商品房預售中房款總價的的認定

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最新案例

甲公司為開發商，乙公司為銷售代理商。2014年7月，吳某與乙公司簽訂《認購單》一份，認購某處商鋪，確定認購總價300萬。2014年12月，吳某與甲公司簽訂《上海市商品房預售合同》，合同約定售價170萬，同日，吳某出具《申請書》，要求將系爭房屋的買賣合同價格寫為170萬，另外130萬作為諮詢及推廣補償款，在簽訂合同當日付清。

吳某認為，甲公司指定乙公司為裝修公司，支付給乙公司的130萬開具的收據類目為「裝修款」，然收房時房屋為毛坯房，乙公司未提供裝修服務，應當返還。即使認定該筆款項為諮詢推廣費，乙公司為銷售代理商也無權收取。訴請①退還130萬，②支付利息，③甲公司承擔連帶責任。

甲公司認為，130並非房價款。乙公司認為，應吳某申請將房款分割為兩部分，實為避稅，130萬為房款組成部分。

一審法院觀點

吳某簽訂了《意向登記書》、《認購單》、《申請書》、《預售合同》等材料，可以認定吳某對於購房費用是知曉並確認的，並且實際簽訂的合同與付款金額與上述材料吻合。130萬的收據開具的類目，不影響吳某同意支付該筆款項的意思表示。吳某與乙公司無裝修的書面協議，吳某對裝修標準不清楚，而130萬數額巨大，如果是裝修款不可能無任何約定。綜述，駁回吳某全部訴訟請求。

二審法院觀點

當事人行使權力、履行義務應當遵循誠實信用原則，吳某《認購單》中所確認的房屋總價，為其經市場比較後能夠接受的價格，系真實意思表示。後簽訂的《預售合同》中房價款大幅降低，並非雙方變更房價的結果。甲公司以未收到130萬差價為由認為房價款為《預售合同》中的170萬，本院不予採信。乙公司收到130萬後應當轉交甲公司，甲乙之間傭金結算雙方另行處理。吳某認為130萬為裝修款，依據不足。駁回上訴，維持原判。

時兵觀點

1、該樓盤涉訴一系列案件，實際原因是該樓盤商鋪出租情況不甚理想，業主遂以支付了裝修款實際未裝修、銷售代理商無權收取過高諮詢推廣費等理由起訴，訴請都是要求退回實際支付的總房價款與《商品房預售合同》的差價部分。該系列案件均敗訴，法院均認定所謂的裝修補償款、諮詢推廣費實為房款的組成部分。

2、政府為了調控房價，在開發商申請《商品房預售許可證》時往往對備案的單價有要求，備案價格遠低於市場價。開發商為了取得預售許可證，並且能夠以市場價出售，往往採取團購費、裝修補償款、諮詢推廣費等形式，將房款拆分為兩個部分。開發商與買家簽訂、備案的《商品房預售合同》中的價格與《商品房預售許可證》中備案價格一致，能夠正常網簽過戶，同時差價部分委託第三方（往往是銷售代理商）收取。（見附圖）

3、法院認可買家支付的所有價款之和為實際房款，認可所謂裝修補償款、推廣費、諮詢費、團購費等各種名目的費用是房款的實際組成部分，至於避稅、變相收費等違法違規行為，法院不予處理。

4、2016年，住建部發布《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》，對九種不正當經營做出了明確界定，其中就包括了採取裝修補償款等形式變相加價的行為，開發商有可能面臨警告、約談、列入失信名單等處罰措施。故此類案件，開發商在庭審過程中否認推廣費、裝修補償款等為房價組成部分。而法院出於各種考慮，對此往往也模糊化處理，避重就輕，說理不清。