獸爺｜你和中產之間 還差這張船票

2002年，兩會的一周前，北京舉行了一次中國有史以來最大一塊住宅地塊的招標。

那時的北京，剛剛成功申辦2008年奧運會，百廢待興。朝陽群眾、西城大媽、海淀網友和房地產業的個體戶們，像50多年前迎接部隊進入北平城的市民一樣，興奮地迎接著奧運會的到來。

但最早收割到奧運紅利的，是來自溫州的炒房團和南方的地產商。申奧成功後沒幾天，一個134人組成的溫州炒房團悄悄來到北京。這是北京歷史上第一個炒房團，他們砸了1億買房。

那時1個億可不是王健林口中的小目標。那時華潤從深圳國資委手中接過股份成為萬科第一大股東，只花了2億多。16年後，華潤在上級壓力之下揮淚退出，把手中萬科股份全部賣回給深圳國資委，轉讓價是372億元。

回頭看，兩千年來，這座城市最好的時光，應該就是2002年。

那個年代不管馮侖、潘石屹，還是王健林、王石，他們口袋裡的錢，並沒有到超出你我想像力的地步。萬通六君子之一的潘石屹，在北京樓市揚名立萬，驕傲得不得了。但他從萬通分家出來，口袋裡也就只有100多萬，國際大城市鐵嶺郊區的小鎮老闆狗蛋他爹都比他有錢。

2002年2月底，廣渠門外東五廠地塊在北京市土地交易市場正式開標。志在必得的潘石屹，意外輸給了一家名不見經傳的廣州地產商。

這是中國歷史上第一塊地王。富力以31.6億拿下了這塊地，一戰成名。這塊地成本價6000塊錢一平米，當時雙井附近商品房也是6000塊一平米。

沒拿著地的潘石屹忿忿不平：卧榻之旁，竟然有人叫板！

任大炮當時也很替南方來的同行操心：以我京城深耕多年的道行，都算不過來這個賬，南方來的「傻子」想幹嘛？

15年後，南方來的「傻子」在這塊地上蓋的富力城，是北京增值最高的樓盤之一，二手房成交價超過12萬塊錢一平米。

上個周末清晨，房產中介對狗蛋說，富力城剛出了一套89平米的兩居，1000萬，合計才12萬一平米，好便宜呀，快來搶房！

狗蛋從公司打了個車直奔富力城。到了那套房子門口，看到門口有十幾個中介帶著四五波客戶，排隊等著看房。狗蛋看了看這場景，搖了搖頭，轉身離開。

太平盛世里，個人經歷最大的兵荒馬亂，不外乎是那艘通往更高階層的諾亞方舟就要起錨了，而你手裡連一張三等艙的「船票」都沒有。

一

每個人的經歷和知識體系，決定了他判斷這個世界的方法。

1987年，潘石屹辭掉體制內的工作，轉身南下深圳尋夢，在那學會了砌磚，又跟著牟其中去了海南，在那承包了磚廠，接觸了地產，然後學著借用銀行槓桿資金炒地皮。

有一天他去政府部門辦事，買了5斤桔子賄賂工作人員，看到了海南房地產的核心文件——海口不過30萬人，炒地公司卻有18000家。小潘當時就震驚了，他回去說服馮侖拋空了所有資產，幾個人帶著錢逃回北京。

上世紀90年代，謝國忠還是世界銀行一個小分析師。在華爾街摸爬滾打十幾年裡，他成功預測1998年亞洲金融危機和2008年美國次貸危機，藉此回國後一躍成為中國時尚時尚最時尚的經濟學家。

大概是泡沫年代的經歷給這兩人的記憶太深了，他們後來都成了中國樓市很有名的空頭。

2009年，潘石屹競拍廣渠門15號地，被當時名不見經傳的方興地產擊敗。從招拍掛市場走出來後，潘石屹算了下方興要賣到3萬多一平米才可能掙錢，他開始對所有人咬定，北京樓市有泡沫了！

後來，方興地產在那塊地上蓋起了金茂府。金茂府二手房如今成交價超過十萬塊一平米了。

謝國忠過去十幾年裡各種走穴，不遺餘力地唱空中國樓市，發出過諸多如未來5年內房價會跌掉一半、不到一年房地產泡沫會破滅等論斷。

在去年，謝國忠在一次論壇里說漏嘴，說他一年半前將除房子之外的資產變現，保持流動性，等待投資機會。隨後，他補充了一句，原本也想把房子賣掉的，但是家人不同意。

唱空十幾年，連自己老婆都說服不了。經濟學家的老婆才是真正的經濟學家。

更少人知道，十幾年如一日地唱空中國樓市的謝國忠，過去幾年買的房子可不少——光龍湖的房子，就有好幾套了。

那些被謝國忠泡沫論說服持幣觀望、堅持不上船的人，這些年你們還好嗎？

當然，也不能把自己的踏空都歸咎於謝國忠。過去幾年的中國，本來就是聰明的錢換著法子割韭菜，看不懂的自然就被屠宰了。股市如此，樓市也是如此。

所以，在這個國家，你可以不會呼吸，但一定得懂流動性的鐮刀。不然，又得莫名其妙白上十年班。

如果要總結這輪樓市的洗牌，其最大壞處一定是——

勤懇上班的人，自此都被當做傻瓜了。

二

領導前不久又強調，房子是用來住的，不是用來炒的。

但過了一個春節後，北京五環內已沒有幾個低於7萬的樓盤了。

北京房地產限購政策的初衷是為了抑制投資，但幾年後，已淪為財富增值權的保護機制。所以你看看，春節過後北京二手房有多火熱，那麼多人花幾百萬、上千萬去搶學區房，就是為了讓自己產生一種幻覺——

麻痹！我終於登上了那艘通往更高階層的諾亞方舟了。

在貨幣貶值、外匯管制和新盤供應量減少的集體推動下，「船票」價格還在以驚人的速度上漲。剛需的購買力每三個月就衰減了一個梯隊。

25歲的狗蛋是被衰減梯隊中的一員。這個在北京做公眾號、月薪4300塊的年輕人縮衣節食，每個月只花1000塊錢租房、1000塊錢伙食加上交通，500塊錢零花，平時連買內褲和煙都要掂量好幾次，就這樣存了兩年錢，加上狗蛋他爹前年冬天賣掉鐵嶺新城8套房子換來的300萬塊錢，他也踟躕著想要上船了。

但他覺得北京房子真的太貴了。一猶豫，去年春節還可以買北京東四環邊改善的首付，今年過完年，可能連門頭溝新城都夠不著了。

有一次看完房回到公司，掃地的北京大媽拍著狗蛋的肩膀說：小夥子好好乾，等你公眾號干好了發了財，我賣套廣渠家園的回遷房給你。

廣渠家園是個可望不可即的念想。狗蛋來北京五年，不上船每年努力賺越來越水的錢，最後只能響應政府號召，回老家鐵嶺新城去庫存了。

過去一個月，老有讀者在後台問我北京房價到底漲到何時何處。上一篇文章里我已經說了，會預測房價的話，獸爺還會坐在這寫公號跟你們蛋逼嗎？

中國樓市的升跌還是看政府，這是特殊的調控型市場。北京土地供應多年來嚴重扭曲了供求關係，供給端縮減土地，需求端打壓購買，結果就是需求越壓抑越饑渴。

如果330北京還不出政策，這一波二手房的瘋狂情緒是不會自發停止的，二手房市場仍將繼續狂飆。

對於手裡攥著鈔票時刻準備著上船的人來說，這是利潤最豐厚的一段，但也是最危險的一段。二手房市場這場盛宴已經吃到八九成了，你這個時候去入席，也許能吃上幾口最後的主菜，但宴席隨時可能結束，而你要跟早早入席、尚未離席的那些人為盛宴買單。

如果非要擠進這場盛宴，盡量一上來就挑扛餓的主菜。哪些主菜扛餓？四點。學區、大戶型、核心地段、品牌地產商。

這些核心價值有助於你在樓市下行階段也不至於摔得很慘。

但二手房之外，在2017年你們其實還有其他的選擇。還沒有上船的朋友，未來幾個月應該好好關注下面一部分。

三

上個月，中央領導去通州視察了。

那幾天興奮的不止是市裡的領導，還有通州核心區的房主們。照著這趨勢，核心區房價突破10萬+，似乎指日可待了。

但也是在那幾天，通州台湖一個項目悄悄開盤，品質堪稱區域內最佳，但成交均價卻比區域內的二手房的價格還低。那個項目當天就賣光了，且很多房子是被內部員工買走的。

4月，上海江橋有個新項目也將入市，之前市場預期將賣到8萬一平米，但據說開盤價只有6萬。

未來幾個月內，北京和上海為數不多能夠開盤的新房項目，或都將像通州或上海這個項目一樣，以低於預期的價格銷售。

低價並不是開發商良心發現主動讓利，而是地方政府為了控制房價漲幅，對價格過高樓盤暫緩發放預售許可證。一部分開發商為了儘快入市開盤，只能以較低價格申請預售許可證。

這其實相當於政府幫購房者壓價了。這種機會窗口只會出現在2017年的特殊時間段內。如果你有能耐買到這些房子，還是相當於抓住了一張不錯的「船票」。

最近的一張「船票」將出現在北京孫河區域。去年年底龍湖景粼原著推出升級版獨院產品並售罄後，他們的平層產品景粼原著玉府即將拿到預售證，這個平層產品的主力戶型為139平米的三居。

一周之前在一個飯局上遇到龍湖高管，他就特別誠懇地向小圈子的朋友推薦這個項目。預售價格真的要比預期低很多——但能不能買到，就要看你的造化了。

京密高架路按計劃將在今年開始動工，這對於景粼原著來說是大利好。根據目前的建設計劃，京密高架路計劃在2020年竣工。彼時，孫河與主城區的行車時間也將從半小時縮短到大約10分鐘。

還沒有拿到船票的狗蛋，考驗你判斷和找關係能力的時刻，又到了。

獸爺只能幫你到這一步了。

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