限售成為樓市調控標配，房價何去何從？

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本輪的樓市到現在，已經經歷了一次非常有意思的循環。剛開始是限制土地供應、去庫存，然後熱點城市限購，因城施策去庫存，發展到後來，出現了一個前所未有的調控政策：限賣

到現在，市場已經不相信限購能讓房價下跌了，反而是認清一個事實，限購就是房價上漲的信號。就算是某些沒有限購的城市，許多房產銷售員也會發布一個子虛烏有的限購傳言，以製造緊張感，促進成交。正是因為這樣，所以我們在東莞限購前3個小時，幫助45名會員成功布局，跑步前進

本輪全國調控，自從北京第一個限賣（限制買賣間隔年限）政策出來之後，限賣就成了樓市調控的標配，不論是熱點城市，還是非熱點城市，只要調控，必然有一條是限賣的（要麼限制期房交易，要麼限制新房交易周期）。我們曾經說過，限購實際上就是限賣，因為賣了之後你就沒有資格再買回來了。那麼這輪樓市的調控，將限賣加入成為調控標配，有什麼深遠意義？實際上，在網上早有議論。

一、解決地方債

根據財政部的報告，截至2016年末，全國地方政府債務餘額15.32萬億元，已經到了非常嚴峻的地步，雖然使出了各種招數：債務置換、PPP模式等等，卻始終無法一勞永逸地解決這些債務。

除了稅收，土地出讓金或許就是許多地方政府最大的收入來源。彼時，實體經濟不景氣，希望通過增加稅收來解決地方債無疑是天方夜譚。當時樓市也不景氣，如果直接增加土地供應，一方面賣不上好價錢，另一方面開發商自己都還深套當中，根本沒錢拿地解救地方政府。所以轟轟烈烈的去庫存運動，就這樣開始了。

去庫存有幾個好處，一方面可以把開發商先解套，增加他們手上的現金；另一方面樓市的升溫必然導致地價的上漲，隨便賣一塊地或許就是當年的地王價。

當某個城市庫存去化的差不多的時候，就開始限購，搞飢餓營銷，同時也將資金引導到還有更多庫存的城市中去。到現在，好像除了極個別城市和縣城還有大量庫存，大部分城市的庫存應該都去化的差不多了。

去庫存活動結束之後，如果直接推出大量土地供應，開發商顯然不會買賬的，他們知道，剛剛經歷一輪去庫存，接下來肯定會有許多二手房上市，這個時候買入土地，又要陷入下一輪深套。於是限賣政策出來了，。

實際上在限賣政策剛出來的時候就有許多朋友在猜測，下一個政策應該就是針對庫存量不足的城市要加大土地供應，果不其然，4月6日，住建部下發文件，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

在這個背景下，到目前位置，全國已經有超過30個城市宣布加大土地供應，而且是為了穩定房價而加大土地供應，吃瓜群眾紛紛鼓掌叫好。於是政府就這樣在一片叫好聲中把土地賣出去了，人們用自己的錢幫政府還了地方債。

二、推出房產稅

在限售之處，有許多「專家」們把這個政策當做「王炸」，認為限售之後的下一步就是要推出房產稅，「關門打狗」，並認為此舉會讓房價出現「斷崖式下跌」。然而等到現在，雖然還在談論房產稅，卻始終沒有等來房產稅的推出。

那些一直以為房產稅能抑制房價上漲的「專家」的邏輯是，房子的持有成本約等於0，所以許多人選擇購買多套房作為投資，如果讓他們的持有成本增加，就可以減少人們對房產的投資慾望。

事實上，我是從來都不認為房產稅能夠真正抑制房價上漲的。

現在，在一線城市還有超過三分之一甚至更多的人口依靠租房解決住宿問題。給這三分之一提供住房的房東正是那些購買多套房投資的人，雖然他們或許並不是出於好心才買了房子進行出租，但是最起碼他們做了一件好事：用相當於銀行活期存款利率的收入解決了一線城市大部分低收入者的住房問題。

如果按照之前「專家」們的想法，按照市場價格的1%-3%的比例徵收房產稅，那麼房東們的不到1%的房租收入顯然無法支付房產稅，這時房東只有兩個選擇，一是拋售房產；二是繼續持有房產但是將房租增加2-3倍。如果大量房東選擇拋售房產，那麼就會使得可出租的房產急劇下降導致房租大幅度上漲，所以不論房東，房產稅的徵收一定會使房租大幅上漲。

認為房產稅能降房價的人，他們的邏輯是，一旦大量房東由於持有成本增加而大量拋售房產，就可以引發房價下降。然而他們忽視了一個非常重要的事實：即使將一線城市的房價降一半，那些租房的人絕大多數還是買不起房。

如果真的按照這個邏輯來，房價也許是降下來了，但是會引發全國房租的暴漲，許多一二三線城市上班的年輕人就必須做一個艱難的決定：買房留下來，或者回老家。這就會形成極大的社會問題，顯然不符合社會發展的規律，更不是任何人所願意看到的結果。

所以我認為，房產稅不會在短時間內實施，最起碼會先解決低收入者的租房問題之後才實施，而且也會以一種更謹慎、更合理的方式去徵收，比如對出租房免收房產稅。

三、降低泡沫風險

許多人認為，中國的樓市有著很大的泡沫，他們又是列舉日本，又是列舉美國，總是試圖說服我們相信中國樓市的泡沫已經大到一觸就破的地步。我們俱樂部的康老師之前給算了一筆賬後發現，房價很合理，平均漲幅跟M2漲幅非常接近，不存在泡沫一說。我沒有康老師那麼博學，我對他們的反駁很簡單，當年日本房產泡沫前是說把東京的地賣了就可以買下整個美國，現在，我們把所有一線城市給賣了，估計也買不下半個美國吧。

但是不論怎麼說，M2是無聲無息的，但是房價確實大家看著漲的。尤其是經歷這次上漲之後，房價又一次跑贏了M2。這個時候，這波的上漲就需要一定的時間去消化。

我之前說過，不論是去庫存還是調控，政府的最終目的就是要讓房價漲的慢一點，溫柔一點，而不是要打死房價。這波房價漲的猛了，有許多地方都是直接翻倍的，為了讓去庫存效果鞏固，不至於讓這些剛去化的庫存又從新房庫存變成二手房庫存，從而導致房價大幅回調，限賣就顯得非常有必要了。

限賣之後，這次購買的房子則會在四五年（2-3年的限售期，加上建房、等房產證的時間）之後才上市，而經過四五年印鈔機不停的工作，泡沫早就消化完了，即使解禁也不會對市場產生衝擊。

四、優化租賃市場

前面說過，如果不解決低收入人群的住房問題就貿然實施房產稅，則可能會造成低收入人群不僅買不起房，甚至出現連租房都租不起的情況，最終有可能引發社會問題。

我曾經說過，對於像公租房、廉租房、經濟適用房這樣的保障性住房，就跟鬼一樣，一般人是看不到的，只有那些有特殊能力的人才能看到。如果單純靠政府保障性的住房來解決低收入人群的住房問題，基本上是不可能的，所以藉助全社會之力來增加可租住房，或許對降低和穩定房租是個非常好的出路。

限賣令的出台，在這次購買的房子就形成了一個2-3年的空置期，在這個空置期內通過合理的引導則完全有可能將投資者從純粹的買入-賣出獲取價差的投資方式，轉向長期持有，以租金和價差相結合的投資方式。

之前我也說過，房產投資並不是短線投資，很少有投資者願意在短時間內把房子賣出去，因為短時間內無法實現利益最大化，把房子賣了最終還是要買回來，還不一定能買回來。如果房租合適，樓市長期上漲的局面不變，將手中的房子出租並不是難以接受的事情。

五、帶動下游產業

房地產行業的發展，帶動了上游的建材、建築等產業，刺激了經濟的增長，這就是房地產作為支柱產業的根本原因。但是在沒有限賣令的時候，人們投資房產的主要思維還是停留在買入-賣出賺取價差的層面。在這種情況下，房地產的發展對下游的家裝、傢具、家電行業並沒有帶來太多的刺激。

限賣令的出台，就是要給投資者一個「兩三年內不能賣」的心理預期，促使他們從投資者向房東的角色轉變。在這種角色的轉變過程中，房子的裝修則可以帶動家裝、傢具、家電等房地產下游產業的發展。

總結

1、限賣令的出台是本輪市場調控計劃內的結果，各城市調控的標配。

2、限賣令可以帶動下游產業的發展，優化租賃市場，既解決了地方債問題，又降低了市場泡沫，目的就是要建立長效機制，使樓市更加健康穩定地發展。

3、房產稅不可能貿然實施，即使最後真的出台，也可能會以鼓勵租賃的方式實施。

4、不用擔心限售期之後出現大量二手房存量引發樓市暴跌，或許那個時候房價已經漲到了一個新的高度。

不論樓市怎樣調控，出台怎樣的政策，有什麼樣的目的，最終的根本目的一定是建立一種長效機制，確保樓市平穩健康發展。只要這個根本目的不變，房價長期上漲的趨勢就不會變。