大興區區域配套及新房市場成交分析－5月更新
一、大興區簡介
大興區位於北京市南部，轄區面積1036平方公里，截至2014年底，常住人口達到154.5萬，下轄5個街道、14個鎮。大興連接南中軸線，處於環渤海經濟圈的中心，與亦庄行政融合後形成大興新區，新區以高新技術製造業為支撐，形成亦庄新城、大興新城、新航城「三城」鼎立的發展格局。
2009年年底，《促進城市南部地區加快發展行動計劃》出台，計劃規定三年內北京南城將吸納市、區兩級財政投資和社會投資2900個億，大興瞬間再次成為萬眾矚目的焦點。
而同年年底，大興區和亦庄開發區（北京經濟技術開發區）的行政資源進行了整合，打通了大興新城與亦庄新城的合作通道，意在通過整合資源促進相互發展，形成北京南部高技術製造業與戰略性新興產業聚集的大興新區。
而後第二首都機場選址大興和新航城建設計劃的確定，大興新區中亦庄新城、大興新城、新航城「三城」鼎立的發展大格局初具雛形。
圖：大興區位置圖
二、大興區配套分析
1、教育
總體而言，大興教育發展不均衡，優質教育資源大部分集中在新城地區，優質教育資源總量不足，尤其中學教育資源比較缺乏。
目前大興區正在加大引進名校辦分校、引進名校開辦校區、引進高校辦附屬學校，並挖掘優質學校的潛力，利用連片社區配套教育資源開辦分校來推進義務教育優質均衡發展。
位於大興區黃村鎮三合庄的國家教育行政學院附屬實驗學校已舉行開學典禮，這是大興區新增的7個優質教育資源學校中的一個。除此，還有北師大大興附屬中學東校區、北京教育學院大興附屬實驗小學融匯校區、大興區第二幼兒園融匯分園、首師大學前教育學院附屬幼兒園分園，大興區第三幼兒園和大興區采育鎮第二中心幼兒園則搬到了新址辦園。
截至2014年年中，大興區共有：幼兒園65所。2010年學前三年毛入園率94%左右，適齡兒童學前教育需求基本得到滿足，但部分區域仍存在一定的幼兒園「入園難」問題；小學103所，多集中在兩個新城區，尤其是大興新城4號線沿線區域；優質小學以名校分校、高校附屬學校為主；中學43所，主要也集中在新城區：大興新城內有以大興一中、興華中學為主的優質本地中學，也有八中分校、北師大附屬中學等名校分校；亦庄新城因發展相對較晚，教育資源多以名校分校引進。
2、商業
大興商業規劃布局為以大興新城（黃村新城）為聚集地，依託地鐵線，多中心分布。
目前大興新城和亦庄新城的商業初具規模，形成了幾個較為集中的商業中心。另外舊宮地區也因離市區較近、有航天研發基地支撐、八號線南段的規劃等原因，也形成了一定規模的商業聚集。
3、醫療
大興區的大型醫院相對較少，且分布不均，主要集中在大興新城、西紅門區域、舊宮板塊和亦庄板塊。其中大興區人民醫院和同仁醫院亦庄分院為三甲醫院，而北京仁和醫院、北京普祥中醫腫瘤醫院、北京市大興區婦幼保健院、北京市大興區中醫院等為二甲醫院，可以滿足居民的就醫需求。
4、交通
大興在北京各大遠郊區縣中，路面交通規劃、軌道交通的規劃均較好，道路擁堵情況較少。京開高速、京滬高速、南中軸路三條主幹道穿過，已開通的地鐵線路包括4號線（大興線）、亦庄線，未來將會開通第二機場快軌，總體而言，交通較為便利。
5、生態
大興區區整體自然環境較差，綠化覆蓋不充分，空氣質量在北京所有區縣中處於偏低水平。近年來由於大興南部和東南部產業園的開發，空氣質量進一步受到影響。
6、綜合評分
注:圖中紅色為北京市平均值。房價評分為價格高-分數高,價格低-分數低。其餘各項均為分數越高質量越高。
三、大興區房地產成交熱門板塊
自從南城計劃開啟之後，大興住宅市場開始轉熱，而後4號線與亦庄線的開通，又進一步推動了住宅用地的開發。
大興新城承載了北京中心城區外溢的大量剛需，過去幾年住宅市場十分火熱，亦庄、黃村地王頻現。目前亦庄板塊、4號線天宮院板塊一手樓盤比較集中，這也是近幾年比較火熱的板塊。
1、黃村新城板塊
黃村新城在大興各個板塊區域中發展較早，其顯著特徵為商業發達。其商業中心分布在地鐵4號線沿線，規劃有火神廟商業中心、西紅門休閑商業中心、念壇商務商業服務區和大興地鐵商業景觀帶四個大型商業項目。
目前西紅門區域、火神廟區域形成了較大的商業聚集區，業態以生活向購物廣場為主，輔以高端精品購物中心、精品百貨。
由於相對居住氛圍成熟，居住人口較多，二手樓盤較多，新樓盤較少，醫療、教育、公共交通等資源相對發達。
2、亦庄板塊
亦庄板塊是國家重點建設的高新技術開發區，其核心區、河西區位於大興轄區內。依託於高新技術產業的快速發展和軌道交通的建設開通，亦庄板塊商業開發和住宅開發速度極快，也是近年房產熱門板塊之一，既承擔了城區外溢的剛需壓力，也有一批別墅等中高端住宅項目在此落地，住宅整體價格略高於大興新城。
亦庄新城商業以榮華大街為中心，重點規劃項目為包括亦庄商務中心、產業區商業配套體系。目前亦庄新城西北區域商業配套發展相對比較成熟，大型商業體也多聚集於此。
亦庄開發區規劃詳盡，住宅和商業用地主要分布在西部和北部，其中核心區和三羊區開發較早，已有大批住宅入住，河西區也已進入快速開發階段，有大量新房在售。
3、天宮院——生物醫藥基地板塊
依託於地鐵大興4號線便捷的軌道交通、南城計劃的大力推進和首都第二機場選址大興的利好消息，加之黃村板塊地鐵沿線住宅用地的減少和住宅價格的高漲，天宮院板塊迅速迎來了眾多大型開發商的入駐。
目前天宮院板塊商業配套正在發展中，臨地鐵均有大型商業體在建，包括30萬平方米的龍湖時代天街、12萬平方米的凱德MALL，未來交通、購物都比較便利。
4.孫村板塊
孫村板塊位於南六環外南中軸線，近幾年土地交易市場、住宅交易市場相對而言也較為活躍，但目前住宅批地數量還相對較少；得益於第二機場的興建，未來機場臨空帶的住宅土地供應量與價格應得到相應較大提升，但目前而言，交通、醫療、商業等配套還處於為建設狀態。
四、大興區新房市場成交分析
1、總體
4月大興商品住宅（不含保障房）成交的中高端項目較多，導致成交價格漲幅較大，也說明大興區商品住宅市場的高端化趨勢。寫字樓成交價格則在15年9月達到均價25000元/㎡後趨於穩定。
2、商品住宅
16年4月，大興商品住宅（不含保障房）的成交均價迅猛上升，達到了43255元/㎡，環比增長20.04%，同比增長60.56%。該價格再次刷新大興區樓盤價格的歷史最高點，且漲幅是近一年最大值。觀察4月成交項目排名情況，排名靠前的首開保利熙悅誠郡、亦庄金茂悅、中冶德賢公館等項目為改善類大戶型平層產品；鴻坤林語墅、楓丹壹號等為別墅產品。這些中高端類產品的大量成交反映了大興區新房市場已經步入高端時代。
4月，大興區商品住宅（不含保障房）成交量繼續增加，4月新批上市套數達631套。從15年4月到16年4月，大興商品住宅（不含保障房）共銷供比達到1.58，說明在去年，大興商品住宅（不含保障房）市場處於明顯的供不應求狀態。根據供需關係，大興商品住宅價格上漲成為必然結果。
從各層級產品的成交佔比來看，近一年內，大興區剛需、改善、高端產品成交佔比發生了歷史性的變化：15年10月，大興改善產品的佔比超過了剛需成為主力成交產品；到16年4月，剛需產品佔比達到歷史最低值25.36%，同時高端產品佔比首次突破20%。
短短一年內，大興各類產品成交佔比發生如此大的變化，表面上由於大興地區房產成交價格的上漲，深層次的原因則是政府對南城規劃力度加大、區域房產需求量激增、市場供不應求等各項因素綜合造成的。
3.商住寫字樓
4月，大興區寫字樓成交均價為25442元/㎡，環比增長2.85%，同比增長30.30%。大興區的寫字樓成交均價在2015年9月達到27625元/㎡之後，基本保持在25000元/㎡上下波動，相對較為穩定。
五、寫在最後
大興地處北京南部，受益於「十二五」新城規劃和南城發展計劃，新城區域發展迅速，近年房地產土地和住宅市場交易頻繁。尤其亦庄新城、大興新城的發展引人矚目，有高新技術產業的支持和政策導向，教育、醫療、商業等各類資源逐漸湧入，加之軌道交通的建設開通，房地產市場也一併火熱起來。
如果考慮在大興購買新房，可以多關注大興新城區域和亦庄區域，兩者都依附地鐵，具有一定規模的商業和教育配套。前者有4號線貫穿，開發腳步已推進至首站天宮院板塊，住宅價格相對較低；後者依託亦庄線和產業技術園，發展較早，發展速度較快，但相對單價較高。兩個區域位置、價格不盡相同，建議您根據自己的交通需求和預算範圍酌情選擇。
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