房產調控大殺器來襲，住建國土齊亮劍

昨天，住建部和國土部的網站，悄然出現了這麼一則通知，不少媒體都還沒有深入報道，甚至連券商的房地產行業研究員，今天都還沒出相關研究報告，都還在討論雄安新區。

但這個通知，真值得關注下，老南甚至認為，這是這波房地產調控以來，力度最大的一個文件。

之前，央行和銀監的限貸，地方政府的限購、限價、限離婚、限賣出，這些都還是在買賣交易層面。但這個文件，直接打到了七寸上，首次從量化的角度提出土地供應目標，並首次提出動態問責。

文件第一條，「合理安排住宅用地供應」里，明確了三點：

1、專門針對住宅用地，形成五類調控，細化至地級市、百萬人口以上縣（縣級市）級別，分別是：

去化周期>36 個月（停止供地）

去化周期>18~36 個月（減少供地）

去化周期>12~18 個月（持平）

去化周期>6~12 個月（增加供地）

去化周期<6 個月（顯著增加，且加快供地節奏）

2、每半年向國土部上報一次供地情況

3、結果導向，對沒有達到樓市調控目標的進行嚴格問責。

可見，這個文件直接調控的是土地供給，這是房價高企的一個核心因素。

比如，為何過去幾年，重慶房價一直沒怎麼漲？原因就是海量的土地供應。如2014年，重慶供地面積是北京的3倍、上海的6倍、深圳的18倍，南京、杭州、武漢、廈門、天津、成都的房地產業購置土地面積分別只有重慶的1/30-1/7不等。

而如下圖，國內一線城市住宅類土地供給，過去幾年是顯著下降的（除了廣州，這也是廣州這波漲幅有限的一個重要原因）。

隨著這波去庫存，不少城市去化率大跌，按照新的文件要求，部分一線城市的去化率，已經進入土地供應量「顯著增加，且加快供地節奏」的要求。

再看文件出台前，一線城市原規劃住宅供應量，包括17年的計劃，除廣州均在減少。

想像下，當國土部和住建部，作為負責土地直接供應的部門，加大去化率低的城市土地供應，並嚴格考核相關部門的時候，會發生什麼？反觀香港房價之所以恐怖，一大因素就是土地供應量被政府限制。

而這次雄安新區，從某種角度也是變相擴大北京的土地供應，搞不好上海和深圳，也會搞出類似雄安這樣的衛星城。

下午，老南問一業內朋友，怎麼看這個文件，回答：「如果認真干，有效果，但目的是穩定市場」。可見，這一系列政策，並非要房價暴跌，重點是「穩定市場」而已。

所以，別再問老南，現在能不能買房，而要自己想清楚，你買房的目的是什麼，自住，改善就別擇時，買唄。如果投資，目前的局面是核心城市核心地段大部分限購了買不了，容易買的大部分都是去庫存。所以，投資的難度大幅增加了。

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