民法複習講義●所有權●業主的建築物區分所有權

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業主的建築物區分所有權的概念：

指業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

業主：業主是指物業的所有權人。租房戶不算業主。
專有部分：專有部分是在一棟建築物內區分出的獨立的住宅或者經營性用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
構造上的獨立性：即建築物的構造上，可以加以區分並與建築物的其他部分隔離。如一個住宅單元通過牆壁、樓板與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元，具有構造上的獨立性。而其內再以屏風分隔成數個部分的，其內各部分則不具有構造上的獨立性。
使用上的獨立性：即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。

共有部分：共有部分是指區分所有的建築物及其附屬物的共有部分，即專有部分以外的建築物的其他部分。

專有部分的權利義務：

1.專有部分的權利：業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

2.專有部分的義務：業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

①業主將住宅改變為經營性用房，未經有利害關係的業主同意的，有利害關係的業主有權請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。
②將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
③業主將住宅改變為經營性用房的，本棟建築物內的其他業主，應當認定為「有利害關係的業主」。建築區劃內本棟建築物之外的業主，主張自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

共有部分的權利義務：

《物權法》第72條共有部分的權利義務

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性住房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

不得以放棄權利為由不履行義務：如，業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

業主的管理權：

（一）業主的管理權的範圍

1.業主有權設立業主大會並選舉業主委員會。

《物權法》第75條設立業主大會、選舉業主委員會
業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

2.業主有權決定相關事項。（考點）

①制定和修改業主大會議事規則

②制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

③選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

④選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

⑤籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

⑥改建、重建建築物及其附屬設施

⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數（「過」必須「超過」50％）的業主同意（雙簡單多數決）。
【例】王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業廣告牌。後王某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？
A：張某無權要求王某拆除廣告牌
B：張某與王某間形成了建築物區分所有權關係
C：張某對樓頂享有共有和共同管理的權利
D：張某有權要求與王某分享其購房後的廣告收益
【析】①根據《物權法》76條以及《建築物區分所有權》第7條規定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分（抵押、出售），屬於應經「雙簡單多數決」決定的事項，即應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意（「過」必須「超過」50％）。據此，將設置於樓頂的廣告牌撤除，屬於改變共有部分的用途，須經王某和張某之「雙簡單多數決」才能形成有效的決議，張某一人的同意僅達到半數，尚未超過半數。故A選項正確。
②《物權法》第70條規定：「業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。」王某將二層樓房的第二層出售給張某後，王某與張某分別對第一層和第二層享有專有權，共同對房屋的屋頂、承重牆、外牆、地基使用權等共有部分享有共有權和共同管理權，王某與張某對房屋形成建築物區分所有。故B選項正確。
④《物權法》第72條第1款規定：「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。」據此，業主對共有部分享有公益權，張某有權要求與王某分享其購房後的廣告收益。故D項正確。

3.業主享有知情權

《物權法》第79條建築物及其附屬設施維修基金
建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

4.建築物及其附屬設施管理：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

《物權法》第81條建築物及其附屬設施管理
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
《物權法》第82條委託管理
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
【例】北林公司是某小區業主選聘的物業服務企業。關於業主與北林公司的權利義務，下列哪一選項是正確的？
A：北林公司公開作出的服務承諾及制定的服務細則，不是物業服務合同的組成部分。
B：業主甲將房屋租給他人使用，約定由承租人交納物業費，北林公司有權請求業主甲對該物業費的交納承擔連帶責任
C：業主乙拖欠半年物業服務費，北林公司要求業主委員會支付欠款，業主委員會無權拒絕

D：業主丙出國進修兩年返家，北林公司要求其補交兩年的物業管理費，丙有權以兩年未接受物業服務為由予以拒絕。
【析】①《物業服務糾紛案例解釋》第3條第2款規定：「物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。」故選項A錯誤。
②《物業服務糾紛案例解釋》第7條規定：「業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。」故B選項正確。
③《物業服務糾紛案例解釋》第8條第2款規定：「物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。」故C選項錯誤。
④《物業服務糾紛案例解釋》第6條規定：「業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。」故D選項錯誤。故答案為B。