華匯天地等項目要真正呈現，還需經歷時間的檢驗。

天府新區新興核心區 商業發展整體向好

從土地市場上來看，土地價格從去年下半年開始逐漸上漲，今年土地樓麵價更是突破萬元，板塊內部分項目從6000元/㎡上下的價格邁入萬元級。越來越多品牌開發商入駐華府，華府板塊商業發展整體向好。

尤其是2016年底12月29日，中鐵建以8900元/平方米、8950元/平方米、8950元/平方米的價格拿下三宗華府連襟土地，溢價率高達175.38%。而華府板塊當月的樓盤均價為9765元/㎡。地價直逼房價，該區域的土地價值已經給未來帶來了良好的預期。就目前華府板塊的商業配套規劃及公建設施布局，開發商對該區域的前景普遍充滿信心，因而爭奪拿地。

小結： 未來天府新區青年人群聚集地 城南社群生活夢想地

華府板塊因其自身配套，交通以及較高的性價比，同時借勢天府新區發展紅利，成為城南當下發展勢頭最好的區域之一。尤其隨著青年白領聚集於此，這裡將成為天府新區青年人群的聚集地。同時，以社區商業為主打的華府商業，或將為天府新區青年人群提供一種全新的生活方式。新型的社區商業體會增強對消費者的吸引力,引導居民消費。未來這裡將為天府新區更多青年人服務，成為城南社群生活典範。

7.麓山板塊：低密住宅開發區

「造城」成為板塊常態 區域商業整體發展緩慢

從麓山住宅分布圖上看，麓山板塊住宅呈現模塊式發展的格局。部分小體量項目聚集開發，形成較為獨立的生活圈；而板塊內幾個具體代表性的項目開發體量巨大，自帶大型商業，配套教育、醫療資源，甚至有的項目還形成了獨立的生態系統，大有「造城」之勢。

大規模的體量導致了項目開發時間周期都比較長，造成麓山板塊與同時期發展的大源板塊相比，商業發展較為緩慢的現狀。

別墅產品比重最大 高端商業在此萌芽

麓山作為成都主要的別墅板塊之一，區域內別墅產品總面積達58%，價格在260-3600萬元/套之間，主要購買對象為高凈值人群。針對住宅產品及購買人群的特性，麓山板塊陸續出現了不少高端、注重生活品質的商業及配套設施。

小結：精準定位鎖定小眾圈層 打造頂級商業生態

在互聯網和大數據時代下，我們很容易找到跟自己興趣、態度、愛好、價值觀相同的人，當我們只願意跟相同的人接觸的時候，社會開始圈層化，人開始圈層化，商業也開始走向圈層化。

麓山由於板塊的定位，在這裡匯聚了高凈值人群，形成小眾化的高端圈層。雖然麓山整體商業發展緩慢，但是從單個商業或者業態來看，它們定位精準，有固定的目標客群，形成高端獨特的商業生態。

8.興隆湖板塊:天府新區商業未來式

土地供應充足 實力開發商布局興隆湖 商業格局初顯

近兩年，興隆湖所屬的秦皇寺板塊累計出讓23宗合計2700畝土地。其中成交22宗合計2644畝，流拍一宗56畝的商服用地。區域在2016年下半年出讓加速，共計18宗土地上市，無任何流拍，合計成交面積1445.6186畝，平均溢價率65.55%，總計54.97億土地出讓收入，整個區域土地供應充足。

同時，從2015年起，開發商便紛紛布局興隆湖，規劃打造各類商業項目，興隆湖板塊商業格局初顯——未來的興隆湖將是天府新區商業形態最多元化的區域，興隆湖板塊是天府新區重要的商業和產業集中區域，會展經濟、旅遊經濟和綜合商業的群集效應會在幾年後全面體現。

小結：產城一體 產業地產、文旅地產成未來主要方向

典型的商務定位，弱化了居住生活功能，從業人員聚集，但常住居民規模不大，流動人口將成為興隆湖區域的主要人群基礎。而該區域商業的主要支撐，也將呈現出「潮汐式」特點。

環境先行，這是興隆湖的長板。區域規划起點高、政策扶持力度大，對房地產開發商和其他企業的吸附力較強，興隆湖具備了發展文旅地產的優渥土壤。

興隆湖-成都科學城-西部國際博覽中心一帶將形成集中連片的會展經濟群，一方面會給該區域帶來源源不斷的外來投資和消費，另一方面，也會形成典型的「淡旺季」特點。

B天府新區商業類型分析

一、購物中心

天府新區購物中心總體量占成都總體量一半 區域成熟度差異導致購物中心分布不均

據RET睿意德中國商業地產研究中心數據顯示，目前天府新區八大熱點板塊中，購物中心總體量達372.8萬㎡，占成都購物中心總體量的53%，其中現有的購物中心體量達167.3萬㎡，而未來還將有205.5萬㎡的購物中心體量將面世。

根據購物中心分布的位置來看，購物中心較為集中的分布在站南、金融城和大源這個三個發展相對成熟的板塊。華陽-南湖板塊、華府板塊目前暫時沒有購物中心的規劃。

受市場高存量影響 購物中心延緩開業現象突出

據中成房業《2016年成都房產市場年報》的數據顯示，受成都商業市場高存量的影響，房企延緩商業項目開工，導致供應減少，大成都範圍內供應量為364.16萬㎡，同比下滑21.7%；成交面積156.72萬㎡，同比下跌20.1%，是近5年來商業平均銷量的新低。天府新區作為購物中心存量大區，競爭更加激烈，近幾年購物中心推遲開業的情況較為頻繁。

購物中心尋求差異化 精準定位成趨勢

從天府新區的購物中心定位來看，近兩年開業或者做出調整的購物中心，定位從以往的廣而泛，轉變到精而准，例如即將開業的悠方，以時尚、藝術和創意為項目DNA，中海環宇薈將打造服務於高端人群的精品商業，九方購物中心由原來的「國際精品購物中心」轉型成「閱讀主題購物中心」，凱德天府由原來的「全業態商業中心地標「轉變成」定為區域性精緻家庭的購物中心」。

零售業態比重下降 注重體驗的新興業態增加

傳統購物中心與體驗式購物中心的最明顯的區別，是其商業體中大幅增加休閑娛樂、餐飲佔比，傳統上業態組合中的黃金比例——零售、餐飲、娛樂「52：18：30」已被時代拋棄，目前天府新區不少購物中心將零售佔比下降到30%～40%左右，而體驗式業態在不斷增加。 「不止是賣東西，而是提供新的生活方式」，成為天府新區購物中心發展的新理念。

總結：以板塊人群結構為導向 打造主題式購物中心

購物中心主題化是開發商為提升項目的競爭力，在主題定位的基礎上，通過建築形式、品牌組合、形象塑造、價值理念、空間氛圍等創新滿足更細分群體的需求，對購物中心進行的差異化打造。

根據天府新區各板塊板塊人群結構特徵，分析其興趣、愛好、年齡、知識和教育背景以及社會角色等因素，將購物中心細分成與之相對應的主題鮮明、個性獨特的主題式購物中心，打破天府新區購物中心體量過大的僵局，為各板塊注入商業新引擎。

二、底商/商業街

業態單一僅滿足基礎消費 底商成熟需要人氣

天府新區八大板塊底商（包括社區底商和寫字樓）總體量為75.65萬方，未來供應量為6.5萬方，空置率為30.6%。業態單一，僅能滿足居民最基本的消費需求。

從底商體量數據來看，底商主要集中在站南、大源這類發展較為成熟的新板塊，以及中和-新川、華陽-南湖這類老城區板塊，人口為底商帶來活力，有生存發展的土壤。其它板塊的底商需要未來住宅交付後帶來的人氣孕育、成長。

未來將湧現大量商業街項目 打造開放式體驗性商業成發展方向

目前，天府新區站南、金融城、大源、華陽—南湖、華府、中和—新川、麓山七大板塊商業街總體量為204.2萬方，其中未來供應量達130.1萬方，且集中分布在大源、華陽-南湖、中和—新川、麓山板塊，未來將有大量的商業街項目呈現。

在消費者更注重參與、體驗與感受的時代，對商業的空間、環境要求更高，傳統商業街已經不能滿足消費需求，開放式體驗性商業街成天府新區未來商業街的發展模式。以即將開業的建發鷺洲里商業街為例，以「漫步式深度體驗商業」為內核，建發鷺洲里打造區域內首個園林式體驗商業街區；麓湖生態城商業則以「家庭社交」作為麓湖式商業的核心，打造家庭體驗式娛樂空間。

小結：「最後一公里生活圈」是未來趨勢 商業業態需更新迭代

由於一些大型社區向城市周邊、近郊擴展，但商業配套設施奇缺，為社區商業的發展提供了空間；也由於交通不便利，人們對社區商業的依賴性越來越大；同時隨著收入水平的提高，人們對服務的多種要求也逐漸顯露出來。隨著天府新區各區域住宅迎來交房，新區常駐人口不斷攀升，未來以「最後一公里生活圈」為核心的商業街、底商具有發展空間，但所引入的商戶需更加專業化、品牌化、業態多樣化，區域消費需求支撐商業定位，清晰的商業定位才能具備差異化優勢。