關於雄安的不靠譜之處

摘要：zz慣性是否受到其他力量干擾，甚至完全改弦更張

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撰文| 張銀銀

出差幾天，錯過了很多大事。其中，除了清明小長假一早起來，急就章寫了寫雄安新區外，關於此的更多想法，一直沒時間認真梳理。今天相對沒那麼忙，「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）準備從槓桿的角度，談談雄安新區。

1、雄安新區能避高房價嗎？基本不能，但也有縹緲機會。關於資產泡沫的出現，財新傳媒主編王爍先生有3個看法：一是有壞人，金融家太壞，內部人太h，官員太fb；

二是監管沒跟上，管不好。想想我們的情況是不是，每次房地產泡沫本身都是自己作孽，然後出台調控還晚半拍、不夠狠，結果愈演愈烈。當然，這背後有央地矛盾，也有中央自己的遲疑或誤判；

三是買家自己。這回雄安新區消息一出來，不僅雄安三個縣酒店都房滿，各路投機客殺去，周邊縣市房價也暴漲。誰都知道泡沫一定會有破裂的時候，誰又都覺得自己不會是擊鼓傳花那最後個人。何況，雄安的故事才剛剛開始，不去卡位傻啊，即便雄安新區目前實際基本沒多少房，可以給人炒。

但是，雄安新區不可能一直維持禁建、禁賣。只要未來會供地，任何有機會的房地產企業都願意出天價拍下來。麵粉價格必然傳導到麵包定價上，房價貴難免，除非遇到嚴重金融動蕩。

開發商這麼想，購房者也會這麼覺得。就算嚴格限購，在強大鄭智力量和投機力量的驅使下，一些高大上的企事業單位、創業公司肯定會去雄安，再嚴厲的限購也不會不允許當地正常就業置業吧？剛需+投資+投機也驅使房價沖高。

還有一種除非，如傳言，雄安新區只搞公租房，不搞私有產權商品房屋。

2、但雄安新區真可能只搞公租房嗎？很難。首先市場的歸市場，保障的歸保障。雄安新區又不是搞共產主義試點。

其次，因為雄安新區的規劃定位堪比深圳、浦東，要做的是高大上且無污染的產業，這些就業人員、創業人才、高管群體，需要和他們身份契合的居住環境。

公租房怎麼可能滿足得了他們，最終必然要上商品房，起碼要上一部分比例。而雄安新區雖然規划了2000平方公里，但啟動部分只有200公里，也就是說初期土地供應的稀缺是一定的。

稀缺+投資+投機，地價便宜不了。就像「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）剛在成都經歷的該市升級調控後的首拍。在數十個城市出台有史以來最嚴房地產調控政策的背景下，昨天（4月6日），成都紅牌樓的地塊樓麵價高達1.72萬元/平米，由東原地產抽籤獲得，刷新成都住宅最高樓麵價。該區域在售樓盤價格在1.2萬元/平米左右。

對了，成都這塊地還是採取了熔斷機制最高限價，然後抽籤。如果一直允許拍下去，肯定會更高。夠嚇人的。

在此之前幾天，重慶中央公園某地塊也拍出了近萬元/平米的樓麵價。該板塊離重慶渝中區直線距離超過20公里。

成都也好，重慶也好，可都是還有很多土地的城市，雖然核心區可出讓土地似乎緊張。起碼昨天成都的紅牌樓地塊真不算多核心，可是呢？相同的邏輯，雄安只要搞商品房，也就便宜不了。

3、政策背書恰恰是雄安新區高地價、高房價的核心力量來源。雖說雄安新區的定位之於我國意義極大，可也不可能是全國人民直接掏錢（中央財政）支持雄安搞基建。

雄安新區的基建資金，大部分不會來自於中央財政投資，也不可能是北京市、河北省政府投資。這些年來，中央和地方財政各類直接投資已經佔比很低，民間是主體，地方政府旗下平台公司也是主角之一。

所以，雄安新區絕大部分的基建要靠自己，靠各類投融資模式、靠PPP等，但歸根結底都是債務，最終都要靠政策+財稅收入+土地出讓的潛力背書，土地價格是問題的核心。或許，你會說很多央企，甚至民企都願意先代建，包裝成PPP——沒錯，但這背後的實質是討好，是政策背書，也有對未來的期待。

而政策，自然成為支撐各界看多雄安新區的關鍵。說直白點，政策對雄安新區的持續支持，恰恰是雄安維持高地價的核心力量。

4、房價可能低不了，但雄安新區能避免瘋狂c房嗎？有機會。每次設立新區，我們都很興奮，除了各類投資機會，也飽含著各界對新區單項或各類，甚至較全面創新、改革的憧憬。

既然雄安新區被表述得那麼重要。那麼，避免過度炒房，抽離生產發展性資金，杜絕金融風險的決心自然也就很大。什麼廉租房、公租房、房產稅、農地入市改革、只保證基本需求的限購限貸政策都有可能。而且可能很大，且常態化。

一大堆政策疊加，杜絕過分炒房應還是有可能。不過，有利益就容易製造腐敗，怕就怕私利、權q交易毀掉了希望。

5、雄安新區能比肩深圳、浦東，會成為超級大城市嗎？先說比肩這事，中短期看，肯定不能。這誰都懂。多中多短的期？十來年來吧，「槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903）這句話絕對敢說。

更遠的未來呢？最多也就小深圳小浦東吧，除掉加工、金融、港口服務貿易等之外的深圳、浦東。一個城市的發展天花板，主要還是地理+經濟邏輯決定的。

至於超級大城市，一個北京已經讓華北平原資源環境、水壓力夠大了，真搞個京津冀第三座超級大都市出來，最終可能是禍國殃民、愧對子孫。

沒錯，高層絕對也沒這個想法。

6、雄安新區最怕什麼？最大的不確定性，就是規劃建設是否有穩定和可持續性。背後的關鍵是，鄭智慣性是否受到其他力量干擾，甚至完全改弦更張。

宏觀上，要讓首d北京的疏導起到效果，讓各類改革試驗在雄安有機會落地開花，實現京津冀大業，需要一以貫之的設計和穩步推進；微觀上，要避免炒房、房地產泡沫過度侵蝕雄安新區，各類政策就應該相對穩定，明確市場預期，避免隨意改變政策導致不必要混亂。

是否像劉嘉偌先生期待的那樣，成為升維國家的機會，成為帕累托改善槓桿的可能，祝願吧。

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《保守療法雄安新區！衝擊q力經濟之巔？》，4月2日

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