北京土地流拍！樓市冬天來了？

這輪樓市調控的拐點，要來了么？

昨日（1.25），作為中國樓市調控政策最嚴的城市 —— 北京，兩宗住宅用地出現流拍。

據報道，此次北京土地市場共推出了三宗共有產權住宅用地，除朝陽區豆各庄鄉地塊被中鐵建拿下外，位於丰台區的兩宗地塊由於無開發商參與報價，均遭流拍。

若就消息而言，這顯然是個不尋常的信號。

在2017年，北京住宅土地供應74宗，僅2宗流拍，不管推出土地的附帶條件是多苛刻，都會引來開發商激烈爭搶。而在這種火熱的市場行情下，2017年北京的賣地收入更是達到2796億元，增長226%。

結合2017年北京的土地市場背景，看這兩宗流拍土地，就顯得「意義非凡」了。

2018年1月份未過完，土地流拍量就達到2017年全年數據；

而且這也是北京共有產權房推出以來，首次出現土地流拍。

作為中國樓市最火熱、政策最嚴厲，同時也是開發商擠破腦袋也要進去的一個市場—— 北京，2018年一開年樓市卻突然冷卻了下來。

我們是不是可以理解為，此輪調控的拐點來了？

如果是從北京土地流拍這個事件本身出發，我們確實可以這樣認為。因為，樓市調控本身與其說調控市場，不如說是調控開發商。地價是他們抬起來的，房價也是他們抬起來了。

只有當開發商們開始謹慎看待這個市場的時候，才證明調控的「藥效」已經顯現，樓市的寒冬來了。

不過，筆者在仔細研究這三宗地的土拍公告後，發現沒那麼簡單。

上述看似說通的邏輯未必成立。

「流拍」有可能是刻意製造

此次推出的三宗共有產權用地均是採用「競地價+限房價」的土拍模式。

其中，流拍的2宗土地位於北京丰台區花鄉白盆窯村，一宗的建築體量為16.3萬平方米，另一宗的建築體量為13.2萬平方米；

據土拍公告顯示，這兩宗地的起拍地價約為3.1萬/平方米，限制售價是4.3萬元／平方米（含全裝修費用）。

第三宗成交的土地在朝陽區豆各庄鄉水牛坊村建築規模為8.79萬平方米；據公告顯示，起拍地價約為1.7萬/平方米，銷售價格3.6萬元/平方米（含全裝修費用）；

此地塊共吸引了中海、保利、葛洲壩、中鐵建、石榴、城建＋金科、金地＋中交等7家企業及聯合體的競拍。經過7輪的舉牌，最終，該地塊被中鐵建溢價12.2%，樓麵價約1.9萬/平米獲得。

大家注意，貓膩就藏在這些數據里。

流拍的2宗地塊中，地價（起拍價）和售價之間的差價為1.2萬/平方米。

成交的地塊中，地價（起拍價）與售價之間的差價為1.8萬元/平方米，競價後的差價為1.6萬元/平方米；

即是說，「成交地塊」競價後的差價都比「流拍地塊」的原始差價多出4000元/平方米。

因為，限制售價和地價之間的差價，包含了項目4000元/平方米的建安成本、1000元/平米的裝修成本（現在的共有產權房都要求精裝交房的）、管理成本、財務成本、稅費、利潤等。

所以，若在1.2萬/平方米的差價下，基本上開發商的利潤率只剩下3%左右。而且這麼薄的利潤率下，萬一出點狀況（如銷售周期拉長），很容易賠本。

而1.8萬元或1.6萬元/平方米的差價就可以完全滿足開發商對利潤率的要求。

另外，還有一個很重要的背景，流拍地塊的售價設定過高（相對周邊二手房）。

據有關數據顯示，附近挨著的商品房是首開華潤城，是新房，價格賣到8萬/平。

不過靠東方向還有個老點的二手房小區叫天倫錦城，價格要便宜很多，房價已經從17年最高點的5萬6跌到了目前的4萬2左右（完全產權）。

很薄的利潤率 + 不小的銷售風險，才讓開發商用腳做出了選擇 —— 老子不玩兒了！

那麼，現在問題來了。

這麼顯而易懂的賬，相關部門難道算不出來么？

同樣是共有產權用地，不同地塊的售地差價為何會達到5000元之多？

如此高的定價（相對周邊二手房），而且還是部分產權，是真想讓開發商順順噹噹的把房子賣出去么？

所以，很有可能的一種情況是相關部門壓根兒就沒想過把這兩塊地賣出去，而是要刻意製造北京兩宗地流拍的信息，放給市場看。（如筆者在本文開頭的錯誤推導）

至於理由，大家懂得！

「競地價+限房價」與「共有產權房」組合存在先天BUG

在2017年的調控大潮中，北京、上海等地出台了一些極具創新和跨時代意義的政策措施，如「競地價+限房價」的土拍模式、「共有產權房」等。

而這些創新型措施，日後很有可能在全國範圍內得到推廣。當然，這些政策不會是單獨實施，而是多個政策組合使用。

但這次的土地流拍事件，則給我們提了個醒：「競地價+限房價」與「共有產權房」組合存在著先天性BUG。

首先，「共有產權房」本身對開發商就是個累贅。

根據現有已經實施項目來看，共有產權房，政府和個人的產權比例有3:7、4:6、5:5等三種情況，而在房子沒有賣出去的情況下，上述產權比就變成了政府與開發商的產權比例。

但因為是共有產權，開發商是無法對房子或土地進行抵押融資的。

所以，開發商參與共有產權房項目，要想好賣就必須要有價格優勢、要想賺錢就必須控制地價成本。而這售價和地價的定價權，又都掌握在政府收入里。

但對政府來說這也是一個相當難平衡的事，如果地價過低，賣地收入會減少乃至出現國有資產流失；如果售價過高，會引起公眾不滿。

若反著來，又會引起開發商用腳投票，如昨天流拍的兩宗土地。

而其他地方政府，不像北京那樣財大氣粗可以不倚重土地財政，若貿然實施「競地價+限房價」與「共有產權房」政策組合，很容易讓自己陷入被動。

小結

2018年中國樓市肯定會像2015年那樣「冷若冰霜」，但可以肯定的是，「樓市冬天」不會現在這個時候來。