奧運概念又來了！但只有這類房子值得買
02-02
我沒聽錯吧？那個還沒從90年代樓市崩盤中恢復過來的日本，房地產又開始創紀錄了？
日本央行周三數據顯示，今年4-9月的房地產新增貸款比上年同期增加16%至5.9萬億日圓（539.4億美元），超過了80年代經濟泡沫時期的最高值！嚇得日本央行拚命強調，目前沒有看到房地產泡沫的跡象。這其中，進擊的「中華買房團」真是貢獻突出。不但把自崩潰後常年保持穩定的日本房價往上推，更讓東京2015年的房價上漲10%到15%，大阪上漲15%到20%。不是旺財瞎說，2016年1至4月，有90000億日元（550億人民幣）進入日本房地產市場，其中超過一半都是來自中國的資金。
那什麼房子適合投資？別想太多，100萬人民幣左右的小公寓才是最佳選擇。
首先你得明白，購買日本房屋的首要目的不是賭房價上漲，而是持有日元資產——低息使其成為全球最好的避險貨幣，能讓你分散資產、避險保值。其次則是普通公寓租售比高，能夠提供穩定可觀的投資回報。最後，因為小公寓面積小、總價低，出售、出租都很容易，稅費也較低，相對來說更靈活，承擔的風險也更小。該怎麼買？請記住旺財的「日本買房三字經」：看城市、看地段、看房齡。城市你就閉著眼睛選吧：東京、大阪是極好的！
剛才我們也說過，這次受2020年奧運會刺激漲幅較大的，僅限於東京和大阪兩個城市圈。其他城市例如名古屋、神戶和橫濱等地，房價還是保持相對穩定的狀態。同時，在不考慮持有成本的情況下，東京、大阪這類大城市裡總價100萬人民幣左右的小公寓，回報率在4%到7%。少數地段好、裝修好、配套好的公寓甚至能達到10%。而其他城市的小公寓回報率就遠遠不及這兩個城市了。其次，就是城市裡的地段、地段和地段了。儘管日本大部分城市交通非常方便，但小公寓的租金和地段相關性還是非常高。以東京為例，東京圈總共有23個區，除了千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區和文京區這6個區之外，其他17個區的租金就立刻便宜很多，甚至能打個對摺。旺財一位小夥伴在東京新宿區租了一個20多平方米的小公寓，月租金能達到1萬人民幣，同樣的租金可以在相對較偏的地方租到差不多40平房米的房子。
所以，最好選擇離地鐵站近，周邊商業、醫療、教育設施齊全的房子。更容易出租，租金也就相對更高。首都圈中古住宅（本指1980年代經濟泡沫時期的房屋）租金(指數)維持穩定，藍色線為東京23區平均租金最後，你還是得看房齡，這在日本格外重要。上次旺財提到了日本房子的折舊率——房子的賬麵價值會隨著房齡的增長而明顯降低，房租也是如此。
仍以東京為例。同樣是新宿區20多平米的房子，1981年建成，售價約76.8萬人民幣，月租約4400左右，加上每月的管理修繕費，回報率大概是6%。而旺財小夥伴租的那個1萬元人民幣的公寓，屬於2000年後房齡短、配套齊的公寓樓，但房屋售價也就150萬元人民幣左右，回報率高於7%。當然，較老的公寓不是沒有好處。首先它的物業管理費用低，上圖這套公寓月管理費加修繕費約900元人民幣左右，而比它新10年的同等公寓這兩項費用為1100多。同時，相同地段、面積但房齡老的房子評估價更低，在購買時以評估價為基準徵收的稅也更少。這些錢不多，但也都是你的投資成本，關於房齡，還是得精打細算好好權衡才是。寫到這裡，就到了幫大家算算在日本買小公寓的投資成本的時候。以一套總價100萬元左右的小公寓為例：買入時：不動產取得稅占評估價的3%；二手房有3%的中介費（新房無）。持有期間：每年的房產稅大約是評估價的0.5%左右；每月公寓管理費和修繕費約合500到1000元人民幣；中介出租代管的管理費佔租金的5%；賣出時：5年內賣出的，所得稅約佔盈利部分的30%，5年之後賣出的佔15%。除此之外，海外買家在日本買房也能貸款，最高能貸6成。只是貸款利率比日本居民高——2.6%到3%，最高年限15年。而外國人買房的好處是：可以比日本居民少交一筆住民稅。在出租和出售房屋獲得盈利的時候，日本居民需要交租金收入10%作為住民稅，但我們外國買家就不用交啦！
以後，旺財還會懷揣一顆紅心，為大家實現全球買買買的願望而努力，後台小財迷們提到的義大利、澳大利亞等等也敬請期待！
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