是時候和商住做個了斷了

是時候為商住這個特殊業態單獨寫一篇分析了，因為它儼然已經成為北京房產市場的「半壁江山」。

商住火了？憑什麼？！

2016年1月至今，北京商住產品的成交量已經突破兩萬大關，超越商品住宅這個北京房產中的常勝將軍，變身為北京商品房市場中的領軍產品。

這個現象換在五年前是不可想像的，商住作為一種「夾縫中求生存」的產品，目前已經越來越正規化，適應性、創新性和兼容性也越來越高，逐漸滿足了多種不同人群的需求。如果換一個角度，也能說明一線城市的樓市也著實是一個充滿想像力的市場，「沒有做不到，只有想不到」，不知不覺，你已習慣了商住霸屏、住宅小眾的時代所向。

商住的大火一方面是市場造就的，實屬必然趨勢。記得5年前的一次地產研討會中，一位老領導提出，四環會發展為北京富人區的邊界線，不無道理；只不過連這位老領導也沒有想到是，按照目前這個趨勢，五環甚至六環才是最終的邊界線。

現狀為何會如此殘酷呢？

其實答案很簡單，當買房變成一種城市生存機會的爭奪戰，買房就不僅僅是居住這麼簡單了。

隨著一線城市資源的高度聚合，對人口吸附能力的逐步增強，對城市資源的佔有就變得越來越重要，人們對於居住產品的容忍度和購買觀念也已發生質的變化。以前買房買住宅、炒房炒住宅天經地義，而目前呢？住宅供地逐年減少，樓麵價逐年升高，麵粉貴過麵包已成為常態，開發商卻仍在搶地，住宅產品被迫高端化，商住則逐漸變為了剛需人群購房需求的主要承接力量。

從購房人群量上看，北京的房產市場中剛需人群和投資人群基本佔據了90%左右的份額，而真正為了改善生活品質購買豪宅的客群不到1%，商住之所以異軍突起，另一部分原因也是充分契合了剛需人群和投資人群的精準需求。比如，大多數懷揣著「北京夢」來北京打拚的年輕人、大學生，通常經歷職場數年、出租屋數年、攢錢數年後，大多都會考慮先買個自己的小蝸居，無奈面對高地價、高房價、豪宅浪潮，面對不斷升級的限購，目光逐漸轉向公寓化、年輕化、低總價的商住產品屬實自然。

商住到底有什麼好？

商住作為過渡型居住產品與其他產品相比有諸多優勢，最為明顯的是不限購（雖然通州也限制了），這對很多外來的年輕人有很強的吸引力。正如之前提到的，當買房變為了一種生存空間的爭奪和資源佔有，能在第一時間掌握到便是好的。

講真的，回想一下，這10年來真心實地為了你的財富著想的就只有「房產銷售」了，那句「再不買就要漲了」現在想起來是多麼的真誠懇切啊！

玩笑歸玩笑，商住滿足了外地客戶對於北京生存空間的迫切需要，並且從一線城市的長期發展來看，其保值屬性也是極強的。同時，在產品力方面，商住通常會以小面積產品為主，呈現低總價的特徵，滿足小預算客戶群的需要，即便在同一區域，商住的均價相比住宅也略低，性價比高；多採用複式（loft）結構，靈活時尚，也體現出專為年輕人設計的理念。

總之，商住完美地解決了住宅買不了、住宅買不起、二手房太老舊等諸多購房難題。

商住的另一半購買客群是投資者。對房產投資市場稍敏感的投資者其實不難發現，商住產品在市場上的佔有率早已不是5年前的水平，其不僅在居住市場與普通住宅平分秋色，在投資市場也成功拔得頭籌地位，而傳統房產投資產品如寫字樓、商業等在近年來的表現上卻並不讓人滿意。

傳統的房產投資類型（寫字樓、商業）屬於中長期投資，並且因其與經營性物業直接相關，所以一般而言，投資的資金門檻與複雜程度都較高；同時，傳統的投資類型在目前市場上的供需關係也不容樂觀（配圖），銷供比例常年維持在1以下，導致存貨的大量出現，去化難度一直居高不下，本身的升值預期遭到一定程度打擊。

而商住得益於其天然的居住與投資結合屬性，市場以居住為需求的潛在購買客群基數大，在投資品中需求大大超過供應，既與居住產品持續被看好的趨勢相吻合，又充分符合了佔用資金少，轉手靈活的特徵，首先受到了小規模投資者與中短期投資者的青睞。

商住投資回報的來源有兩部分，租金與升值。同為居住類產品，商住不僅租金與住宅看齊，理論上講，價格漲幅也應該與住宅相同。在北京這個住宅任性瘋漲的地區，商住的升值還是有一定保障的。就同一區域而言，住宅與商住相比，升值幅度應該相似，幾乎不可能存在升值幅度相差極大的情況，因此在目前這個市場環境下，與商鋪、寫字樓相比，商住投資還是比較穩健的。

從「游擊戰」到「正規軍」

經過數年的發展，商住不僅在市場上得到了消費者的認可，也同時成長為一線城市房產中的一支「正規軍」。

相比數年前消費者懷著不信任、不看好的態度去勘察商住項目的情形，如今的商住越來越受到消費者的追捧和政策的承認。5月，通州商辦限購政策最終出台，屬全國商業性限購首例。商辦限購雖在程度上打擊了通州商住的投資行為，但同時也展現了北京政府對於規範商住產品交易、扶持城市新城及規劃產業新區公建設施方面的決心。從未來的發展趨勢看，商住「住宅化」n、「主流化」、「規範化」一定是未來一線城市融合解決新城初期投資需求與新城居住需求問題的大勢所趨。

在北京，多中心的發展策略是政府一貫堅持的，亦庄、房山CSD、門頭溝商務區、大興新城、第二機場經濟帶等等核心區域還會逐步產生此類類似副中心的城市功能區，商辦產品在這些新興區域出現也是必然的景象。如今的商住早已不是簡簡單單的「商業改住宅」，這種改變正在超出我們的預期，它會逐漸變為新興城市綜合體中不可或缺的一種產品類型。