什麼叫商業地產運營管理？

商業地產的管理運營與商業地產前期的策劃、招商工作等同樣重要。

最為重要的是商業定位,根據實際情況選擇適當的運營管理模式。

商業地產運營管理的3種模式：委託運營、自行運營、合作運營

在未來，將出現專業且獨立的商業管理公司，但目前這種委託第三方來運行的比較少，還不成熟，即獨立商業管理公司的運營模式都尚未達到成熟的地步，同時大部分業主方對外包公司的期望都相對較高，而且很多作為甲方的業主對待管理合作夥伴不是積極配合的心態，而是將管理作為一項命題來考試乙方，並要求完美答案，這就會造成雙方的管理合作難以成功。

具體內容包括物業管理、租賃管理、租金管理、協調機制等

物業管理體現在硬體設施的配備和運營要求兩方面。

摘自RET睿意德張家鵬《 五三法則：實體商業的互聯網化運營路徑》

我們認為核心運營的工作應包括以下三個方面：

第一是降低獲客成本。所有生意的核心邏輯都是不斷降低獲客成本和不斷提升交易的頻次。借鑒互聯網的做法，實體商業運營者在降低獲客成本方面要在以下方面加強，即渠道合作、精準投 放和老客戶維繫，就是要在線上線下找到與自身目標客戶相近的渠道夥伴、基於大數據支持做引流及利用線上手段與老客戶加強溝通與互動。

第二是提升交易頻次。被 講濫了的啤酒與尿布的故事，是讓能夠產生關聯購買的貨品擺放在一起以相互提升銷售，說的是商場內的關聯消費，這是一個提升交易頻次的方法。用高頻拉動低 頻，也是一個方法。商場內的餐飲是高頻的消費業態，加大這類業態本質上也是在提升客戶的到場機會，另外的促銷、簽到積分都起到相似的作用。同時，提升社群 間的激勵也可有效提升頻次，因為人的行為是有很強的從眾性，當一個人看到社群中的意見領袖或相當多數的人曬出了其購買的某種商品或服務，很多人會積極跟 隨，這樣現有的購買就轉化成了新顧客的行動。另外特別重要的一個做法是離場喚回機制。客戶的喚回是電商運營中十分常規的動作，所以我們下載的APP中經常 會「叮咚」一聲提醒我們有一個怎樣的優惠去領去，就是最常見的喚回動作。消費者到購物中心消費本身也是一個較低頻的事情，所以要藉助更多方面提升顧客到場 的消費頻次。在沒有互聯網的時代，大多依靠DM里的新貨到場目錄或特價活動來吸引客戶回來，但到了互聯網時代，可以用自己的微信、合作渠道、社區等線上的 方式來吸引客戶回來，而且這是成本不高且十分直接提升銷售的有效方式。

第三是拉高銷售毛利。商業的運營中拉高毛利的重要方法是建立高低頻的有機配合。我們最常用的高頻功能絕大部分都利潤不高，而不常用或不多見的商品大多都可以獲得高利潤。思考一個好的商場 業態組合就是如何建立高頻場景來帶動低頻的高利潤業態。我們到商場購買黃金珠寶是一個非常低頻的事，但是餐飲是高頻，有一定量的餐飲便能夠很好的 保障購物中心人流，從而形成對低頻高利潤商品的轉化購買。實體商業人很少按高低頻來分類業態，但以高低頻的方式去做區分分析可能會使分析更接近商業本質。 我們看線上的大眾點評，就餐查餐廳信息是一個高頻但並不能為大眾點評帶來盈利，而其中植入的相對低頻的休閑娛樂預訂功能，比如KTV、景點都是低頻，但卻 能夠產生利潤。另外，從B2C到C2B，從批發零售到向買手轉化，導入與導出流量合作，線上平台入駐及線下向線上轉化都是拉高銷售毛利的重要手段。

在國內top2商業地產就職，試著答一下：

首先，運營管理是商業的核心。只有高質量的運營才能使商業地產的資產價值得以有效釋放，它是提高商業地產收益（也就是租金）和提升物業價值的源泉。舉個例子，我司深圳萬象城2004年開業以來，長年能維持數億水平的租金水平及逾200億的物業價值估值，其原因就在於深萬團隊高效且穩定的運營。

其次，運營管理才能推動商業地產資產證券化進程。在地產存量時代，商業地產金融化已經成為一個炙手可熱的議題，它似乎是直達了地產價值核心的重要手段和工具，但只有運營好的商業物業才能在資本市場被追逐，如果說金融讓地產回歸價值核心，那麼運營就是實現這一目前的前提。

最後，運營管理就是面向「空間」與「客戶」兩端的管理。面對一個購物中心，通過會員管理、推廣管理、營運管理、招商管理、物業管理等手段達到人貨場三者之間的有效銜接與互動，最終釋放空間與客戶的價值。

結論：因此，商業運營非常重要，而運營管理崗也是地產價值鏈後端的核心崗位！

以上！