關於「以房養老」，美國人是這麼做的

最近國內有幾則類似的新聞：有老人市場價450萬的房子被260萬元賣出；更誇張的是，有一位老人自己價值700萬元的房子僅僅以1000元就被賣給了別人。很多老人被打著「以房養老」的名義騙局掃地出門，房子沒了錢也沒了，被騙得傾家蕩產，還背上了一身的債務。

國內這種所謂「以房養老」的理財形式，是以無風險為噱頭，稱只要把房子做抵押借款，就可每月得到15%左右的利息，到期還能全額返還本金。然而，幾個月後，不僅承諾的利息不見蹤影，老人的房子也被過戶賣出。這種並不是真正的「以房養老」，而是一場徹徹底底的騙局！

「以房養老」在中國是新鮮事物，老年人經常分不清真假，自然很容易上當受騙。但在美國、日本、新加坡等發達國家已推行多年，成為養老收入來源的一項重要補充和組成部分。在老齡化問題日益引起關注之際，發達國家「以房養老」的經驗教訓值得借鑒。

「以房養老」是什麼？

在美國以房養老並不是指有幾棟房子可以出租，用租金來貼補家用，它的正式名稱是「住房反向抵押貸款」 (Reverse Mortgage Loan)，指的是房屋產權的擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估後，以一次性、按月或年等形式支付現金給借款人，一直到其去世。

借款人在將房屋凈值變現的同時，能夠繼續居住在房子里。當最後一個房主去世後，若是繼承人想保住房子，就要還清所欠貸款，若繼承人還不起，放貸的金融機構將獲得房屋的產權，通過銷售、出租或拍賣所得來償還貸款本息。

顯然，住房反向抵押貸款與普通的房屋抵押貸款相反。普通房屋貸款是屋主每個月從自己的腰包掏錢還貸，而反向抵押貸款雖然也是向貸款機構借錢，但並不需要還貸，而是像把抵押貸款業務反過來做，即金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以在美國稱為「反向抵押貸款」。

「以房養老」在美國的發展

反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六、七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款,貸款產品種類也較多,定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。但由於大部分住房反向抵押貸款產品年限長，涉及金額大，借貸雙方風險都很高，法律對這種貸款的鼓勵和管制措施卻很少，又缺乏相應的貸款擔保制度、二級市場和輔助政策，前期發展比較緩慢，並沒有開展多少實質性的業務。

美國是最早推行「以房養老」的國家之一，經過幾十年的發展，目前已建成世界上規模最大，制度靈活的「以房養老」體系。該體系有3種倒按揭貸款模式，最普遍的是由美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款，約佔全部倒按揭貸款的九成。貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有並用於日常居住。此種貸款廣受歡迎，源於它為老人提供了可靠的保障和人性化的選擇權利。

保障主要體現在兩個方面：

• 辦理貸款前老人的知情權得到充分保證。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都經過聯邦住房管理局核准。
• 該貸款模式基本免除了老人後顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。

人性化的選擇權利一方面體現在貸款的放款方式很靈活，可以按月或者固定期限發放，也可以一次性發放；另一方面，老人過世後，房屋可交由金融機構處理，也可由繼承人（如子女）在還清貸款本金和利息後將房屋贖回，金融機構最多可給房屋繼承人一年時間來決定如何處置該房屋。

「以房養老」對老人的好處

反向按揭是一種針對老年人的貸款，一種社會養老保險制度的創新工具。它能夠應對人口老齡化，緩解國家養老壓力，同時還能促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構業務發展，是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。

一、分散政府養老保障的壓力

保障制度健全的國家一般把養老分為三個層次：社會基本養老保險、企業補充養老險和個人儲蓄計劃。由於三個層次缺一不可，被形象地稱為「三條腿的板凳」。基本養老保險是由國家立法強制實施的一種社會保障制度，旨在保障員工退休後的基本生活需求。而反向按揭作為個人自主養老的新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

二、提升老年人晚年生活品質

通過申請反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫療保健和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環境弄得更加舒適，他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅遊，享受更幸福、更愉快的晚年生活。再有，反向按揭增強了老年人的經濟能力，可能推動「銀髮」市場的消費。

三、開拓銀行保險等金融機構業務領域

開展反向按揭業務，銀行可以收取高於一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢的推動，各國對這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開闢一個規模很大並且全新的效益增長點。對於保險機構，由於推出住房反向抵押貸款的銀行都會要求對房屋的毀損滅失等進行保險以避免風險，因此也將意味著新的業務領域的出現。

並非所有人都適合「以房養老」

反向按揭適用也有邊界，並非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請反向按揭前，至少應當考慮到以下幾個方面的因素：

一、房屋地理位置

由於放貸機構必須考慮到抵押房屋的後續處置問題，所以房屋地理位置越是優越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區，則可獲17 .8萬美元的信用額度。

二、老人年齡

年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房（假設房款已全部付清），他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度；70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元；而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。

三、不清楚自己能住多長時間的老年人不適合採用反向按揭

一般來說，反向按揭有較高的手續費,所以並不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續費可能高達一萬美元。高額手續費以及可能調高的利率，都會增加這種貸款的成本。

四、剛退休不適合採用

對年輕的退休人員來說（剛剛60多歲），反向按揭並不是最好的選擇。因為越年輕，可以申請到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請反向按揭貸款，等到七八十歲時，這筆錢可能不足以支付各種費用。

「以房養老」的未來前景

從發達國家「以房養老」的經歷看，「以房養老」要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險和背書。但是，由於此類貸款周期長、風險大，如何防控政府保險背後的風險。尤其當一國經濟遭遇重大危機、違約事件大量出現時，依然值得警惕和探索。 　　

以美國為例，2012年美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中倒按揭貸款「貢獻」了52億美元。其主要原因是金融危機爆發，美國房價大跌，經濟陷入衰退，大批老人的生活和經濟狀況發生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險方，該基金大量失血。

為此，2013年8月，美國總統奧巴馬簽署了《反向抵押穩定法》，該法授予美國住房與城市發展部就老人辦理倒按揭貸款進行重大調整的權力。9月初，修改方案下發能辦理此類貸款的金融機構。

新的方案旨在降低老人未來違約的風險，主要措施包括減少金融機構放款方式和利息差別，限制第一年內的放款金額，並新增一個第三方託管賬戶用於支付物業稅和保險費等。此外，所有採取「以房養老」的發達國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養老服務體系，「以房養老」只是一種補充性的養老選擇。

目前美國逆向抵押貸款的佔比仍偏低，只佔傳統房貸市場1%，不過未來有逐漸上升趨勢。根據美國退休保險協會 (IRI) 的研究報告，到了2030年，嬰兒潮世代每天會有1萬人退休，這個世代自有住宅的比率很高，對生活品質要求也高，逆向抵押貸款的需求將增強。