加拿大房價走向何方 看著川普的方向

特朗普當選美國總統後，加拿大樓市可能受到一輪新的衝擊，經濟學者們稱為「特朗普通脹效應」(Trumpflation)。所謂的「特朗普通脹效應」，非不是並不是簡單的房價上漲，而是指房貸按揭利率上升。

國債收益率上升推高按揭利率

銀行貸款給購房人的各種資金來源中，一個主要來源就是債券市場。銀行向投資者們借錢，並承諾一定回報，然後轉貸給購房人並收取利息，通過利息收入和成本間差價賺錢。當銀行的成本增加時，便會以提高貸款利率的形式把成本轉移給借款人。

通常情況下，債券收益率的增長非常緩慢。近幾周內，銀行的利差一直在迅速收窄，一些基準債券的收益率自唐納德·特朗普參加選舉以來一直在飆升。例如自7月以來，10年期美國政府債券的收益率幾乎翻了一番。

因為加拿大與美國經濟息息相關，美國債券收益率上升，加拿大也不會倖免。本周一，加拿大債券收益率已升至11個月高位，意味著債券價格跌至11個月低位。而在6個月前，加拿大債券收益率處於有史以來最低位，即價格處於最高位。

蒙特利爾銀行(BMO)Nesbitt Burns首席經濟師Douglas Porter說：「加拿大政府債券收益率確實面臨上升壓力，只是幅度小於美國債券收益率。」他認為，幅度較小是因為加拿大央行在可預見的未來不會加息，對於加拿大樓市而言，房貸按揭利率被捆綁在債券市場上。

提高房貸利率提高還款壓力

在本月初時，加拿大五大銀行之一的道明銀行突然宣布，即刻提高房屋貸款利率15個基點，將貸款基準利率提高至2.85%!這是自2015年七月以來首次提息。

隨後，跟眾多媒體預測的一樣，繼道明銀行(TD Bank)上調房屋貸款基準利率之後，在11月15日早上，加拿大皇家銀行(Royal Bank of Canada)也對部分房屋貸款利率進行了調漲，尤其那些貸款時間超過25年的貸款利率漲幅更大。皇家銀行表示，這些新貸款利率標準從17日(周四)開始生效。

目前，加拿大五大銀行中已經有兩大銀行宣布提升按揭利率，上個月加拿大財政部引入的按揭新規令到非銀行貸款人更難操作，加拿大人可能會承受更高的利率負擔。

對於一個有50萬加元按揭貸款的客戶，如果選擇25年期的5年固定利率，按照舊規定，他們每月支付2,274.85加元。本周四實施新規則後，他們的每月支付額將跳到每月$2,376,51加元，每月多付$101加元，相當於每年多付超過1200加元，並在25年按揭貸款期限內增加近10,000加元的利息成本。

這種變化無疑是對加拿大房地產市場迎頭一擊!有人指出，加拿大房地產市場的好日子，或許將要到頭了。

溫哥華房價已帶領BC省走下坡路

RBC此次的固定貸款利率上漲對溫哥華房市的影響如何，恐怕還需要些時間才能看出來，但在利率上漲前，溫哥華的房價已經大幅下跌，甚至影響著整個BC省的數據一起走下坡路。

據《溫哥華太陽報》(VancouvernSun)報道，BC省的房價上個月繼續大幅下跌，下降的主要原因就是溫哥華市場的疲軟，銷售下降。

BC省房地產協會今天表示，上個月通過MLS銷售出的房屋為7272套，較上年同期下降16.7%。銷售總額為44億元，比一年前下降24.2%。

10月份BC省的房屋平均銷售價格為606,787元，比上年同期下降9.1%。

該協會首席經濟學家CameronnMuir說：「10月份全省的住房需求依然複雜。整體來說，低陸平原地區的房屋買賣比一年前漲幅有所下降，但月與月之間比較穩定。相比之下，溫哥華島和內陸地區的房屋銷售繼續保持強勁的同比增長。

Muir認為，全省平均房屋銷售價格的下降是由於來自溫哥華的房屋銷售比例減少。通過大溫區的房屋銷售佔BC省交易的比例上個月下降到31.4%，而去年同期為42.6%。

不過在今年的前10個月，BC省的房屋總銷售額為704億元，比一年前增長了27.4%，銷售數量上增長15%，平均價格攀升10.8%至696,992元。

加拿大或吸引更多投資

美國大選爆冷，眾人眼裡最不靠譜的川普上台了，真是幾家歡喜幾家愁。不過對加拿大來講，或許拿到了「吸金」的絕好殺機。周一，加拿大總理特魯多就在多倫多緊急召開峰會，與世界最富有的投資商團會晤，遊說他們在加拿大投資，特別是在基建項目，強調相比美國，這裡更加穩定。

會議上，特魯多不斷提及加拿大的"穩定"買點，顯然實在暗喻美國上周大選結果出人意表，政局很可能不穩定，而對於投資者來說，穩定才是投資的王牌。「國際投資者和他們的"巨額資金"，都在尋求低風險商機，加拿大需要做的，就是展示長期增長潛力，沒有太多官僚進程，勞動大軍有良好教育背景。」

在基建方面吸引外資，加拿大有足夠的自信可以與侯任的總統川普領導的美國進行競爭。特魯多也強調將善用私人資本問題，表示加拿大會讓納稅人的資金"走得更遠"，旨在加強國家公交運輸、環保和其他基建設施，成為全球先鋒。

短短兩周前，財政部長莫奈(BillnMorneau)才剛剛宣布計劃，政府有意建立基建銀行。而特魯多政府則已經做出承諾，在未來10年，向基建銀行注資350億元，還計劃創立注資加拿大樞紐(Invest in Canada Hub)吸引資金，並放寬外國投資者的限制。

美國底特律曾是加拿大溫莎房產的寫照，繁榮的汽車工業帶動大量在美就業的人數，人口與收入的雙增加，讓加拿大小城房價也隨之猛漲。

移民可能帶來新需求增長點

除了就業人口增加，移民增加也可能為加拿大房價上漲帶來機會。

美國大選落定，那些對特朗普上任後的未來憂心忡忡的美國自由主義者紛紛表示要跨過邊境湧入加拿大，一度使得加拿大移民局的網站崩潰。

特朗普當選後，要移民美國和在美的非法移民是最糾結的。特朗普可以說是以全面地反移民來保護美國公民，但對於合法的美國移民則是持歡迎和肯定的態度的，尤其是對美國經濟和就業帶來巨大貢獻的EB-5投資移民，川普更是雙手贊成。

但問題是EB-5投資移民是有條件簽證，太多人沒拿到最後綠卡，而選擇黑在美國。如今EB-5投資移民的變革之狼已經逼近，特朗普又要嚴打非法移民，這讓有想黑在美國的准移民望而卻步卻，讓已經黑在美國的移民未雨綢繆，轉而臨近的加拿大是不二選擇。

人口的增加一定提高住房需求，這是絕對的促進房價增長因素。

吸引外資、增加基礎設施建設、移民增加這些都是促進房價上漲的必然因素。面對利率上漲帶來的抑制因素，孰能佔據主導讓加拿大房產市場繼續走高，有待觀察。

你問我加拿大房價走向何方，我指著川普的方向

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