「公證」真的能有效防止動遷安置房賣方違約嗎？

【導讀】由於動遷安置房存在較長的「限售期」，房價在「限售期」過後勢必上漲，因此頻繁出現動遷安置房賣家頻繁違約的情況。實務中有的中介故意誇大公證的作用，並欺騙當事人支付大額的公證費。本文重點討論公證在購買動遷安置房過程中所產生的作用以及如何預防中介通過公證欺騙。如欲全面了解如何有效防止賣方違約避免法律風險，可以參閱筆者另一篇文章《購買動遷安置房，規避風險有妙招》。

動遷安置房買賣過程中，涉及到公證的情況通常包括對房屋買賣合同的公證以及買賣雙方商定由賣方直接委託買方信任的人辦理房屋過戶等手續的委託公證。

首先，在沒有取得「小產證』的情況下，公證處一般不會受理對動遷安置房買賣合同進行公證。而且，公證並不是合同生效的條件，只是針對合同內容是否違法、是否為雙方當事人真實的意思表示等進行證明。也就是說，如果合同內容並不違法，合同確屬雙方當事人真實的意思表示，合同公證與否，並沒有什麼區別。但是，實務中，房屋買賣都依賴於中介提供合同文本，而個別房產中介缺乏法律知識，替買賣雙方擬定的房屋買賣合同存在很大的問題，進而導致爭議頻發。這時候也可以委託律師等專業人士擬定合同，並在專業人士的建議下籤署合同即可，並不是必需對買賣合同進行公證。

其次，賣方直接委託買方信任的人進行辦理房屋過戶等手續的委託公證，表面上看確實可以起到預防賣方違約的作用，因為辦理委託手續之後，不需要買方參與即可辦理過戶手續。但是，買方要知道，即使該委託書已經過公證處公證，賣方只要打算違約，按照法律規定，賣方是可以單方撤銷委託合同的，而不需要買方或受託人同意。另外，順便提一下，公證處在擬定委託合同的時候，往往會設計一個違約金條款，該條款是否有什麼重要作用呢？筆者認為作用有限，因為房屋買賣合同一般都已經存在違約金條款，法院在審查賣方違約責任，主要還是看買方的實際損失，委託合同中的違約條款，能讓賣方多承擔的違約金數額作用非常有限。

最後，由於部分公證處比較謹慎，往往不願意做涉及動遷房的相關公證。於是就給少數不誠信的中介帶來了機會。這時候，中介會欺騙當事人，承諾為當事人找關係辦理公證，但是要收取房價2%左右的費用，可達幾萬元，而實際所需要的公證費僅需幾千元而已。其實，當事人只需要換個公證處，很可能另一個公證處就會受理委託書的公證。這也是筆者工作中經常遇到的情形，有的公證事項從法律角度，受理公證完全沒有問題，但是有的公證處可能由於這方面的專業知識不夠或者過於小心，便不願意受理公證。這樣換一家公證處，就可能解決這個問題，而不需要額外支付一大筆錢。

【結語】專業的事情應由專業的人來做，在上海而言更為方便，可以輕鬆地找到各行業的專業人士進行諮詢。因此，在做事之前，要了解清楚再去做，做到心中有數，盲目行事的結果是多花了錢，卻不能有效解決實際問題。

文/杜繼業（上海市專職律師，民商法學碩士，微信號：ad80805）

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