三組數字告訴你，「好逛」的商業街長什麼樣

在應用社會心理學領域，有一門專門研究環境與人的心理和行為之間關係的學科，稱為「環境心理學」。在商業運營領域，「環境心理學」也是一項十分重要的研究，這涉及到商業實體帶給人的體驗感，通俗來說，就是這座購物中心或商街是否好逛。

綜合商業街發展規律及「環境心理學」研究，實體購物環境與顧客的消費情感關係息息相關，商業街的長、寬、高三空間維度直接影響顧客的購物情緒。以步行商業街為例，如果街區直線長度過長、過度擁擠、兩側建築物過高，容易讓顧客產生視覺疲勞與厭倦感。

長度：500—700米合適，最多為1000—1500米

步行商業街具體長度，可依據功能定位而定。據專家測試，顧客逛街不是直線行走，加上在店內的步行距離，一般顧客步行2500米左右時，會感覺腿腳酸軟；步行4000米時，會感覺到疲憊；而步行街達到6000米時，則會感覺筋疲力盡。綜合之下，商業街的長度一般在500—700米較為合適，最多為1000—1500米。太長，容易讓人望而生畏，太短，又讓人意猶未盡。對於太長的步行商業街，可以每隔一段距離就設置一個休閑廣場或者一些矮凳廊椅；對於過短的步行商業街，可以擴大周邊商鋪的營業面積。

據統計，美國步行商業街的長度多為700米以內，日本多為600米以內，法國、德國等歐洲國家多在900米以內。

舊金山市場街

長約600米

舊金山市場街，沿線商店、辦公大樓雲集，因此常有人將它與紐約第五大道、百老匯以及巴黎香榭麗舍大街相提並論。

市場街長約上600米，是舊金山主要交通動脈。街區開始於城市東北邊緣渡輪大廈前的內河碼頭，向西南穿過下城，經過市政中心和卡斯特羅區，在雙峰街區與科貝特大道交匯。從這裡繼續向前，就變成了Portoladrive，直到舊金山西南區的盡頭。

2009年起，從第六街向東到渡輪大廈，私人汽車進入受到限制。遊覽市場街，以步行、公共交通設施為主。歷史悠久的電車和巴士都在街上運行，地下建有雙層的市場街隧道和數座島式、疊式月台車站，供灣區地鐵（brat，下層）和舊金山輕軌（muni，上層）通行，同時這裡還保留著全世界唯一的一條有軌纜車「噹噹車」。街口處的兩旁，來自世界各地的遊客慕名而來，排起了數百米的長隊等待體驗「噹噹車」在幾十度的坡道上行駛的興奮感覺。適宜的長度，讓遊客不會產生疲乏感，有特色的商店、交通工具，又增強了逛街的趣味性。

倫敦牛津街

長度約1.25公里

享譽世界的牛津街，是倫敦首要的購物街。它不僅吸引了英國其他地方的遊客，也吸引了大量的海外遊客。每年絡繹不絕的外國遊客來這裡參觀購物，他們在這裡的消費佔牛津街全部收入的20%。

這條不到兩公里長的街道上，雲集了超過300家大型商場。其中，老牌百貨店Selfridges集合了眾多的頂級名牌。除了在老牌百貨店裡看名牌、享受英式周到的高級服務之外，兩旁古色古香的建築也是一道亮眼的風景。

寬度：20—30米適宜，小型步行街20米左右，特色小街約10米

社會心理學家對「擁擠」提出各種解釋。感覺超負荷理論認為，人們處於過多刺激條件下時，會體驗到感覺超負荷，人的感覺負荷量有個別差異。密度-強化理論認為，高密度可強化社會行為，不管行為是積極的還是消極的，如觀眾觀看幽默電影，在高密度下比在低密度下鼓掌的人數多；失控理論認為，高密度使人感到對其行為失去控制，從而引起「擁擠感」。

影響商業街「擁擠感」的重要因素，正是商業街的寬度。與此同時，商業街的寬度，與整條街的交通組織方式有密切關係，也是能否形成「車水馬龍」繁華景象的重要因素。經測試，一般商業步行街客流密度在人均4平方米時，既不會顯得擁擠，又能體現街區繁華。專家認為，商業街適宜的寬度為20—30米，小型商業步行街在20米左右，特色小街為10米。再細分，兩側式商業街寬度應控制在8—10米，最寬不超過12米，單側式商業街寬度應控制在5米左右。

紐約第五大道

車行寬度約20米，人行道寬度約8米

第五大道，位於美國紐約曼哈頓的中軸線，是紐約城的商業、居住、旅遊、文化、購物中心，也是全球租金最昂貴的商業街區之一。

作為「人車混行」交通模式的商業街，第五大道將車行道寬度設置為20米左右，方便車行暢通，以更好呈現街道兩側的帝國大廈、紐約公共圖書館、洛克菲勒中心、聖帕特里克教堂、中央公園等標誌性建築。

人行道寬度則為8米左右，這樣的寬度距離，讓來往人流能夠同時兼顧道路兩旁的品牌商店，不走「回頭路」，從而產生更好的游購體驗。

首爾明洞大街

寬度約20米

從地鐵4號線明洞站到乙支路、樂天百貨店之間約1公里長的街道，就是韓國首爾著名的明洞大街。

這條被政府指定為觀光特區的商業步行街，很好地保存著中國大使館、明洞聖堂等韓國文物及建築物。

同時，這裡也擁有超現代式大型購物廣場和商場、觀光酒店、一百多家金融機構、數千家服裝及各種服飾專賣店、飲食、娛樂、休閑等多種多樣的觀光資源和便利設施。寬度限定在約20米的主道兩旁，都是高級名牌的店鋪，兩側寬度約4—6米的輔道／衚衕里，都是中檔品牌的店鋪和保稅店鋪。這條大街，一天的流動人口就超過了200萬。

成都錦里

寬度約5米

歷史悠久的錦里古街，由成都武侯祠博物館恢復修建，是成都市著名的商業步行街。作為武侯祠的一部分，街道全長550米。

行走在古色古香的錦里，寬度僅約5米的街道兩側，清末民初建築風格的仿古建築鱗次櫛比、嚴謹有序，酒吧娛樂區、四川餐飲名小吃區、府邸客棧區、特色旅遊工藝品展銷區錯落有致。這樣的寬度設置，讓錦里街區的古街特色更為濃郁，「拜武侯、泡錦里」已經是成都旅遊最具號召力的響亮口號之一。

高度：兩旁商鋪以2-3層為宜，最高不要超過4層

從心理學角度，人們傾向於平行地移動，對於垂直方向的移動，在不必要的情況下，人們會選擇避免。在商業街的規划上，街道的垂直向距離，也就是街道兩旁建築物向地下延伸和向地上延伸的高度；街道的寬度與兩旁建築物的高度的比值為商業街的寬高比。

專家認為，商業街的寬高比最合適的比值為1：1，最高不要超過1：2，商業街兩旁的商鋪以2-3層為宜，最高不要超過4層，地下延伸以1層為宜，最多不要超過2層。對於單側式商業街而言，高度最好不要超過5.5米，層是以單層為宜；雙側式商業街高度不宜超過10米，層數不應超過2層。

上海新天地

以石庫門老建築為基礎，層數2-3層

以上海近代建築的標誌石庫門建築舊區為基礎，上海新天地首次改變了石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能，將這片反映上海歷史和文化的老房子，改造成餐飲、購物、演藝等功能集合的時尚、休閑文化娛樂中心。

新天地分為南里和北里兩部分，北里以保留石庫門舊建築為主，南里以現代建築為主，石庫門舊建築為輔。

保留石庫門原本的2—3層建築，以及原有的磚牆、屋瓦、石庫門，營造了開放、舒適的購物體驗，遊走其中，彷彿置身於20世紀20年代。但是，每棟建築內部，則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……高低錯落，新舊融合，形成了上海新天地別緻的商業特色。

日本難波公園

從街道地平面上升至8層樓高

位於大阪傳統熱鬧商業街的難波公園，原址是一座棒球館。這座現代建築，將城際列車、地鐵等交通樞紐功能與辦公、酒店、住宅相結合，看起來層層仄仄，如同空中花園。

和傳統的商業街不同，難波公園彰顯了一種自然生態的生活方式。遠看，彷彿一個斜坡公園，這座從街道地平面上升至8層樓高的建築，將空中花園、屋頂綠樹直接與大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市帶來了一股清新的氣息。

這種奇特的建築結構，讓人們從周圍風格冷酷的線型建築中抽身，欣賞成群的大樹、岩石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，遊離於城市之上的自然綠洲，享受體驗式購物的樂趣。

商業街的長、寬、高三個空間維度，是影響顧客購物情緒的重大變數。為了控制購物環境不適帶來的「情感風險」，在進行商業街規劃時，應當在深入考察在地條件的基礎上，因地制宜地設定街區適宜的長度、寬度及高度。

但是，這種考察不應該是抱令守律的，例如日本的難波公園，並不是嚴格採用一般意義上的寬高比，也創造出了別具一格的商業建築形式，從而營造了創新性的購物體驗。在商業街的規劃建設上，認識到空間維度學是經驗依據卻不是唯一真理，進而避免創造出千篇一律、承擔「情感風險」的商業街。

城市本就是人與人、與社會、與自然交流的場所，而商業街更是城市精神凝聚的縮影，本質其實是追求著「詩意的回歸、人性的回歸和故事的回歸」。不僅只是丈量的數字、閃爍的霓虹燈光，它其實在記錄著你與家人溫暖的回憶、與Ta心動的故事、與朋友肆意的歡笑、還有你在生活里行走的軌跡。

（RET睿意德商業地產研究中心研究員Linda）

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