上海鏈家受罰——中國房產是桌只能屁胡的牌局

上海各銀行將暫停與鏈家等6家房產中介合作1個月！7家銀行部分營業機構被暫停個人房貸業務2個月————就是打麻將去番子，針對年初通過P2P、房產中介獲取首付款資金購房的去槓桿化。

年初的國內房產去庫存的降息、降稅、降首付策略，讓房產投資人群看到了機會。紛紛運用首付貸這類的資金槓桿進入北上廣深一線房產市場，沒有消化掉二三四線城市房產庫存。

這種情況是制定政策時沒想到的，目前國內房產市場情況有如一個麻將牌局：

支桌子組牌局的叫「天朝」，每把抽個頭；

邀請上桌玩牌的四位分別是國內一、二、三、四線城市，每位的財力不同；

國內房產形勢就是乏味、低迷的牌局，打了幾圈不是流局就是出相公，四家都感覺乏味；

以前國內房產政策就是吃、碰、堤的玩法，現在政策是「天朝」建議大家玩新玩法，刺激一下牌局，取消了吃碰提、並加番，吃牌、碰牌上聽後不用自摸了，點炮也能胡，而且玩出花樣可以加番。

結果大家都知道了，玩了三把中國房產就出事了：

這輪是一線城市上庄，結果一改規矩後，老兄猛吃猛碰，不是七對、就是龍、要不就清一色，總來大的，坐上三連莊了。這下二、三、四線城市玩不下去了。本以為是人人都有機會，結果便宜都讓一線城市佔了；

看著二、三、四線城市不想玩了，「天朝」坐不住了，牌局不能散。新玩法剛讓一線城市連贏幾把，自己抽了不少頭，這散局就沒錢收了，所以不能散局，只能再改規矩：

首先，吃、碰、提不能取消，新玩法有助於贏牌，二三四線城市還嘗到甜頭，不能馬上結束；

其次，一線城市總贏，再贏不能連莊，必須往下輪，保證機會均等；

第三，不許加那麼多番了，打出什麼花樣只能加一番；

所以，上海各銀行將暫停與鏈家等6家房產中介合作1個月！7家銀行部分營業機構被暫停個人房貸業務2個月，就是不讓加番了。

現在國內房產就是這麼一個形勢：

一線城市得贏牌，但不能大贏，贏大了二三四就沒錢；

一線城市能贏了，就要限制下，給政策吃碰，但不給加番；

所以，房產投資最重要的就是番子，這番子就貸款的金融槓桿，沒槓桿的房產不值的投。這是普世規律，不只是國內房產的牌局，海外房產的牌局也一樣。舉個例子對比便知：

年初滙豐銀行宣布將不再向持有B類簽證（商務/旅客簽證）的中國公民在美國買房人群提供抵押貸款（此前中國為限制資本流出暫停渣打銀行和星展銀行的外匯業務），這意味著投資美國房產沒有槓桿了。

本月，澳洲最大的住房貸款銀行澳洲聯邦銀行，宣布將加大海外買家住房貸款限制，加強貸款人的收入來源限制規定，提高保證金額度。澳洲國民銀行此前也將海外人士的住房貸款價值比率最高額度從80%下調至70%

在美國購房沒槓桿

投資美國房產休斯敦140平米別墅（上面這樣的），總價$149254（ ￥ 100萬人民幣）首付￥100萬，大致能買1套（海外人士無法從美國貸款）。

租金收入 ￥ 8710 （ $ 1300 ）、年租金收益￥ 104520

2015年休斯頓房價增長率8%，一年房價增值￥n83969，扣除3%/年的房產稅￥ 30000，

大致年收益￥ 158489。

在澳洲購房還有3倍槓桿

目前，墨爾本西南區別墅在國內銷售的比較多，以西南區Wyndham Vale的Jubilee為例：

如投資這裡186平米別墅（土地388平米），總價$419,795（￥2098975），首付￥629692（海外人士現在是首付3成）貸款￥1469282，貸款利率4.2%，年還貸款￥ 63179。

年租金收入￥ 75000 （$ 15000)、年租金收益：-￥ 11820

2016年墨爾本Wyndham Vale區房價增長率6.8%，該套別墅增值￥ 142730，年收益大致￥13909；

如按8%（與休斯頓增長率相同）增長率算，該套別墅增值￥ 167918，年收益大致156097（與全關投資美國收益機會一樣）。

兩國貸款政策不同，對房產投資產生的影響巨大。可以貸款的澳洲，美國房產資金投入相當於澳洲的1.59倍（1000000/629692）,同樣的資金投入下，澳洲獲得投資收益大概是￥247894，比美國多了￥89405。

這就是房產投資槓桿的好處。