6個月順利完成小房換大房

10月份，有件大事要辦，我們要搬家啦，這也是今年的大事，趕在房價猛漲之前換房計劃順利完成，總結經驗，對於小房子如何快速換到大房子，看我這篇就夠啦。

老公：老二出生，房子小不夠住啦，要不今年咱換一個大點的吧。

我：好啊~~

於是我們在今年3月份就這麼愉快的決定了

1.先賣房還是先買房

2.如何挑選合適中意的房

3.貸款和稅

生了老二，原來不到70平米的小兩居明顯不夠住了，所有也就出現了上面的一幕，老公提議把小兩居換一個大三居，我覺得靠譜，於是在今年3月份愉快的決定了。

那麼問題來了，換房，我們是先賣房還是先買房呢？

既然想換房子，我們最初的心理就是得先買房子，要不房子賣了，買不到怎麼辦，於是我和老公聯繫了中介，中介效率果然高，帶著我們看了好幾套房子，中間看中了一套我們家附件另一個小區內環的房子，裝修保養的不錯，一進門就被他們的房子吸引了。

當天晚上約房主談，表達想買的意願，人家一聽，你們還需要先把手頭房子賣了，才能付我們首付款，這時間啦的太長，現在朝陽區的房子買賣過程最短也需要3個多月，然後銀行放款再等上一個半月，等不了，第一套談崩了

接下來一個星期，都是這樣的情況，賣家都覺得時間太長，等不了，而且正好今年3月份，房子一直小幅度上漲，我們這樣的買家，不是好的買家對象。

於是，老公和我商量，要不我們先把房子賣掉，然後踏實看房，拿著錢，咱不怕買不到房。

其實這多少有些打鼓，要買的房子還沒看好，這樣做會不會太冒險。不過之前幾套，賣方也都不肯賣給我們，想想，還是決斷一些。

房子掛出去了，接連三天陸續很多人看房，因為是小戶型，比我們想像中更快賣出了，記得那天老公還在上班，我在家，我自己就把房子賣出去了。

買家條件也非常好，一個月之內就可以付款首付，由於我們房子沒有滿五年，北京政策，沒滿五唯一有個稅，如果網簽價格和之前我們買房的網簽價格差額小，個稅就可以免，所有買家少貸款，網簽價格就可以做的稍低，這樣就免去個稅，對應我們也可以多拿到首付款，一舉兩得。

3月份，從我們決定換房到第一步把房子賣掉，用了不到兩周的時間。

對應先買房還是先賣房的問題，在手頭沒有那麼多現金的情況下，建議先賣房

先賣房優勢：

1.買房後有更清晰的資金預算，清楚知道首付款和貸款的分配

2.了解資金究竟能承受多少價位的房子，選房時更有針對性

3.不用擔心會承擔兩份房屋貸款的風險

先賣房劣勢：

1.在賣的房子交接日前沒有買到房子，需要考慮住哪裡的問題，不過可以租買家的房解決這個問題，我們賣完房子就和買家協商住到了今年10月份，感謝買家

2.房價不穩定問題，這個是剛需，沒有辦法，必須面對

賣完房了，進入最艱難的買房過程，話說北京房價一天一個樣，我特別擔心，怕拿著這點錢買不到房子，還好老公天生淡定派，說踏實看房，北京這麼多房子，肯定有咱們的房子。

選房我們有幾個硬體標準：

1.三居室，兩衛生間，話說兩衛生間，老公強硬要求標準，他的神仙底盤，可以吐雲吐霧，??

2.有配套學區，解決倆兒孩子上學的問題，我們是北京戶口，覺得如果不上公立學校確實有些浪費。注意，此學區非大家所理解的學區房，北京所指的學區房，一般都是西城和海淀的，那邊房價是在太貴，我們條件有限，直接不作為考慮範圍

3.核心地段，成熟社區，雖然說是自住，不過多考慮投資的問題，但是如果有強大的保值增值功能，豈不是錦上添花，北京的房子，這十年，整體趨勢上漲，不過最具有升值空間的，還是核心地段，所有我們鎖定地段北京5環之內。

4.首付款控制在200之內，貸款可以高貸，哎以後亞歷山大！！！

哎，現在把這幾條寫出來，因為已經買到房，長舒一口氣，中間3個月我們在看房過程中給中間說這幾條的時候，中介一度認為我們是不是瘋了，這麼多條件合適房子怎麼找。

不過最後還是感謝中介，成功的幫我們物色到合適的房子，上面的條件基本全部滿足，三室兩廳兩衛生，有對於的公立學校，核心地段，也是一段我非常喜歡逛的地方：朝陽大悅城。中介費雖然貴了點，但是買到稱心的房子是重點。

貸款，我們肯定是高貸咯，關於貸款，大家可以看我之前的文章，分析的很全民，也是為什麼我堅持高貸的原因。

做一個聰明的房奴

本著利用資金理財最大化的觀念，我們把貸款運用到最大化，我們買的房子涉及到一個非常高額的稅：給國家交的10%的綜合地價款，我們把這幾十萬也揉到了貸款中，由此成本是增加了契稅費用和中介費，但是我們成功從銀行多貸款出來幾十萬，對於天天說理財的我來說，這樣大大的划算。

貸款多，意味著首付少，我可以盡量少拿出部分現金付首付，現金10萬，投資一年至少也可以多創造1萬的收益。

貸款多，雖然還款壓力大，但是會進一步刺激人的潛力，多開源，然後隨著時間拉長，現在的壓力大，在未來相信肯定不成問題

話說，有可能五年之後我們再折騰，房子如果總價漲了，不是又賺了嘛，還是那句話，千萬不要怕向銀行貸款，銀行貸款的成本目前是所有融資成本中最低的，撬動資金槓桿第一步，也是利用理財工具的第一步，房貸。

關於稅，我們涉及到的稅，首套房的契稅和對方由於是經濟適用房涉及的10%綜合地價款稅，其他就沒了，關於稅，由於類型不同，所有涉及的稅也不同，有興趣大家可以點擊閱讀原文，詳細看看其他的稅怎麼收。

最後來說說這個過程中如何利用理財的吧，我怎麼會讓我能掌控的每一分錢閑著呢~

在整個換房過程中，充分利用了理財收益最大化原則，初步計算，創造了至少幾萬的利息吧

1.賣房，拿到首付款第一天，換完老房子原本的銀行抵押尾款，剩下投資固定收益，年化約9.5

2.走完賣房流程，拿到銀行尾款，繼續投資。

中間6個月，經常聽到朋友以買房子，換房子為由，說沒錢，試問，你有沒有充分的利用你可以碰到的每一分錢呢，如果沒有，趕緊行動起來，別讓你的錢在躺在活期睡大覺啦。

投資什麼，以前文章中經常提到，閱讀原文好了，不過我現在把部分投資到機器人理財了，有空再給大家做這個介紹啦。

一一媽媽

金融狗 金牛座 倆兒熊孩子媽媽

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