有關抵押的一些基本知識

在借貸中，通常會要求有擔保。擔保的價值，在於在借款人無法到期履約時，可以通過擔保來保障債權人的權利。比如要求保證人來代為還款，或者拍賣抵押的房產等等。

這裡，所說的擔保是個大概念，其實至少包括了五種擔保形式：

保證、抵押、質押、留置、定金五種。

日常中，我們提到擔保，其實首先就想到是有個人或者企業來為某筆借款提供擔保，這個其實是指保證。

抵押，也是我們在投P2P平台項目時，經常看到的，某個項目是用房子抵押的，就是指抵押。

質押，也會遇到，比如有些P2P平台，珠寶企業借款，是是用碎鑽來擔保，這其實就是質押，是把鑽石轉移到了P2P平台的手上了。

今天，重點來探討下抵押的一些概念，讓我們在投資時，能夠更加知道怎麼分別真假抵押，可能的風險在哪裡。

一、抵押的定義

抵押，是指抵押人和債權人以書面形式訂立約定，不轉移抵押財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

這是百度百科複製過來的，說的通俗點，就是如果某個人要向我借錢，我們可以要求提供房產、車子來作為抵押，要簽訂抵押的合同，但這個抵押的東西他還是可以繼續佔有和使用，不用放到我這裡來。

如果到期還不了錢，我們可以要求折價，直接把房子的產權轉移到我們名下，或者是拍賣，或者是直接到市場上直接賣掉了。

賣了之後拿到的錢，用來還債，如果是房子抵押給多個人，那還得有個先來後到，先還給前面的人，才能輪到後來者。如果不幸，這拍賣所得只能換第一個人的，那麼後面幾個債權人就悲劇了，一分拿不到。

二、抵押權的實現

抵押權實現的前提條件是債務履行期屆滿，債權人的債權未受到債務人的清償。這時，債權人與債務人可以協議選擇以下三種清償方式：

1．折價方式。以車子舉例，就是抵押了一輛賓士車（市場價70萬），貸款30萬，到期還不了還款，我就說，這車就作價40萬，你也不用還錢了，我額外再給你10萬，債務就了結了。

2．拍賣方式。拍賣又稱為競賣，是指以公開競價的方法把標的物賣給出價最高的人。採用拍賣的方式能夠最大限度地體現被拍賣財產的價值，公平地體現抵押物的擔保效能。有條件採取拍賣方式的，應當首先採用拍賣方式。

3．變賣方式。變賣是一種普通的買賣方式，為了公平地體現抵押物的價值，要求變賣參照當地的市場價格。

三、抵押要簽合同，還要辦理登記

「和抵押權人應以書面形式訂立抵押合同，」這樣也就從法律上明確了抵押合同必須以書面形式訂立。

以書面形式訂立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但並不是所有的抵押合同僅憑書面訂立既可生效，有的還需要依法登記，對於哪些財產應依法登記，《擔保法》第四十二條有明確規定：

①以地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用證書的土地管理部門；

②以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方政府規定的部門；

③以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；

④以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門；

⑤以企業的設備和其他動產抵押的，為企業所在地的工商行政管理部門。

《擔保法》第四十二條所規定的財產屬強制登記範圍，但對於該五種財產以外的其他財產，當事人願意登記的亦可以進行登記，《擔保法》對此也進行了規定，當事人以其它財產抵押的，可以自願辦理抵押物登記的，不得對抗第三人，當事人辦理抵押物登記的登記部門為抵押人所在地公證部門。

上面的意思，就是辦理抵押手續，第一要簽抵押合同，第二還得辦理登記，例如車子抵押，就要去車管所辦理登記，房子抵押，就要去房管所辦理抵押登記。

如果沒做登記，那這個抵押就還是存在瑕疵的，真遇到問題，可能我們的債權無法得到有效的保障。例如借款的人把這個房子抵押給了另外一個人，並且還辦理了抵押登記，那個人就享受優先的受償權。

四、抵押清償的順序

一般情況下，抵押財產折價或者拍賣、變賣後，直接以所取得價款清償債務，價款若超過債權數額，剩餘部分歸抵押人所有，若不足債權數額，債務人負繼續清償義務，只不過剩餘債權不再享有優先受償權。

上面這段話意思是說：房子抵押給你，到期還不了錢，你把他房子賣了，不是說拿到的錢都歸你，而只是借款金額那部分，例如借了50萬，房子賣了60萬，那麼剩下10萬還是歸這個借款人所有的。

但關鍵的問題還不在這，而在於如果一個房子既抵押給了銀行，又抵押給了你，這時候誰能優先獲得清償？

法律是這麼說的：

若同一抵押財產為數項債權設定抵押，我國物權法律制度規定了五項基本規則：

（1）抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。

（2）抵押權已登記的先於未登記的受償。

（3）順位在後的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順位在先的抵押擔保債權的部分受償。

（4）順位在先的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權實現後的剩餘價款應予提存，留待清償順位在後的抵押擔保債權。

（5）抵押權均未登記的，按照債權比例清償。

我來做個通俗的解釋：

假設抵押的房子拍賣所得100萬，這個借款人同時向銀行和你分別借了70萬和40萬。

（1）如果銀行和你都辦理了抵押登記，如果銀行比你登記的早，那麼銀行可以拿到70萬，你只能拿到30萬。還剩10萬，繼續招借款人去要。

（2）如果銀行辦理了抵押登記，並且又發現這個房子還抵給了一個叫旺財的人（出借了20萬），也辦理了抵押登記，但你竟然沒辦過這個登記，那麼還是銀行優先拿到70萬，旺財接著拿20萬，你只能悲催地拿到10萬，剩下的30萬，繼續找借款人去要；

（3）如果銀行和你都辦理了抵押登記，並且銀行比你登記的早，但你的借款40萬先到期，這時候你可以把借款人的房子處置了，但只能拿到30萬，留下70萬，為銀行留著。

（4）如果銀行和你都辦理了抵押登記，並且銀行比你登記的早，也是銀行的70萬先到期，這時候銀行把房子拍賣了，自己拿到70萬，剩下的30萬給你留著，等債務到期時，給到你。

（5）如果你和銀行都沒辦理抵押登記，那就簡單了，房子拍賣所得的100萬，按比例來分，銀行=100*（70/110） 你=100*（40/110）

小結：

1、項目有抵押比沒抵押，當然要好很多。

2、通常的房產或者車子抵押，必須要去政府有關部門辦理抵押登記，沒有這個登記，風險很大。

3、有時候會存在一個房產抵押給多個人的情況，這個時候是否辦理了抵押登記，登記時間是否更早，就非常關鍵。

通常有辦理抵押登記的要比沒有辦理登記的，優先；

登記的早的，要比登記的晚的，優先。

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